房企首二月业绩飘红 布局分化拉开全年差异

受益于当前市场环境，上市房企在今年前两月的业绩出现全线“飘红”。

据中原地产统计，截至3月10日，共有25家上市房企公布了2月业绩。销售金额全部出现上涨，平均涨幅高达109%。大部分房企在前两月的平均销售价格也出现上涨。

去年下半年以来，以刺激需求为主要目的的房地产调控政策陆续出台，直到今年2月，政策利好仍在不断释放。这被认为是促使市场交易升温、房企业绩向好的重要原因。但与此同时，以一二线城市为布局重点的企业，业绩增幅明显高于布局三四线城市的房企，体现区域分化特征。

分析人士指出，在当前的低利率环境和“去库存”基调下，今年房地产市场将继续迎来“大年”，房企上半年的业绩会继续冲高。但对于布局不甚合理的企业来说，业绩仍有下滑的可能。

2月均价上涨一成

与去年同期相比，大型房企的业绩处于稳步提升状态中。

公告显示，今年1月至2月，万科累计实现销售面积305.9万平方米，同比增长12.63%；销售金额416.2亿元，同比增长31.71%。

同期，保利地产实现签约面积177.69万平方米，同比增长88.52%；实现签约金额228.91亿元，同比增长90.46%。

2016年1-2月，中海的累计销售金额约为241.69亿港元，同比增长11.94%；销售面积约160.78万平方米，增长8.73%。

同期，恒大地产合约销售金额约为人民币364.7亿元，销售面积422.2万平方米，同期分别增长116.6%和89.9%。按照全年2000亿元目标计算，恒大地产前两月已完成全年业绩的18.2%。

相比之下，基数相对略小的部分中型房企业绩增幅较大。其中，中国金茂前两月销售36.92亿元，同比大增531%；旭辉前两月销售50.1亿元，同比增长147%。

融创、远洋、富力、绿城、雅居乐、招商蛇口等企业的业绩也有不同程度提升。

就2月单月来看，即便有春节因素影响，业绩同样出色。根据中原地产的统计，25家房企的2月销售金额全部上涨，平均涨幅达到109%；23家房企的销售面积上涨，2家下滑，销售面积的平均涨幅达到88%。

销售价格方面，25家房企2月平均约达10000元/平方米，同比提高12.2%。其中，18家企业的销售均价有所提高，7家下降。有分析认为，价格下降的原因中，除产品结构、区域分布等的变化外，不排除部分企业存在降价促销的成分。

“牛市”拉大业绩差距

房企业绩普涨，与当下的政策环境有直接关系。2015年，央行共5次降息，使当前的利率水平处于低位。同年，监管层又先后下调二套房和首套房的较低首付比例。进入2016年，除进一步下调非限购城市的首套房较低首付比例外，监管层还全面降低二手房交易契税税率。

这些政策大大刺激了市场交易。中原地产统计显示，2016年1-2月，全国主要的54城市，合计住宅签约达到41.4万套，同比上涨了11%。

根据央行发布的数据，今年1月新增人民币贷款2.51万亿，创出单月信贷投放历史新高，较“四万亿”刺激政策期的2009年1月，还超出8900亿的规模。其中有近1/5为住房按揭贷款，其余还有相当部分以开发贷的形式流入房地产领域。

从区域分布来看，尽管政策打压力度强于其他区域，但一线城市和热点二线城市的涨幅仍然较为明显，其余则因供应过剩而上涨乏力。体现到房企业绩上，以一二线城市为布局重点的企业，业绩增幅明显高于布局三四线城市的房企。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，部分标杆房企在2014年启动向一二线城市集中的战略转型，并享受到2015年以来市场回暖带来的红利。从这个意义上说，这些企业在2016年的业绩仍有继续冲高的动力。

相比之下，以三四线城市为布局重心的企业，今年将继续陷入“去库存”泥淖中。即使市场回暖，业绩也难有大幅增长。

因此，2015年以来的市场大涨，有可能成为房企业绩的“分水岭”。据悉，因预感到投资过热，房企从2011年开始陆续从三四线城市向一线城市与核心二线城 市回归，但又因布局规模和转型速度的不同而导致业绩出现分化，其影响一直延续至今。业界普遍认为，这种分化将在此轮“牛市”中继续拉大。

九龙仓集团主席兼常务董事吴天海近日在业绩会上也指出，今年将会“选择性买地”，在供应健康的一线城市和重点二线城市进行布局，优化投资组合。

对于未来市场走势，大多数机构的分析认为，即使一线城市面临调控收紧压力，但市场交易放量的惯性仍将持续至第三季度。因此，如果房企区域布局合理，且备有充足货源，其业绩超过去年将是大概率事件。