业主预期提高 大连二手房市场或迎来购房好时机

　　访谈背景

　　经历了3月的“小阳春”，4月的大连二手房市场维持在较为平稳的状态。受成交量上涨的影响，二手房业主对未来预期有所提高，因此挂牌价有小幅回调，但总体上趋于平稳，加之近期银行信贷方面传出利好，二手房成交量预期继续回升。据统计，今年二手房房价相比去年并未下降，为何购房者选择出手，接下来市场走向如何，现在购房需要注意什么？针对这些问题，我们采访了两位业内高层，居安家房地产经纪有限公司总经理王洪亮和同泰地产办公室主任吕凯。

　　“如果没有更严厉的楼市调控政策出台，今年二手房市场会持续目前的平稳态势。 ”——同泰地产办公室主任 吕凯

　　1 春节过后市场价稳量涨

　　4月大连二手房市场承继3月态势，成交量继续上升，但从历史数据来看，成交仍处于低位。其实，自2011年初限购以来，大连二手房成交量就有所下滑。分析原因无外有三：一是，外地炒房客和本地多次购房者被拒之门外；二是，银行信贷收紧，虽然房价没涨，但是由于贷款利率上浮，购房成本不减反增；三是，购房者对限购政策存在幻想，导致其观望情绪更甚。虽然成交量比“辉煌”时差了许多，但价格一直保持稳定。据统计，大连二手房均价近期维持在10000-11000元/平方米，其中市内三区较为坚挺且有上涨趋势，而甘井子区许多板块的房价有了调整，比如，泉水区域就有15%左右的降幅。另外，在新建住宅降价的驱动下部分卖家对后市不乐观，主动调低了放盘价。但从总体上看，结构性影响仍是主导二手住宅价格总体走势主要因素。

　　2 市场稳定是“刚需入市”主要动力

　　近期，“刚需入市”成为楼市的热门词汇，多家地产中介机构将二手房成交回升归因于此。“对于急于结婚或者子女入学的购房者来说，只要房价出现微降，他们就会出手。 ”近期相对宽松的房贷政策也是促使二手房成交回升的重要原因。虽然一些力度较大的贷款利率优惠需要贷款额度上百万以上才有可能申请到，但与个人贷款额度有限的去年相比，眼下申请房贷显然要顺利得多。

　　时至今日，限购已逾一年，中央多次重申限购政策基本方向不变。住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴在接受采访时表示，“今年房地产调控政策非常清晰：其一，对投资需求坚决不放开；其二，对自住性需求政府还是支持的。 ”调控不动摇就意味着房价会相对稳定，“对自住需求的支持”自然会为这部分群体提供方便。在这样的市场环境下，等待一年的刚需群体选择入市也是自然而然的事情。

　　3 来连务工人员也加入刚需队伍

　　近期，支撑二手房市场回暖的主要力量仍旧是刚需人群。“结婚买房、改善型住房、外来务工人员购房、孩子上学换房这四种情况成为刺激二手房市场活跃的主要原因。”经过这两年的沉淀期，大连多数二手房价格并没有出现明显下滑；经过一段时间的观望之后，购房人群开始缓慢释放购房需求。自今年开春以来，从逐渐增多的交易量来看，刚需人群的需求已经显现出来。“最近，一些来连务工人员也加入了刚需的队伍。虽然限购令里对外地购房者有严格的控制，但目前新政已经实施一年，有购房需求的来连务工人员早在限购之初着手准备诸如一年纳税记录等相关材料，现在有了购房资格出手也是很自然的。 ”

　　虽然二手房市场逐步回暖，但真正热乎起来还需要较长一段时间。国家楼市调控政策不放松，二手房市场交易量仍旧会受到影响；但面对不断增加的购房需求，预计今年二手房市场不会出现快速升温，仍会处于缓慢回暖过程中。

　　“每次房展会后房价都会涨，今年展会后房价没什么变化，市场稳定了，大家也就出手了。 ”——居安家房地产经纪有限公司总经理 王洪亮

　　1 房价平稳二手房人气逐步上升

　　今年，大连市区的二手房价格较为稳定，没有出现大起大落的现象，即便近期交易回暖，二手房价格也没有大幅上涨的迹象，就连房市“硬通货”学区房，价格也相对稳定。“成交大户甘区二手房均价一直稳定在10000元/平方米上下。 ”比照去年房价确实有所下降，从2010年的11000~12000元/平方米降至目前的水平。但是，从去年年底一直到今年一季度，包括甘区在内市内的房价都保持稳定。“由于甘区是房源供应大户，这里房价保持平稳，极大地推动了刚需出手。”以前新房、二手房价格大幅倒挂的现象也少见了，目前这些区域的二手房价只比新房价格略高，或与新房价格持平。“这样，即使加上税费，二手房实际成交价也不比新房贵多少，这也让购房人更放心。 ”

　　除了“房价平稳”，房主的态度也让买家舒心不少。“现在的普通房源基本上都有讲价空间，房主的态度也没有原来那么坚决。之前房主可是一点不松口，说80万就是80万，少一分也不行，有时甚至突然涨价。现在房主报出的房价基本都能再谈谈，有些谈得好的，家具、家电就全送了。 ”

　　2 性价比高的房源供不应求

　　经过一年多的冷淡期，从3月份开始，大连二手房市场开始有回暖的迹象，进入4月份，交易渐渐活跃起来。“4月份，我们的成交量差不多相当于去年同期一个季度的成交量。 ”尤其是一些性价比相对较高的房源，更成为抢手货。

　　最近，我们接触到一些客户，多次来电或到访，一直想在自己的目标地段购买一套住宅，但不是感觉房价有点贵，拿不定主意，就是期望经过调控房价能再降点。可当他们看好的房源被越来越多的人看好时，他们心里就会变得很焦急。“‘本来相中了一套70平方米的住宅，结果还没等全家人都看一遍，房东已经卖给别人了’这样的例子时有发生。当刚需都准备出手时，性价比高的房源就明显供不应求起来。 ”

　　到底什么样的房子性价比高呢？“每个客户的回答都不一样，但只要你觉得性价比高了，跟你有同样需求的人也会持相同态度”，而二手房同样房源性的特性也加快了高性价比房源的消化速度。

　　3 60-80平小两室户型更受刚需族青睐

　　在新房与二手房的博弈中，二手房的优势就是生活配套设施齐全。二手房大都在更中心的区域，且经历了长时间的发展，无论是教育、医疗、购物、娱乐、交通等各方面配套设施，都优于区位越来越边缘化的新房。对于改善型和自住型刚需，二手房显然更符合要求。

　　目前市场上，60-80平的小两室户型最受追捧。“相对于调控前，小户型受欢迎，现在适合自住与改善户型更受青睐。”原因很简单，原来小户型好卖，是因为总房款低、租金又不低，所以投资客户都喜欢这样的房源。而限购后，投资客户被挤出市场，“大家对于有限的购房‘资格’，使用起来都很谨慎，所以能满足居住需求的户型成为。 ”