快速上行的楼市将会怎么走

普通两居室二手房价格从年初到现在上涨达100万元；商品房供应结构性短缺；一二线城市土地市场高价地块频出，地价秒杀房价……一连串的现实让人们购房情绪正在蔓延。连日来，上涨的房价几乎成为街头巷尾人人热议的话题。甚至购房者较新的疑问已不仅是关心房价，随着各地楼市政策接连出台，人们更为关心的是北京（楼盘）调控政策何时会出台？

买房卖房都心虚“不瞒您说，别说房价涨得让买房人害怕，甚至卖房的人也心虚。”销售员小孙告诉北京商报记者，房价涨得实在太快了，年初他们门店负责的小区里，一套85平方米的两居室价格在350万元上下，而目前在售的两居室报价已达到450万元。最近几个月房价几乎两周就要调整一次，这个涨法不知道什么时候是个头。

另一个业主告诉北京商报记者，他两周前花820万元买了一套位于百子湾东里沿海赛洛城的房子，一周之后跟他同样户型同样楼层的房子的报价突然飙升到900万元，这让他震惊不已，庆幸自己下手早。一位中介公司门店的经理表示，今年以来，北京二手房供应一直不足，价格也一路走高，其中成交好的区域，相比年初的价格涨幅均在50%。

伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖表示，7月和8月北京二手房市场价格的持续上涨、近期限购和信贷政策进一步收紧的传言，也在一定程度上导致了购房人群的心理恐慌，促使了部分购房人群提前出手入市，二手房市场供应短缺也是房价快速上涨的原因。

相关机构数据显示，8月北京新房价格环比上涨3.8%。同时，今年前8月北京商品房住宅供应刷新历史较低，仅供应了18399套，同比减少37.2%，供应量与供应面积均刷新了历史较低纪录。同时成交量依然低于2015年，商品房住宅合计签约32964套，同比下降了10.7%，但成交面积达到了491万平方米，是最近三年的较高点，大户型成交比例明显上涨。此外，成交均价达到了35424元/平方米，这也创造了历史较高点。

售楼员小孙表示，“房价上涨太快我们心里也没底，担心出现以往严厉的楼市调控政策出台。到时候市场陷入冰冻，很长时间也签不了一单的日子实在难熬”。

全国楼市一片红

中原地产研究院提供的数据显示，与上月相比，8月70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的城市有64个，持平的城市有两个。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，上涨的城市有62个，持平的城市有两个。8月同比价格变动中，较高涨幅为44.3%，较低为下降3.8%。

其中，8月70大城市房价上涨刷新了历史较高纪录，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅在连续3个月收窄后有所扩大，二三线城市继续扩大。其中，郑州成为8月全国二手房新房涨幅较高的城市，其次上海、无锡等城市也全面恐慌。

中原地产首席分析师张大伟表示，信贷持续超发是主要原因之一。9月14日，央行发布8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元，占当月人民币总贷款的55.7%。8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿元，资产潮依然汹涌。

土地方面，前8个月全国卖地最多的50大城市出现了卖地面积下调但土地成交额爆发的现象。2016年前8个月，累计50大城市土地出让金达到了1.51万亿元，相比2015年同期的1万亿元，上涨幅度达到了51%。从50大城市数据看，多个城市土地出让金出现了翻倍的现象，杭州（楼盘）土地出让金上涨3倍，苏州（楼盘）、南京（楼盘）、合肥（楼盘）、武汉（楼盘）、郑州、深圳（楼盘）、宁波（楼盘）等城市全部涨幅翻倍。

8月单月截至31日，全国单宗土地超过10亿元的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗，如果计算地价超房价现象，8月可以说是将成为历史上地王最密集的月份。地价推涨房价水涨船高势头难阻。

调控新政还远吗

随着各地房价大涨，各地调控政策也随之接连出台。苏州、厦门（楼盘）和杭州三个热点二线城市重启限购措施，合肥、南京、武汉等多个城市以提高按揭贷款首付比例为主要手段升级了限贷政策，预计接下来还将有更多城市重回限购限贷队伍。

“何时出台新的限制措施？再度成为业内外的新猜想。”一位楼市专家表示，就在数月前还曾有人预测，部分一线城市可能在8月左右出台调控政策，但只有北京商住限购政策传得沸沸扬扬，此后并无实质性动作出台。相反却让商住楼盘开发商借力限购炒作，分别在4月、6月、8月3个月内赚了个盆满钵满。

实际上，北京已经收紧了土地供应，今年前8月，北京共成交土地24宗，比去年同期下降48.9%，其中住宅用地仅成交7宗，较去年同期下降66.7%。无论是土地交易宗数，还是交易体量均创下历史新低。“收紧供应端固然能避免高价地频出，但也在某种程度上造成了未来供应短缺和市场的担忧，并非较佳选择。”

张大伟认为，类似杭州的限购政策完全没有力度，不设限的限购一套，而对于一个二线城市来说，只要购房基本可以落户，户籍人口又不限购，所以这一限购政策只有口号效果。

另有业内人士分析，按照以往经验，9月通常是出政策的月份，无论是2014年还时2015年都出台了“9·30”调整政策，但从今年的情况来看，中央出台统一的限购政策可能性不会太大，各地会按照“有保有压”的态度采取相应措施。

北京商报记者 董家声

专家观点

北京房地产业协会副秘书长 陈志

楼市调控应着重引导住房回归居住本质，不能任其过度发展成为金融产品，由货币政策催生大批避险性投资，此前苏州的调控政策也更多地针对投资性购房需求，对真正的刚需、改善型购房态度不变，目的是引导楼市回归到以居住型购房为主的轨道上。

中原地产首席分析师 张大伟

杭州新政对于购房者心理影响将远超实际影响，仅是针对外地户籍限购一套，调控力度并不大，如信贷不随之收紧，这一政策很快将被市场消化。厦门的新政严格得多，未来厦门85%的房源将被限购。

易 居研究院智库中心研究总监 严跃进

近期部分二线城市存在政策调整的可能，购房者在入市方面不能懈怠。部分房企在9月推盘节奏相对也会加快，这都会使得9月市场成交继续攀升。未来还有多个城市可能会升级调控政策。