2012年 罕见购房良机将现

　　相对于一线城市房价以及生活消费水平，成都的房价一直都比较健康，溢价空间相对较大。2012年是过去两年和未来几年罕见的购房良机，房价总体维持下行的态势，下半年惯性下行。

　　审时度势进军商业地产

　　四川润驰实业集团董事长杨启宏

　　住宅市场遭遇政策调控后，不少地产企业转战商业地产，以致住宅市场相对疲软情况下，商业地产逆势飘红，大量资金源源不断地涌入商业地产领域。而今，“促进房价合理回归”，已是温总理在多个场合反复强调过的内容。在这样背景下，作为开发商之一，我们及时调整了战略计划，进军商业地产。我们用较短的时间，实现了商业地产上的突破和发展，在于敏锐把握了政策导向、在合适的时机，审时度势，选择了合适的切入点。如今，润驰国际广场“大型城市综合体”已在大邑悄然崛起。另一座更具时代感的大型现代商业综合体“润驰国际广场”（双流）也已破土动工。润驰有自己独特的运营模式，并被市场所接受。

　　我认为，商业地产市场前景虽然巨大，但不等于没有陷阱。有些三线城市综合体盲目扩张。很多商业地产商运营策略为：“卖完撒手”，投机性太强，后期经营和管理问题会加速暴露。由于市场竞争日趋激烈，我们一直遵守“立足长远”的发展原则，对商家、客户负责实质才是对自己负责。

　　如何才能更好地经营一座城市综合体？必然考验着开发商的创新与运营能力，绝不是简单的复制就行。准确“定位”和创新，是城市综合体项目迈向成功的排名前列步。研究本地消费习惯和商圈特点，在众多城市综合体建立自身独有的特色，才能准确地找到其生存和发展之道。另外，商业地产项目后期的商业运营更为重要。专业化的管理、持续化营销和差异化经营才能吸引消费人群的不断光顾。

　　现代都市人每天处在家庭和工作或学习两个生活空间，长期面对忙碌和喧嚣，压抑之情渴望另一种释放。我们的市场战略是：潜心打造“情景式城市商业综合体”赋以项目个人的美好情感。立意彰显时尚元素，将人文、艺术、自然园林、环保、时尚消费融入其中，为繁忙的都市人群营造第三生活空间，使不同年龄、爱好、阶层的消费者在购物中享受休闲，休闲中购物，既体验了现代时尚视觉感受，又能嗅到绿色的田园气息而“乐在其中”。为此，我们将融入时尚、国际化为品牌主张，为拥有年轻心态的消费群体构筑一个面向世界的全方面体验空间。

　　华西都市报记者王仁刚

　　房价将体现应有城市价值

　　成都置信投资有限公司总经理郭绍涛

　　面对政策调控，大量投资性、投机性置业者逃离楼市。在这样背景下，刚需置业者当仁不让地成为了成都楼市的主力消费群体。正是基于这样的楼市环境，作为置信集团又一重大项目，置信逸都首先以品牌品质为先，坚持“以客户需求为主”的服务原则，积极开展置信生活方式，获取市场认同。同时，我们极力推出符合市场需求的中小户型，打造完善的商业配套和优异的物业管理，让购房者和老业主都能够享受置信高品质生活和服务。

　　房地产市场的未来道路如何走？我认为，中国房地产的发展模式将是市场和计划并行，相辅相成。从整个年度来看，成都市场格局让我们不敢松懈。一是因为市场存量较大，今年全面进入“消化库存时代”和“现房销售时代”，买方市场成为主导。二是购房者仍有一定的观望情绪，市场需求相对萎缩，释放等待期较长。不过，我们仍旧相信，成都是中国公认的宜居之城，潜力不可小视。无论是横向和纵向比较，相对于一线城市房价以及生活消费水平，成都的房价一直都比较健康，溢价空间相对较大。通过政策调整、保障性住房的合理分配，和对人们购房行为的科学引导，成都房价将来还是会体现其应有的城市价值。随着近期去库存化，从远期看，成都房地产市场会出现规划上的合理化以及产品上的合理化和价格上的合理化。

　　过去15年，置信深耕成都，可以说也是最懂成都这座城市，为成都缔造了数十个作品，所以能够在成都这个人情味甚浓的城市得到广泛的认可和追捧。置信逸都作为逸都系的第三代产品，同样会精彩呈现，再创辉煌，赢得市场的高度肯定。我们承诺，我们将继续秉承“为您想得更多，为您做得更好”的服务理念，在提升产品质量本身的同时，追求更加优质的服务来回报我们的业主。

　　华西都市报记者王仁刚

　　消化库存是今年目标

　　成都联合地产机构董事长汪勇

　　我认为持续的房地产调控会给成都楼市带来三方面的变化：一、住宅市场将会更多的以满足刚性需求开发为主。二、从强调单盘利润率为主的开发策略，转换为强调快速销售和提高资金时间效率的开发策略，会成为大部分开发商的共同选择。三、城市综合体的开发将逐渐加快和加大，从传统的中心地带开发逐渐向分区域中心和城市重点发展地带延伸。

　　这样的调控，对老百姓购房有利有弊。利体现在：房价的上涨趋势受到抑制，刚性需求的客户将以相对较低的价格购买到合适的住房；住宅的投资将更加理性，纯投机需求将受到抑制。弊体现在：没钱的仍然买不起，有钱的没资格买，部分正常的改善性需要也被抑制；老百姓的投资渠道变窄，银行存款增加和持续的CPI上涨，货币贬值的预期将加大；开发量的下降将导致上下游关联产业群体性收入降低，消费信心和实际消费能力下降。

　　市场仍处于以价换量的底部运行阶段，价格的下行压力较大。快速消化存量是开发商今年的主要目标。究其原因：

　　一是排名前列季度的市场反弹，价格没有停止下跌，而是市场以价换量的表现。同期货币政策自去年底以来两次下调存款准备金后持续宽松，首套房贷款利率回到基准利率，优质客户甚至可以享受一定比例的优惠利率，降价和利率的双重利好刺激了首套房购买刚性需求带动成交量的上升。

　　二是开发商去库存周期还远没有结束。2011年第四季度末，成都主城区库存量高达880万平米郊区存量高达1200万平方米创历史高点，开发商进入了2008年后的新一轮去库存周期。在开发商去年库存周期没有结束的情况下，价格向下的压力仍然很大。

　　应该说今年是继2008年后最适合卖房的时机，因为一段时间内价跌量升是市场探底的基础信号，整个2012年度都处于价格的低位运行期因此这个时机买房是划算的时候。 黄琳

　　投资类产品仍然是市场热销品

　　新港地产执行董事张红兵

　　在张红兵看来，政府的宏观调控政策目的是把房地产板块切割成两个板块，让它回归成两种不同的属性，就是住宅板块和商业地产投资板块。住宅变成一个满足日常居住需求住的刚需型产品，作为大宗耐用消费品让真实使用者购买，剥离它的投资属性。如果把住宅当作投资产品来投资时，就会影响使用者的真实使用需求，致使房价过高。剥离投资价值后让住宅回归到它本身的商品使用属性，通过限购、房产税等政策来调节价格，让住宅满足使用者的使用需求。关上一扇门的同时打开另一扇门。商业地产用于满足老百姓日益增加的对不动产的投资需求，包括商铺、写字楼、公寓等，通过收取商家或者使用者租金的方式来获得收益。

　　今年两会期间，中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。国家对楼市调控政策的不松绑目的是将投机客户转化为投资客户，让愿意投资不动产的中长线客户，通过投资商业地产来保值增值。目前投资住宅不太好，与国家政策相违背，应投资更加符合国家政策和社会需求的中长线商业投资，通过租金增幅带来商业增值。

　　张红兵认为，对于大的市场环境变化下，作为开发商或者房地产的操盘手，应该尽量适应大盘的变化，开发更为符合目前市场环境下的产品。像339项目集中做商业投资型产品，而非投机型产品，通过持续稳定的租金增长，确保产品具有很好的未来的投资空间，吸引投资客户进场。据悉，339项目在产品打造上坚持招商先行，引进了华润欢乐颂、卡尔森酒店、IMAX电影院。通过招商先行，使得我们项目有很好的租金收益，使得商业在现有市场环境下更容易生存。其统一招商、统一经营、统一规划、统一管理的运营模式保证了整个项目未来十年内持续稳定的发展。 吴楠

　　今年将出现罕见购房良机

　　成都蜀都置地有限公司董事长潘召

　　有关“楼市回暖”的话题，随着两会的定调，最终破灭了回暖的说法。期待楼市调控政策的“松绑”来维系楼市发展已经不现实了，务实自救将是开发商未来的选择。

　　眼下时值3月，很快便是一年中楼市传统的销售旺季了，在政策定调的情况下，市场将不会再继续淡定。接下来，就住宅市场而言，市场推货的速度会相当的快，在投资者、投机者退市、改善性需求倍受压制的环境下，迫使开发商在“刚需”这口小锅中争粥，为了争夺更多的购买客户，开发商将集体上演“跳水”比赛的游戏。一些非刚需的项目、不愿意以降价换销量的项目、在价格上较为傲慢的项目，极有可能在本轮调控中被重组，失去独立生存的空间。

　　两会对楼市调控政策的另一突出特点，就是保护和鼓励刚性需求。同时两会的定调，或许会让他们继续持观望态度，因为他们无法知道什么价格才是合理水平。应该说，“合理价位”是一个不存在的价位点，它跟区域二手房存量有关、跟地方财政有关、跟城市失业率有关、跟内需消费有关、跟整个国民经济的发展速度有关。对于“合理价位”的评估，实际上是楼市发展与政策调控的博弈。

　　从目前的博弈结果看，政策调控仍处于上风，这或许会出现较好的购买时机：2012年是过去两年和未来几年罕见的购房良机，房价总体维持下行的态势，下半年惯性下行，2013年中房价触底后试探性复苏。因此，下半年是的购房时机，部分楼盘的价格，在极端情况下回到2009年初的水平，对于自住需求的购房者，应抓住难得的购房时机。

　　成都是中国发展潜力的城市之一。从近年成都成渝经济区、天府新区、全域成都等一系列规划可以看出：成都对外的吸引力日趋强势、产业的升级为房地产消费奠定了坚实的基础，城市的规划为房地产提供了外扩的契机。

　　应该说，天府新区的成立推动了住宅房地产与商业房地产的快速发展，对比上海浦东新区、广州珠江新城、杭州钱江新城、重庆两江新区，成都天府新区具有很大的发展空间和发展潜力。目前，天府新区已建项目、在建项目及待建项目总体量位居成都之首。 黄琳

　　成都的房子性价比普遍高

　　炎华置信集团总经理邱锦平

　　持续的调控对成都楼市带来的影响同全国其他城市是一致的，市场呈现三方面的变化：首先，可能会挤出很大一部分主营业务不是房地产的企业，让专注要做房地产的企业更加专业；其二，对于主营地产的企业提出了更高的要求，专业、稳健、产品、物业和服务将成为房地产企业的核心竞争点；其三，市场对房地产产品提出了更高的要求，要求开发商做到不断的推陈出新，追求品质与高性价比的产品供消费者选择。

　　成都的物业市场近年来一直保持全方位快速发展的势头，发展速度令人瞩目。作为“成渝经济区”的核心城市之一，成都的产业构成多元化，城市基础建设较为完善。天府新区与主城区“城市双核心”概念的提出，令成都的城市规划从之前的环域扩散转向环域扩散兼顾带状发展。每一个城市的新区一直是房地产市场的一块大蛋糕，成都的房地产企业在“天府新区”、“再造一个成都”等宏大的规划背景下，将获得极好的发展机会。目前，天府新区的城市建设已经逐渐成熟，新兴的商业区域，商业氛围将逐渐成型。毫无疑问，天府新区所蕴含的住宅市场和商业地产市场的潜力非常巨大。同时，在各类产品高度集中一个区域之时，调控所带来的理性购买力也使得该区域的产品呈现优胜劣汰的势态。

　　这样的大变局之年，不仅是开发商在面临楼市大变局时需要转变观念，购房者也应仔细分辨楼盘性价比之后再出手。而对于普通购房者来说，如果是刚性需求的购房者，今年真是一个较好的机会；如果是投资者，要看楼盘的性价比和配套，以及综合考虑房子的投资价值和预期。总体来说，未来一年时间楼市价格处于胶着状态，将由以前的卖方市场，变成了卖方和买方的共同的市场。我个人认为，二、三季度对于开发商来说是不可期待的，第四个季度可能会逐步回归。具体落实到成都来说，其房地产价格在全国比较起来性价比是很高的。对于开发公司来说，今年的主要任务还是跑量，老百姓该下手就下手。