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大连房价研判:中心仍坚挺 周边下滑多

2015-03-19 08:36:21 来源: 半岛晨报

18日,大连市房地产经济学学会课题组发布《关于大连房地产市场发展态势的基本判断和对策建议》。课题组认为,今年大连房地产市场状况不会出现根本变化,大连市场上千余家房地产企业正面临洗牌重组。市房地产经济学学会建议大连市通过降低首付比例、降低贷款利率、取消代办贷款手续佣金等办法,减少贷款家庭的购房成本。

价格分析

中心城区温和上涨边远地区降价明显

2014年以来,同全国一样,大连坚挺的房价开始松动,商品住宅销售量和销售额双双下滑,开发投资持续走低,新开工面积出现负增长,部分区域去库存压力增大,市场区域分化明显,整个市场表现比较低迷。

大连市房地产经济学学会方面分析,2014年,房价差异化、区域化的特征表现得十分明显:一是一些区域的房价依然呈现温和上涨的态势,如中、西、沙中心城区交通方便的一些封闭型楼盘,以及新建地铁车站周边和一些学区房等;二是中心城区及新城区一些区域的房价开始出现下滑的苗头,如高新园区西部一带、甘井子区华南广场、辛寨子营城子、大连湾周边区域和金州新区等;三是远离中心城区且库存量比较大的一些区域房价下降尤为明显,如旅顺口区羊头洼、普湾新区、长兴岛、金石滩等,以及一些配套设施和社会资源比较差、人气不旺的区域楼盘。

行业分析

开发商想“捞一把”这样的楼盘问题多

大连市房地产经济学学会认为,2015年,本市房地产市场的状况已基本定局,不会出现根本性的变化。2014年房地产市场出现的深刻变化,是许多房地产开发企业始料不及的。市场化的今天,一些开发企业不可避免地要在行业洗牌中淘汰出局。房地产市场自我调整的过程,也是行业发展重新洗牌的过程。近年来,房地产业丰厚的利润回报吸引各类投资主体进入,本市涌现大大小小房地产企业上千家。不少开发企业抱着“捞一把”的心态进入这个行业。根据调查,业主反映问题最多的恰恰是这一类开发企业开发的楼盘。随着央企和外地大型开发企业进入大连房地产市场,一方面行业集中度有所提高;另一方面加剧了市场竞争。大连应充分抓住这次房地产市场调整的机会,利用市场机制,优胜劣汰,要一企一策,鼓励并购重组。

根据有关方面初步调查,截至2014年底,本市还存在着相当数量未按期竣工的商品住宅用地。这对市政府调控商品住宅上市总量,把握土地有序供给,都带来许多不确定性。市房地产经济学学会建议,市政府主管部门应对未按期竣工的商品住宅项目进行全面调查,分析项目未能如期完成的具体原因,加大对已供住宅用地的开发监督力度,强化签约土地后期的履约情况监管。

■消费建议

降低首付比例加大利率优惠

在消费市场方面,对于置业购买中小户型普通住房的家庭,市房地产经济学学会认为,商业银行贷款和公积金管理部门要优先满足其贷款需求,降低审批时限,减少手续环节,提高批贷效率,降低首付比例,并给予不同于其他商品住房货款的利率优惠。建议取消“中介”代办贷款手续收取佣金的中间环节,以减少贷款家庭的购房成本。

政策建议

本市应实行差异化土地供应

市房地产经济学学会同时建议,大连在制定今年全市住房用地供应计划时,应结合2014年实际,认真测算2015年本市住房需求情况,综合分析各区域商品住宅待售量、施工量、竣工量及需求潜力等因素,合理把握供应节奏,按照区域的特点,建立差异化土地供应机制。

首先,对供需矛盾比较突出的中心城区,应适当加大普通住房、旧区改造用地规模,提高中小户型住宅用地比重;

其次,对供需矛盾已经基本缓解,且商品住宅施工面积、待售面积较大的区域,应适当控制住宅用地供应规模,把握土地供应节奏。

另外,对房价增长比较平稳或略有下滑的甘井子、高新园区等区域,可适度增加土地供应。

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