公寓类产品租售比超标 “以租养贷“黄金时代不再

　　算笔账 

　　如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，买房就是划算的

　　看背景

　　国际公认的合理范围，房价租售比应在1：250以内，成都商业地产租售比在1：350以上，有的甚至超过了1：500

　　在以前，投资公寓类产品只需交付少量的首付款，再用租金与房贷月供相抵，等个几年就算不卖也能白捞套房。这种“以租养贷”模式曾一度大行其道，在当时甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。然而，随着近几年商业地产蓬勃兴起，“以租养贷”再度被提起，在商铺、公寓类等投资性产品还依靠这种模式还会划算吗？

　　没有一成不变的市场，即便在商业地产领域依旧如此。

　　随着近几年商业地产的蓬勃兴起，尤其是投资性公寓产品开始走俏成都楼市。据记者调查了解到，最近，有相当一部分商业地产再次打出“以租养贷”的口号，声称“只需支付十几万的首付款，不到30年便能白赚一套房子。”诱人的回报率让不少投资型买家蠢蠢欲动，但目前“以租养贷”的方式还可不可行？投资价值究竟大不大？是否如开发商所说相当于“空手套白狼”？

　　四川省商业地产联盟秘书长冉立春提醒，“以租养贷这种模式曾经被投资者热衷，但现在包括公寓类产品等商业地产租售比已经超过1：350，有的项目需要出租20年以上才可收回全款购房成本，如果算上贷款利息，光靠租金来赚钱对大部分楼盘来说并不划算。”

　　调查

　　租售比远低于1：250“以租养贷”难以为继

　　近日，城南金融城某商业地产提出旗下精装公寓产品可实现“以租养贷”，据此，记者对成都楼市部分在售的公寓类项目进行了调查。在棕榈泉国际中心、龙湖时代天街、万科钻石广场、复地·复城国际、天合·凯旋南城等项目现场，当记者提出“以租养贷”的投资方式，置业顾问都算了一笔账，结果显示，将近五成的公寓产品基本可实现“以租养贷”。

　　以天合·凯旋南城LOFT产品为例，目前该楼盘均价11000元/平米左右，一套46㎡的LOFT折后总价将近45万。按首付5成、贷款10年计算，每月还贷金额为2754元。而 该 盘 公 寓 的 月 租 金 却 在2500-3000元左右，极为接近月供。同类型楼盘还包括复地·复城国际、AFC中航国际广场、汇城国际等。

　　虽然从数据表示看来公寓投资收益可观，但大部分业界人士仍旧认为，投资公寓类产品，尤其是商业性质的公寓项目风险巨大。“房价快速上涨的时期，成都楼市的租售比随时随地都在变化，早已超过国际上通行的合理标准。”冉立春表示，据四川省商业地产联盟调查统计数据显示，成都商业地产租售比在1：350以上，有的甚至超过了1：500。

　　值得注意的是，国际公认的合理范围，房价租售比应在1：250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，买房就是合算的。而分析人士普遍认为，“以租养贷”的投资者，主要通过按揭贷款购房，然后把房屋对外出租从中收取租金来供养按揭贷款，这些人通常来说，是手中掌握的资金并不多，一旦租售比泡沫加剧，“以租养贷”难以为继。

　　分析

　　租售剪刀差拉大出租与出售两难抉择

　　这几年来，成都房地产市场楼盘价格上涨迅速，据数据统计，其中公寓类产品的价格涨幅在10-20%之间，而相比价格上涨的销售市场，公寓租赁市场基本保持平稳。而按照租售比的逻辑，随着公寓价格不断拔高，租售剪刀差越来越大，当房租的大部分不能抵偿月供还款，“以租养贷”将不再适用。

　　2008年，在某医疗机构工作的陈小姐趁当时房价较低的时候，在红南港贷款买下了一套56平方米的公寓用于“以租养贷”投资。当2008年底，她将房子进行了简单装修，以1700元/月把小房子成功放租。她告诉记者，“当时首付大概十来万，每个月还贷大概2000元，前后基本相抵。而如今频繁加息之后还贷增至2500元，房租基本没涨，现在基本都不赚钱。”

　　事实上，类似陈小姐这样的投资者并不在少数，当时“以租养贷”模式吸引了不少人的投资眼光。而近几年楼市风云变幻莫测，投资公寓类产品单纯依靠收租抵还贷款终究存在一定风险。

　　四川社会科学院社会学研究所副所长胡光伟分析，买房初期，租售剪刀差本身对投资性需求影响不大，加之房价本身在短时期内的升值，可以满足大多数投资者的心理预期，同时租金和月供相差不大，大部分贷款可由租金归还。“但是长此以往，租售比变得很大，房租再也不能和月供还款相抵，一旦长期垫付多余还贷差额，投资者就会遭遇出租与出售两难抉择。”

　　记者观察

　　供求关系逆转“以租养贷”越来越难

　　一直以来，房屋租售比都是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考：一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。

　　租售剪刀差与日俱增所引发的房产泡沫，主要来源于供求关系逆转，导致受楼市上涨影响，引发众多投资者进入楼市购房，尤其在公寓类产品投资领域在一定时期之后形成大量闲置。而随着这些闲置的产品逐步进入租赁市场，因此造成租赁市场的房源增加，房源过剩从而引发租金下跌。

　　近几年来，与快速上涨的房价相比，公寓类产品的租金相应却没有达到同等水平的提升。而目前成都公寓产品的租售比确实已经超过了国际警戒线，再加上受房地产市场调控的影响，这一比例继续上升的可能性非常大。从长远看来，可以预见，靠房屋租金来还银行购房贷款的“以租养房”的投资方式越来越难。

　　网友声音

　　“以租养贷”量力而行“断供”风险大

　　网友大熊猫：

　　在2005年，我一口气买下几套房，支付相应的首付款，然后以租养贷，房价大幅上涨后再转手……过去几年像我这样投资公寓类赚钱的人也不少。然而，“以租养贷”的“黄金时代”正在远去。网友HN99：

　　频繁加息、利率提高、调控持续……房地产市场风云变幻莫测。作为限购政策之外的商业地产，公寓这个典型投资产品，已经不再是当初买进就稳赚不赔的情景。面对租售比相差持续加大，手头资金并不充裕的业主“以租养贷”再难维持，随时就有可能面临“断供”风险。上半年“中农工建交”等国有上市银行半年报数据显示，受楼市调控影响，住房按揭贷款的不良率及“断供”现象比同期均有增长趋势。网友猫奶：

　　实际上，我身边就有朋友发生过“断供”情况。“以租养贷”的投资者绝大部分手中掌握的资金并不多。企图“一步到位”，他们往往没有充分考虑楼市的可变性和还贷的可持续性，出于一时冲动贸然贷款投资。当被银行认定无法承担还贷义务，就要承担违约责任，不但个人信用评价降低，连房产都可能被银行收缴或者拍卖，最终竹篮打水一场空。网友风水地

　　我当是几是出于“买涨不买跌”的心理，前几年开始市场行情受影响，资金开始紧缺，每月还贷就难以为继。我也给投资的一些朋友提个醒，“以租养贷”需根据自身经济能力、理性消费的角度出发，要给准备贷款的置业者提个醒：选择贷款买房切记量力而行，以免陷入“断供”的麻烦之中。