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老旧小区改造后居民意识需跟上 不回原形得有管家

2016-07-04 17:14:31 来源: 德州新闻网

未来三年的时间,我市将投入5亿多元,对188个老旧小区进行改造。届时,188个小区的10万余居民居住环境将得到根本改善。这一惠民政策,为的是让百姓能够长久受益。但改造并不能到此为止,如果后期维护跟不上,小区难免重蹈脏乱差覆辙。7月3日,记者在采访中了解到,为避免“前改后乱”,改造后的老旧小区需要引进合格的“管家”,实行正规的物业管理,或者居民自治实行简易物业管理,方能形成一个长效机制。

对有偿物业管理认识不足

目前,我市老旧小区改造正在如火如荼地进行,对于小区改造后的变化,居民充满了期待。老旧小区改造充分尊重民意,改造前列出了菜单式内容,居委会工作人员走家入户征集民意。今年,德城区涉及73个老旧小区,目前民意征集阶段已经结束,对于老旧小区的改造,绝大多数居民都拍手称赞,但对于引进有偿物业管理,因对物业管理的重要性认识不足,超过三分之二的居民不认可。

在文化路园林小区改造现场,一位居民指着修整一新的停车场说:“这里曾被一些业主占为己有,种花种菜,要么就是长满荒草。原来没人管,所以乱,现在多好,看着整洁多了。”但是,当记者提到是否同意引进物业管理时,老人摇头笑着说:“那要看收费标准我们能不能接受,再说本来就是老旧小区,没必要花那个钱。”

分析其中原因,主要还是在一个“钱”字上。需要进行改造的老旧小区,都是上世纪七八十年代修建的,在那个年代,人们没有“花钱买物业服务”的意识,也从未缴纳过物业费。因此,小区改造后实行有偿物业管理,居民观念短时间内难以迅速转变。

无“管家”容易重蹈脏乱差覆辙

老旧小区改造完成后,不引入物业管理或者进行居民自治性质的简易物业管理,老旧小区很快就会被“打回原形”,再次沦为“三无小区”。这样的案例不是不存在。

在河南郑州,老旧小区改造工程实施较早,据当地媒体报道,2013年,郑州对830个老旧小区完成了改造,但个别花上百万资金改造的老旧小区,因为缺乏物业公司后期管理,重返“脏乱差”,让居民苦恼不已。

其实,我们身边的老旧小区也存在这样的现象。天衢小区现在是老旧小区改造的成功模板。然而在改造前,小区饱受无物业管理的困扰,长期处于脏乱差的状态。创卫期间,社区居委会组织工作人员和志愿者一起动手,将小区打扫得干干净净,但因当时小区属“三无小区”,没有物业进行日常维护,干净的环境维持了不到一周,又恢复了原样。“居委会工作人员和志愿者,不可能天天盯在小区打扫卫生。”胜利社区党支部书记王英说。

在新湖街道办事处的支持下,天衢小区进行改造后,路灯装上了,水泥路面铺上了,下水管道也进行了全面的改造,原本“四敞八开”的小区,不但修起围墙,装上了大门,还迎来了物业管理团队,对小区进行日常保洁、保卫管理。如今,天衢小区整改工作还在进一步完善中。扔掉脏、乱、差帽子的同时,小区的住房,同比增值数万元。这让那些曾经铆足劲儿想离开的居民,停住了脚步。

改造后引入物业管理是必然

党委政府花大力气对老旧小区改造,关于长效机制已经有明确的规定。在《德州市中心城区老旧小区整治改造实施方案》(以下简称《方案》)中,对于改造后引入物业管理,以及对入驻老旧小区物业公司的优惠政策,都有明确的规定。

《方案》规定,老旧小区整治改造,具备条件的,应当实施专业化的物业管理。设置出入口,安装安防监控等智能化设施,修建岗亭或值班室;有条件的配建物业管理用房、社区服务用房,配置养老服务设施,建设文化活动中心。

不具备条件的,整治改造后由街道办事处或社区居委会接管,实施简易物业管理。内容包括:配备保洁人员,提供卫生保洁、绿化养护服务。

而对于愿意接手老旧小区物业服务的物业公司,《方案》同样给出一系列优惠政策。规定,三区可探索各成立一个大的物业服务企业,优先从老旧小区住户中招聘物业服务人员,对整治改造后的小区实行打包管理,保本经营。

2016年至2020年,三区财政可根据实际需求和财力可能,按每月每平方米0.2-0.4元的标准,分阶段对接管老旧小区且收支无法平衡的骨干物业公司给予专项补助。

另外,在物业公司入驻小区后实际工作中,可以街道办事处或社区居委会为单位,将辖区内老旧小区的物业管理整体打包,确定一家骨干物业企业接管,使其通过规模化经营降低成本。并可以特许将物业管理区域内(不含市政道路和政府投资的公共设施)的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜(物流自提设施)场地租赁收费权等,一并赋予相关物业企业,弥补其物业收费不足。

同时,允许物业拓展经营激励,允许物业企业在法律法规范围内,围绕物业服务,自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。

后续经营激励方面,对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业,在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。

转变传统的“福利意识”是关键

为防止陷入“一年新、二年旧、三年回老路”的怪圈,我市积极鼓励改造小区引入物业公司,或者成立业委会,探索业主自治管理模式,落实老旧小区的后续管理,以形成长效管理机制。“对完成改造、条件允许的小区,由街道办事处或社区居委会帮助小区选择专业物业公司;居民收入较低、且不认可的,由街道办事处或社区居委会接管,实施以保洁为主要内容的简易物业管理模式。目前,如何把改造的政策给居民说透,让居民充分认识到改造后引进物业管理是一个长效机制,转变老旧小区居民传统的‘福利’意识,是目前我们的一个重要工作。”德城区城乡建设局副局长付利军说。

记者了解到,目前主城区诸多老旧小区的本质特征是指,在计划福利分房制度下形成的在住房制度改革之后,没有根据商业化的原则实施物业管理模式的住宅区,住户以老年人和低收入者为主。小区内大部分居民或者仍然处于“福利制”下,或者受“福利制”传统意识影响,缺乏“消费者付费”的基本观念。

由此可见,目前老旧小区存在的主要问题还是居民意识的问题,许多居民还没有从传统的意识里转变过来。老旧小区的居民要有自治意识,而且还要热爱自己的小区,最重要的是要树立现代的物业服务意识。只有建立起长效机制,老旧小区改造才不会重蹈脏乱差的覆辙。

■他山之石

外地老旧小区物管怎么做?

2010年,安徽省淮北市出台《老城住宅区综合整治工作的实施意见》,先后投资2.76亿元,对老城区112个老旧小区进行综合整治。通过实施道路硬化、小区亮化、环境美化,使改造后的小区面貌焕然一新。

对整治后具备条件的老旧小区,在房管、辖区政府的介入下,成立业主大会,聘请物业公司入驻;对整治后不具备实施市场化物业管理条件的老旧小区,设立社区物业服务中心,重点做好秩序维护、卫生保洁、公共设施管护和绿化养护等基本服务,实施基本有偿低收费准物业管理。

淮北市相山区民生社区,于2014年成立社区物业服务中心。中心主任由社区主任兼任,下设秩序维护、清扫保洁、专业维修、物业志愿者4支队伍,队长由社区工作人员兼任;聘请了6名清扫员、1名水电维修人员,组织社区低保人员和志愿者成立了安全巡逻小组;明确了5项便民服务内容:秩序维护、监管小区车辆停放,专业维修、服从社区物业中心的安排、做好便民服务,小区公共场所保洁、每天对小区内广场巷道进行卫生保洁,小区公共设施维护、每月对小区公共设施进行维护等。

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