沪上二手房市场反应过度 成交量屡创新高

　　在政策末班车效应的影响下，全市二手房市场在3月达到史上罕有的高点，此前全市二手房的月度成交纪录为2009年11月的32435套，而今年3月的成交量则突破7万套大关，大幅刷新历史纪录。仅德佑地产3月百家门店就达成二手住宅交易754笔，相当于去年3月成交量的4.6倍，并且超出今年1、2月成交量的总和。

　　二手房交易量刷新纪录与“国五条”细则“赛跑”

　　历次楼市调控的政策空窗期，往往都是楼市成交的相对高峰。 2010年4月“国十条”促使当月全市二手房成交量达到21838套，成为该年的点；而在2010年末及2011年初，由于房产税征收的传闻甚嚣尘上，全市二手房月成交量亦处于2万套左右的相对高点。不过，在本次政策空窗期，二手房市场所达到的热度已经远远超过了以往，这是多方面的原因所造成的。

　　排名前列，本次“国五条”中关于“二手房交易征收20%个税”对于二手房市场的针对性远远超过以往的政策；第二，二手房市场在去年年末开始就已颇为火爆，去年11、12月及今年1月，全市二手房成交量都处于2万套以上高位，即便是受春节假期影响的今年2月，其成交量也超过1.5万套，因此作为“传统小阳春”的3月，市场本身就具备了很高的市场热度，使得政策空窗期的加成效果倍增；第三，近年来，随着越来越多的已售一手住宅流入二手住宅市场，以及一手住宅供应量的逐年下滑，一、二手住宅市场出现了明显的此消彼长，全市住宅市场的成交重心已逐渐向二手市场转移。

　　长宁、浦东、普陀成交最为集中

　　从德佑地产在各中心城区的成交情况来看，长宁、浦东、普陀是成交量最为集中的区域。普陀区是市区的相对价格洼地，对改善性需求具有较大吸引力，其中不少房源的房龄较长，原价与现价有较大差距，在新政执行后，税费的增加将对经济实力有限的改善型需求者产生较大影响，因此迫使他们赶在新政出台前入市，尤其是像中远两湾城、新湖明珠城这样的普陀内环内大盘，在这种局面下成交变得更为可观，仅德佑地产3月即成交了22套中远两湾城房源。浦东则是千万豪宅成交最为集中的区域，如陆家嘴(600663,股吧)的世茂滨江花园、盛大金磐、仁恒滨江园等传统高端住宅均有不错的成交。

　　改善型二手房成为成交的主力

　　从成交价格段分布而言，市区二手房成交价格则明显呈中间大两头小的状态，200-500万元及500-800万元价格段成为了成交的主力，其成交套数分别相当于2月的3.6倍和4.6倍，这两个改善型价位的二手房，成为了政策空窗期中最受市场欢迎的市区房源之一。 200万元以下的刚需房源由于本身在市区数量相对较少，且自住比例高，因此在新政后的上涨量相对有限。

　　二手房市场开始“退烧”门店带看量明显下滑

　　月盈则亏，水满则溢，随着本次地方细则的水落石出，“史上最热”的政策空窗期逐渐进入尾声。事实上，二手房市场的颓势在3月下旬就已逐渐显露，随着大量有效需求的消耗，门店带看量出现明显滑坡，而政策的临近也令尚未达成交易的客户和房东逐渐对赶上政策末班车丧失信心，从而选择继续观望。事实上，3月二手市场的成交高潮，客观上将使得“国五条”地方细则显现出更为巨大的杀伤力。由于前期对有效需求的极大透支，新政后留在市场中的房东和客户，普遍入市诚意不足，对于税费转嫁的问题必然存在较大分歧，并由此展开的心理拉锯很可能在新政后持续数月，直接将二手房市场打入冰点。

　　此外，二手市场还将面临一手市场的分流威胁，交易税费的增加将大大削弱外围二手房相对一手房的价格优势，甚至不排除在局部产生一、二手房价格倒挂的局面；而市中心的中高端客户，也很可能在新政后将需求转移到一些价格相仿、地处内外环间的一手楼盘。不过，一旦二手房市场在新政后陷入低谷，同时也意味着二手房市场新一轮供求关系调整的展开，目前卖方占据主导的供求关系有望随着政策的持续而逐渐发生变化。