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吴亮: 楼市高杠杆并非金融危机罪魁

2016/06/27 08:27 来源: 21世纪经济报道 评论
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虽然房利美、房地美两大房地产金融机构一度成为金融危机的导火索,但最大原因实则在于信用风险,由于对借款人的资格审核较松,导致很多资质不够的次级贷款进入房贷市场,才加剧了风险。

全球化进程加速和资本监管的放松,使资本全球配置成为大趋势。近年来,国内资金投资海外的规模日益增加,其中,欧美国家不动产成为资金配置的首选。根据世 邦魏理仕统计,2011年-2014年,中国资本投资海外商业物业(不包括开发项目及个人住宅投资)的年复合增长率高达72%,规模占亚洲海外投资超过四 分之一。

近期,美元升值预期增强,美国经济复苏势头乐观,使得“后金融危机”时代的美国楼市具有一些新特征。私募股权基金安泽资本合伙人、总经理吴亮在接受21世 纪经济报道记者专访时表示,虽然房利美、房地美两大房地产金融机构一度成为金融危机的导火索,但高杠杆并非问题的根本所在。

他还认为,美国楼市的复苏,是与宏观经济复苏同步的,这和国内楼市有着明显区别。从资产管理的角度来看,中国资金海外配置资产的趋势还将持续。

选择和回报

《21世纪》:近年来中国资本投资海外的规模不断加大,主要有哪些原因?

吴亮:最近几年,中国经济处在变革期,经济增速放缓,市场投资的回报率在下降,风险却越来越高。也就是说,投资的回报率和安全性不相匹配。从资本逐利的角 度,就要选择新的投资区域。另外还有汇率因素,美元升值、人民币贬值的趋势,促使投资者和商人把人民币资产换成美元资产。这其中,不动产是中国资本的主要 目标。

《21世纪》:从投资主体和区域上看,中国资本投资海外不动产有哪些特征?

吴亮:中国资本的投资区域主要是欧洲和美国两大市场,另外澳大利亚也有一小部分。尤其是美国,政治稳定、法律体系完善、经济总量大,很受投资者欢迎。中国 资本大规模投资海外是从2008年金融危机后开始的,从投资主体上看,最初是私募资本、中小型开发商、高净值人群。近两年保险资金开始加入,成为一股重要 力量。

但不同类型的投资主体,选择标的又有区别。险资追求长期稳定的回报,一般选择固定资产像写字楼,租金的年度净回报在5%-6%。其他几类投资主体主要选择不动产开发投资,开发投资的风险大、回报也高,通常在15%以上。

《21世纪》:相比国内,15%的水平好像并不太具有竞争力,为什么投资者仍然选择海外投资?

吴亮:一两年前,中国资本刚进入时对美国的回报预期非常高,要求达到20%-30%。但美国是成熟的市场,投资回报率比较稳定,不会太高。有些开发商决定 自己操盘。但因为开发模式、法律规定等不熟悉,又交了很多学费。现在投资者基本形成了共识:分散风险比追求投资回报更重要;尽量寻找当地的合作伙伴。

《21世纪》:美国市场对于中国资本的态度如何?

吴亮:两极化。一部分非常欢迎。这个很容易理解,拥抱资本是大家普遍的心态。还有一部分持保留态度,这其中有些跟中国企业合作过。有家与中国大开发商合作过的美国大开发商曾经跟我说,以后不确定会不会再和中国资本合作,因为之前发生过摩擦冲突。

美国的不动产开发模式都是轻资产开发,开发商往往只占10%股权,但要求有管理的权利,因为他们要给银行提供担保,承担较大风险。但因为中国习惯了“股权=话语权”的方式。因此类似冲突在合作中经常出现。

楼市的“中美差异”

《21世纪》:现阶段美国房地产市场走势如何?

吴亮:整体市场在恢复之中,但局部市场中有些恢复得非常好,比如东部的纽约、波士顿地区,西部的加州、硅谷、南加州;有些区域的房价已经超过金融危机前的高点。但从全国来看,有些地区还没有恢复到2008年的水平。

《21世纪》:回头看2008年的金融危机,房地美、房利美两大机构的兑付危机往往被视为导火索。有观点认为,房地产其实也“绑架”了美国的经济和金融体系,你如何看待?

吴亮:虽然两大机构的杠杆率偏高,但并不是造成危机的根本原因。最大原因在于信用风险,由于对借款人的资格审核较松,导致很多资质不够的次级贷款进入房贷 市场,才加剧了风险。今天的房利美和房地美,对信用评级的要求比当时要高得多,但整体杠杆率跟当时差不多,都是70%-80%的水平。

美国在2008年之后的变化在于,进入科技革新的时代。这种创新又造成了就业的增长,并推动经济处于稳定复苏阶段。房地产市场的恢复是同步进行的,所以整体比较健康。

《21世纪》:金融危机后,对美国房地产的投资策略有什么变化?

吴亮:如果做住宅,我会更加关注租赁市场。因为租赁市场是较为成熟和稳健的业态,一旦经济下行,销售类产品可能卖不出去,但租赁产品还能产生现金流。但租赁类产品的投资回报周期较长,这需要根据投资者的要求来选择。

《21世纪》:如何看待当下的中国房地产市场?

吴亮:要看具体市场。一线城市的吸引力很大,资本出于安全的角度来投入,房价下跌的可能性较小。但就整体市场而言,中国房地产的泡沫还是比较明显,因为房价收入比有些过高。另外,中国居民将房地产作为配置资产的主要方面,也可能会吹大泡沫。

《21世纪》:你认为中国资本投资海外的趋势会延续多久?

吴亮:未来两三年,还会有很强的投资需求。这要看中国经济变革到什么程度,如果经济能够很快稳定下来,中国资本的向海外投资势头可能会放缓。但长期来看, 在全球化时代,投资者不可避免地要做海外资产配置,所以规模会越来越大。从现行的资本配置结构来看,保险资金、私募基金都会加大在海外的资产配置。

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责任编辑:李云  JN753
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