楼市盛景再现 专家称市场不宜过度乐观

　　一方面，2009年的楼市“盛景”再度出现：日光盘、排号、抢房、捂盘、托关系买房，楼市热销场景此起彼伏，在热销的刺激下，不少楼盘纷纷取消前期用以吸引购房人的各种折扣优惠，并试图提价探市；但另一方面，在部分项目纷纷提价之后，从7月排名前列周开始，成交量已经落入下行通道，6月的旺季效应逐渐消退。

　　□记者直击

　　托关系买房重返楼市

　　7月21日的北京暴雨，丝毫没有压住购房者的热情，记者在走访通州、昌平、大兴、顺义几个区域热销项目时发现，与强烈而庞大的需求相比，供应显得微不足道。供不应求的事实加剧了购房者的恐慌，“托关系买房”的时代再次回归，卖方市场重现。

　　>>昌平

　　需求旺盛价格微涨

　　7月21日早上9点半左右，位于霍营地铁站附近的热销项目首开国风美唐已迎来了好几拨购房者，其销售人员告诉记者，“已经不能排号了，二期排名前列次排号已结束，400多套房源，但拿号排队的人数已超过1900人了，不能再排了。您可以等下一期。”

　　据了解，国风美唐还配有幼儿园和小学，一位现场的购房者表示，“早就考虑买房，一直没确定好区域，但目前来看，这个项目的交通和离城区的距离都还行，孩子上学也有保障。”对于该项目的价格，该购房人称，附近的二手房也差不多这样的价格，“比较了一下，觉得还可以接受。”

　　随后记者到达位于龙泽地铁站附近的金域华府时，尽管暴雨来袭，但记者看到售楼处内人山人海。因购房人太多，一个销售都带了好几组顾客。

　　据了解，目前该项目两居室均价为2.3-2.5万元/平方米，记者在搜 房网上看到，该项目在今年3月份时均价为2.3万元/平方米，这意味着项目价格在近几个月里出现了小幅上调。但上调的价格并没有影响购房者的热情，一位购房者告诉记者，“准备托关系买房，根本摇不上号，这一期摇不上，下一期就要重新再排号，如果再摇不上，又回到2009年了，托关系走后门才能买到房。”

　　>>顺义

　　投资客回归

　　于上周末开盘的东亚首航国际延续了一期的热销场景，东亚新华营销总监贾玉鹏表示，此次开盘的是6号楼，共推出100套房源，开盘当天消化了80多套，并且其坦承，此次开盘价格略有上调，约上浮了200元/平方米。

　　项目采用“先到先得”的方式选房，部分购房者连夜排起长队，另据透露，本次开盘购买力中约有一半并非自住需求，东亚首航国际由于地理位置不错且总价低廉，加上不限购，不限贷，吸引了不少投资客出手。此次开盘当天有折上折优惠，基于这一点，有的投资客一口气买下很多套。

　　>>大兴

　　供应断顿价格攀升

　　大兴今年以来一直是北京楼市率先复苏的热点区域，记者近日在西红门、高米店等兴北板块了解到，在经历上半年几次低价开盘后，不少项目面临断顿。

　　除了兴北板块之外，今年来一直刚需盘扎堆的天宫院区域各个项目同样聚集了众多看房者，而各个项目价格也随着项目的热卖节节攀高。去年年底，以近乎“低于成本”入市的某项目销售一直名列前茅，是以价换量的成功范例，该项目价格一直处于稳步上涨中，7月份13536元/平米的价格比其开盘价上涨了26%。位于大兴区地铁天宫院站附近的某项目，5月份刚入市的时候一直以11999元/平米的起价吸引购房人，开盘之后价格一路上涨，截至7月18日，7月份该项目成交均价已涨至15640元/平米，环比6月14368元/平米的成交均价大涨8.9%。

　　上周六，保利春天里二期3、4、7、8号楼于上周开盘，尽管项目目前均价在1.5万元/平米左右，但是还是吸引不少购房者。

　　大兴区8月开盘的项目主要扎堆在天宫院地区，4号线首站天宫院及次首站生物医药基地站之间聚集了众多新盘，大兴主战场已由兴北板块、黄村逐渐南移至天宫院。8月，金融街·融汇 、中国水电·云立方、珺悦国际及联港·幸福湾 二期将陆续开盘，为本就硝烟弥漫的天宫院再添一把战火。

　　>>通州

　　月底前购房优惠取消

　　7月22日，位于通州的京贸国际城售楼处内，5-6组购房人正在咨询，墙上的销控表上，绿色待售房源约为全部房源的三分之一左右。销售人员告诉记者，7月3日开盘推出的近300套房源，目前已经有近200套被认购，到本月底，购房享受98折(公积金除外)的优惠也将取消。

　　位于通州的富力金禧花园，记者在项目售楼处的销控板上看到，本月中旬加推的8号楼目前在售，但剩余待售房源不足总房源的四分之一。销售人员告诉记者，目前在售房源均价为18000元/平方米左右，已基本没有优惠措施，而公开资料显示，6月该项目均价约为17000元/平方米。

　　一方面，2009年的楼市“盛景”再度出现：日光盘、排号、抢房、捂盘、托关系买房，楼市热销场景此起彼伏，在热销的刺激下，不少楼盘纷纷取消前期用以吸引购房人的各种折扣优惠，并试图提价探市；但另一方面，在部分项目纷纷提价之后，从7月排名前列周开始，成交量已经落入下行通道，6月的旺季效应逐渐消退。

　　>>二手房

　　卖少买多一月内涨1000元

　　“新上的房源报价普遍不低，跟5月相同品质的房源相比，每平米能高出1000元左右”，链家地产梨园分店的一位业务员告诉记者，从年初到现在，通州二手房均价涨幅已超过2000元/平方米，而从6月到现在的一个多月时间内，二手房价就上涨了1000元/平方米。

　　该工作人员告诉记者，随着市场好转，供求关系也开始发生变化，不但议价空间减少，目前出售的房源也越来越少，“业主都看到市场在向好的方向转，要么就提价，要么就干脆不卖了，都想等等看，现在市场上卖少买多，业主都‘拿’起来了”。

　　通州北苑附近一家中介门店的负责人也向记者证实了近期二手房的涨势。他告诉记者，6月以来，有不少业主都有提价冲动，甚至在买方交完定金之后，又有买房人主动提价的，业主不惜违约将房源改卖。不过这样房源的涨幅并不大，普遍在3-5万元左右。

　　□市场数据

　　楼盘提价致成交量下滑

　　根据亚豪机构和链家地产统计数据显示，上周(7.16-7.22)北京期房与现房累计共成交商品住宅1982套，成交面积23.7万平方米，环比之前一周(7.09-7.15)分别下跌31.3%、24.9%，这也是进入7月以来连续第三周成交量环比下跌。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为21239元/平方米，环比之前一周上涨3.9%。

　　成交量连续三周环比下跌

　　统计数据显示，上周北京在售项目去化率降低，去年10月以来入市的项目在上周成交过百的数量为零，成交量仅为61套。此外，这些项目在7月第二周和第三周都有成交的共有104个，其中价格高于前一周的有60个，但涨幅超过5%的只有18个，占比 17.3%。

　　基于成交量不断走低的趋势，再加上上周六的暴雨对于部分郊区项目的影响，亚豪机构预计7月最后一周的成交仍将持续下滑，全月成交预计将与6月持平，连续两月的快速上涨势头将遭遇遏制。

　　对于7月以来北京住宅市场成交量呈现不断下滑的趋势，亚豪机构副总经理任启鑫认为，一方面，在经历了5-6月的成交大涨之后，大量前期降价幅度较大项目都已进入提价阶段，部分项目甚至已经回涨至调控之前的售价，价格的上调使得购买意愿开始有所下降；另一方面，前一阶段的量价齐升与土地市场的高调复苏已经引起中央政府的关注，上周四国土部与住建部要求坚持房地产市场调控不放松，虽然是旧调重弹，但仍能代表中央政府坚持调控的态度，也打破了供需双方对楼市持续回暖的预期。

　　8月入市楼盘量增价涨个别新盘高开

　　尽管进入传统销售淡季，但楼市热销使入市楼盘数量不减反增。据机构统计，8月北京共有34个楼盘计划入市，创年内月度开盘量新高，其中13个纯新盘中多个定价偏高，千万元以上别墅项目扎堆入市。

　　据亚豪机构和中原地产统计数据显示，8月北京计划入市项目包括金域缇香 、路劲·世界城 、金融街·融汇等13个纯新盘，以及金茂府、鸿坤曦望山、联港幸福湾、富力丹麦小镇 等21个老项目后期。其中纯新盘占比近四成，创年内新高。

　　这些纯新盘多位于五环以外，其中7个更是地处六环以外。与以往纯新盘开盘定价多趋保守的策略不同，8月入市的新盘中多个定价偏高，如位于房山良乡的蓝爵公馆计划开盘价格为25000元/平方米，而同处良乡的阳光邑上正在销售的联排别墅定价也仅为21000元/平方米；位于房山长阳北侧的金域缇香计划以16000元/平方米开盘，而该板块在售项目价格普遍在15000元/平方米左右。

　　其余项目定价基本平稳，几乎没有项目再选择下调价格，普遍都减少或取消了前期折扣优惠。另有不少项目未给出准确定价，北京中原市场研究部张大伟认为，目前市场不确定性较多，这些项目将根据蓄客情况有比较大的调价空间。

　　此外，8月拟入市楼盘中，别墅项目多达7个，售价多在千万元以上。

　　□专家解读

　　市场不宜过度乐观

　　大量在售项目正在热销推动下回涨价格，6-7月，北京楼盘涨价现象增多，加剧了购房者对未来房价的上行预期。不过，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，8月34个楼盘纷纷入市，既是提前抢占“金九银十”商机，同时也是房企对市场未来走势心存隐忧，现阶段急于消化库存、回笼资金。而8月别墅项目扎堆入市，也与别墅市场的乐观表现有着直接关系，北京别墅市场自3月以来持续升温，7月中上旬共售出别墅205套，环比大增81.4%，成交价环比上涨15.8%。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟也认为，下半年市场总成交量将再超上半年，9-11月有望出现全年成交量点，虽然量价同涨，但是价格上涨幅度有限，如果反弹过量，不排除还有调控出现的可能性。