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顾云昌:警惕楼市下行周期中的连锁反应

2016/07/25 08:25 来源: 21世纪经济报道 评论
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经过半年多的市场升温后,各项数据表明,房地产市场从4、5月份开始出现明显的降温趋势,且走向难料。在楼市进入供大于求的“白银时代”后,市场的各项特征和走势都变得难以判断。

在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会现场,21世纪经济报道记者专访了住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌。他表示,房地产市场仍然呈现出周期性特征,目前市场正处于短周期的下行阶段,这种下行将持续一年之久。

《21世纪》:从全球范围来看,房地产市场运行呈现出周期性特征,这种特征是如何形成的?

顾云昌:房地产的周期性有长周期、中周期和短周期。长周期通常有60年,这个暂且不说。从世界范围来看,中周期往往在15-16年左右。我国房地产市场从“黄金时代”到“白银时代”的转变,就是中周期的一种变化。

我国从1998年房改到2013年的销售创新高,约有15年的黄金时间,这属于一个中周期。2014年,市场出现分界点,从过去的供不应求转变到供大于 求,房地产业也从“黄金时代”进入到“白银时代”。同样按照15-16年的周期计算,“白银时代”可能延续到2030年才结束。

但是在每个中周期中,还有若干个短周期,短周期的时间大约在3年左右,也有说法是40个月。

《21世纪》:现阶段的房地产市场,处在哪个周期阶段?

顾云昌:现在的房地产市场处在第二个中周期(“白银时代”)的第一个小周期中。这个小周期从去年4、5月份就开始升温,并在相关信贷政策的刺激下加速。到今年4、5月份,成交量和房价都触及天花板,并出现下调。

现在是从抛物线的高点往下走的阶段。可以预料,今年下半年以后,市场要稳下来了,下行时间将持续1年左右。

《21世纪》:未来一年间,如果市场出现下行趋势,会不会影响到“去库存”进程?

顾云昌:肯定会。库存分布不均,是我们城市化过程中出现的一种结果。城市化的第一阶段,是人口从农村向城市流动;第二阶段,是人口从中小城市向大城市流 动。我们目前处于城市化的第二阶段。但在这个阶段中,由于公共服务不均衡问题,造成大城市占有了太多公共资源,吸附能力强;小城市公共资源匮乏,对人口的 吸附能力较弱。这种现象造成了需求端的不平衡。

第二个原因是前期政策影响。2008年中央启动“4万亿”投资政策,带动的地方投资资金有十几万亿。地方政府的钱从哪里来?在我国现有财税体制下,只能依 靠卖地。但由于一线城市很快出台限制性政策,影响了土地交易,于是开发商就涌入三四线城市大量购地。这就造成了如今三四线城市供应过剩,而一二线城市供应 紧张。这属于供给侧问题。

《21世纪》:当前经济处于增速放缓“换挡期”,房地产市场降温会不会对经济增长带来压力?

顾云昌:今年的房地产市场还会出现两个新高,分别是销售面积和销售额,这两个指标很可能会超过上一个周期高点的2013年。但到2017年,房地产销售很可能面临下滑。销售低迷,肯定会对经济带来影响。

另一个影响在投资端。在房地产业的“黄金时代”,房地产投资增速最高在30%以上,并明显超过固定资产投资增速。最近几年,增速持续下降,去年降到1%的水平。且从2014年开始,房地产投资增速低于固定资产投资增速。这都说明房地产投资对经济拉动作用正在下滑。

今年房地产投资增速预计在5%-6%的水平,因为有销售的带动作用,增速不会太低,但仍会低于固定资产投资。根据研究,房地产投资在固定资产投资中比重下 降,投资增速下降,确实是对“2020年GDP比2010年翻一番”的目标有影响。所以房地产市场必须稳定,这也是“去库存”背后的另一重意义。

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责任编辑:李云  JN753
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