楼市持续回暖 想换房该先买还是先卖？

今年国家推出了诸多涉房利好政策，助力房地产市场健康平稳发展，不少市民萌生了改善居住环境的想法，换房族逐渐增多。对于仅有一套房且手头不宽裕的市民来说，换房究竟先买合适还是先卖划算？换房过程中需要注意哪些细节？ 10月10日，记者就此进行了采访。

案例：

80㎡两室换购120㎡三室

市民刘雅丽在德城区有一套80㎡的两居室（该房已过5年且是家庭少有住房），由于今年她打算要二胎，想近期换购一套120㎡的三居室。

算账：

先卖后买更划算

“对换房族来说，换房成本主要涉及两部分支出，一是房款支出，二是税费支出。 ”嘉诚集团策划经理王剑合介绍说。换房先卖还是先买划算？面对提问，他算了一笔账：按德州楼市目前均价约5000元/㎡计算，刘雅丽的两居室市价约为40万元（旧房的储藏间在我市一般为赠送），在同一地段换购120㎡的新房约需65万元（含购买储藏间费用）。

房款方面，如先卖房后买房，从卖房所得中拿出25万元作为房贷首付，剩余40万元选择30年商贷，利率按首套房4.9%计算，月供2123元。本息支出总额为2123元×360（期）≈76万元，其中利息总额为36万元。如先买房后卖房，拿出25万元作为房贷首付，剩余40万元选择30年商贷，二套房利率按基准利率4.9%上浮10%计算，月供2244元。本息支出总额为2244元×360（期）=81万元，其中利息总额为41万元。两者比较，先卖比先买利息可少支付5万元。

税费方面，按现行契税政策，先卖房后买房，契税执行首套房契税税率1.5%，契税额为65万元×1.5%=0.975万元；先买房后卖房，契税执行二套房契税税率2%，契税额为65万元×2%=1.3万元。两者比较，先卖比先买契税少交3250元。

综合两部分支出，先卖房比先买房换房成本可节省近5.4万元。

提醒：

获首期卖房款再签新房合同

仅有一套住房的市民决定先卖房后，需合理安排过渡时期的住房，在价格均等的情况可优先将房子卖给投资者。因为这类人购买后不会立即入住，换房族可回租房子，直到买到合适的房子，此方式可以节省搬迁成本。

而买卖房子必不可少的是签订购房合同。王剑合表示，对资金比较紧张的换房族来说，较好在卖房收到首期款后再办理新的购房手续。因为如果先交了新房子的定金，而原来的房子一时卖不出去或者对方没有按约定付款，就会出现因资金不足无法履行购房约定的问题，造成经济纠纷。

建议：

把握好房子交易时机

近期全国多个城市推出了楼市调控政策，抑制房价飞涨。如何把握交易时机？王剑合表示，卖旧房和买新房这两个过程同步进行是平稳安全的较佳选择。市民应先做好新房的选择和购买前工作，如看房、议价等，一旦旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。

在出售旧房时不要漫天要价，要根据市场行情合理定价，并尽量与大型、信誉好的房产机构合作。因为大型房产中介机构经纪人综合素质较高，拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也为买卖同步提供了一定保障。