改善型买家换房支招：先卖后买能省数万利息

　　对于换房族来说，在楼市不断波动的当下，何时买卖房屋让人困惑。近日，市民史小姐便告诉羊城晚报记者，称其换房时因为“卖早了，买晚了”而亏了十多万元。

　　那么，对于换房族来说，究竟先买合适还是先卖划算?为此，羊城晚报记者采访了业内人士，进行了对比计算(注：受限购影响，先买后卖的做法只适合于家庭只有一套住房的换房客)。

　　案例

　　市民王先生目前有一套价值220万元的60多平方米两居室(该房已过5年且是家庭住房)，其想换一套售价360万元、89平方米的三居室。该如何操作?

　　算账

　　先卖后买更划算

　　靓家地产一门店店长王传群表示，对于换房族来说，通常情况下先卖后买更划算。王传群为大家算了一笔账：

　　一、供房款：先卖比先买省钱

　　1.先买后卖。该套房子按二套计算，首付七成252万元，剩下的108万元以公积金和商贷组合方式贷款，其中公积金贷款60万元(夫妻双方公积金可贷60万元)，商贷48万元，20年还款。二套公积金和商业贷款利率均上浮10%。那么：

　　月供=60万元×65.72%+48万×78.77%≈0.77万元

　　还款总额=0.77万元×240个月=184.8万元

　　利息=184.8万元-(60万元+48万元)=76.8万元

　　2.先卖后买。该套房按首套计算。首套公积金贷款利率为3.75%;商业贷款利率下浮9%(注：不同银行，利率亦有所区别)。则：

　　月供=60万元×63.26%+48万×76.71%≈0.75万元

　　还款总额=0.75万元×240个月=180万元

　　利息=180万元-(60万元+48万元)=72万元

　　从以上数据可以看出，先卖比先买的供房款总额少4.8万元。

　　二、税费：先卖比先买划算

　　1.买。对于个人购买普通住房(90平方米以下)，且住房属于家庭住房的，按1%的税率征收契税，也就是说先卖后买应交契税=360万元×1%=3.6万元

　　对于家庭第二套房产，则按3%征收契税。先买后卖应交契税=360万元×3%=10.8万元

　　2. 卖。出售满五年且为家庭住房的，免征营业税及附加和个人所得税。换句话说，家庭住房且满五年先卖后买，不用交营业税及附加和个税。

　　如果家庭不止一套住房，按1%征收个人所得税。也就是说，先买后卖，尽管房产满五年，仍要征收1%的个人所得税。

　　个人所得税=360万元×1%=3.6万元

　　对于未满五年出售的房产，无论是否首套，均按5.6%征收营业税及附加、按1%征收个人所得税。

　　营业税及附加=360万元×5.6%=20.16万元

　　个人所得税=360万元×1%=3.6万元

　　综合以上数据，可以看出，对于换房族来说，先卖后买比先买后卖更划算!

　　建议

　　收到首期房款再签购房协议

　　先卖后买还可以避免纠纷。满堂红市场部研究员刘镜棠表示，对于那些已经没有名额的或者资金紧张的客户，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。

　　建议消费者在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。

　　特别提醒

　　先卖后买一定要踏准节奏

　　市民史小姐最近因卖早了房很郁闷。原来她的“闺房”位于番禺洛溪新城某小区，出租了近七年。2013年底楼市开始动荡，再加上“崩盘”的消息不绝于耳，史小姐就盘算着趁房价还没大跌时把它卖掉，再在越秀区买套学位房。去年4月，史小姐把这套103平方米的单位以170万元的价格放盘。去年9月，史小姐打听到小区内同一户型房源的放盘价已跌至160万元，于是狠狠心将放盘价下调5万元，没想到还是没人愿意买。去年年底，楼市稍有好转，终于有人愿出165万元买史小姐的房。史小姐卖完房后，便开始寻找学位房，却一直没有碰到合适的房源。今年春节后楼市突然回暖，“锦城花园的学位房单价竟然突破5万元，而我卖房时，才4.5万元左右。”史小姐说：“广州大部分房子都在涨，我原来那套房现在可以卖到170万元，总的算下来，我亏了十多万。”

　　对此，王传群表示，史小姐是因为卖得太早，买得太晚。王传群认为，选择先卖后买的消费者应先看好房子，再决定卖房。在楼市动荡时，踏准节奏很重要。