置业指南：学区房门道多 购买者要分清三大类

　　为了小孩小学入读名校的事情，刘女士提前半年就开始张罗买学区房。折腾半年下来，刘女士傻眼了：原以为只要冲着有名校的楼盘去购买一套住宅就一定能读上名校的她，发现事实并不是她想的那样。“有些楼盘只在某个时间段有入读名校指标，但现在没了；有些曾经宣传有小学、中学名校的楼盘，现在业主只有读中学的指标，小学已经没有入读指标了”。

　　其实，像刘女士这样对学区房购买有误区的购房者不在少数。随着好的教育资源日益紧俏，消费者要购买到相应的学区房也大费周章。为此，晚报专题制作《学区房购买宝典》，为购买学区房的购房者作参考。

　　三大类型要分清楚

　　重庆同成置业顾问有限公司常务副总傅奕表示，目前重庆市场上的学区房主要有三种：一种是房子就在名校附近，紧邻名校。这类学区房多为老住区老房子，它的好处在于孩子能够就近求学。

　　但这类学区房因为不一定在名校招生范围内，要入读附近名校则需要缴纳赞助费。随着名校资源越来越紧俏，这种紧邻名校的学区房即便住户愿意缴纳赞助费，但都不一定有入读指标。

　　第二种学区房多为一些以名校为卖点的中小楼盘推出的商品房，这类学区房的入读指标不是随时都有，要根据开发商的销售节点而定。

　　傅奕表示，购房者购买这类型学区房尤其需要注意。销售此类学区房的开发商会与学校达成短期协议，开发商花钱购买一定数量的入读指标，购买者只有在房子开盘或销售重要节点时购买它们的楼盘才能享受到入读名校的资格。所以即便是同一栋楼，如果购房者购买时间节点不同，则可能出现完全不同的待遇。

　　第三种学区房即是大家最为熟悉的教育地产。即开发商与学校联建，开发商出钱修建校舍，引入好的学校，业主子女即可享受相应的教育资源，这类学区房的名校资源多为大盘的教育配套。目前我市鲁能、融侨、富力等楼盘均为此类型学区房。

　　对于这类学区房，傅奕告诫购房者也需在购买时详细咨询置业顾问，了解相应教育资源，即便开发商与学校联建使得业主子女享有相应的“特权”，但“特权”的具体内容及“特权”的使用年限都会有所限制。

　　有些学区房的业主子女只能享受名校免试入读的资格而没有赞助费减免的优惠；有些学区房的入读指标有时间限制，超出相应时间段即便是业主子女也没有入读指标；有些包含有小学、中学配套的大盘，业主购买了住房也并不一定能同时享有小学、中学入读指标。傅奕建议购房者，在购买时一定要多问多打听具体政策，避免不必要的纠纷。

　　能否落户

　　有无指标很关键

　　相比一手学区房购买，购房者购买二手学区房则更需小心。

　　重庆思源房地产经纪有限公司策划总监辛凯表示，户口能否落户、指标是否被占用等都要在购买时了解清楚，这些将影响到购买二手房的业主子女能否就读名校。

　　在二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再行办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，而后买家才能将家庭成员的户口迁入。如果原房主户口不迁出，购房者和孩子户口则无法迁入无法入学，因此在购房合同中要增加卖房人的户口应在付清房款前迁出的约定。辛凯表示，买卖双方如果仅口头约定迁出户口，卖方户口却迟迟不迁出，由于户口管理政策的限制，此项约定无法强制实施。因此，应约定付清房款前迁出户口。

　　辛凯特别强调，即便购房者户口能够迁入，也不保障孩子就一定能入读名校。购房者购房前还应该先了解原房主户口内是否还有在读或已经入读过名校的学生，因为一般名校都有每个户口只能允许一名孩子就读的规定。现在个别学区房甚至出现即便原房主没有小孩占用名校就读指标，但二手房房主子女依然不能入读的情况。对于这样的情况，辛凯建议购房者在购买二手房的时候，除了向原房主了解情况外，能到对应名校了解相关政策。

　　不同区域在招生入学方面要求也各不相同，某些区域要求：房产证、户籍、实际居住在学区内以及居住要有一定年限才能就近入学，辛凯提醒购房者，在购买学区房时也能到对应教育局了解当地政策。

　　二手学区房购买，除了以上要素外，辛凯建议购房者了解当地规划。因为有时候卖方会特意隐瞒该区域将被拆迁的事实，而中介公司可能因疏忽或者本身就与卖方合作，而使买方不能及时了解情况。若此处房源正好处于被拆迁范围，购房者则有可能花冤枉钱花高价购房而享受不到学区房应有的待遇。