大连房交会上公益法律咨询现场 购房者问题多多

　　房地产调控力度的加大，购房者对房价下行充满了期待，也让一些已购房者开始忧心，房价如果下跌，是否可以将先前交付的定金要回？这也成为昨日房展会公益法律咨询现场，被咨询最多的问题。另外，前来咨询房地产新政、婚姻家庭房产分割、二手房“跳单”等房产相关问题的市民也络绎不绝。记者也就这些问题采访了大连仲裁委员会赵文处长及北京市融商律师事务大连分所马文龙律师。

　　认为中介“霸王条款”

　　客户“跳单” 照付“中介费”

　　【案例】今年1月，甲中介公司带王先生看了一处房屋，王先生在甲中介公司提供的《居间服务确认书（带看房屋协议）》上签字。

　　约定中介费22000元，合同约定甲中介公司在带王先生看房后，王先生在6个月内不得越过居间人与当次带看房屋的业主、关联人以任何方式成交，否则应支付居间报酬2倍的赔偿金。

　　王先生对该房屋很满意，后“越过”甲中介公司，在乙中介公司的居间服务下以108万元购买了这套房屋。甲中介公司现诉至法院要求王先生根据双方签订的《居间服务确认书（带看房屋协议）》中的约定，赔偿44000元，以惩罚王先生的“跳单”行为。

　　近日，法院判决王先生承担赔偿损失22000元。王先生对判决感到不解，他认为与中介公司签订的属于“霸王条款”，法院不该支持。

　　【解析】“跳单”是指某些买房人因为“货比三家”或者为节省费用而越过中介公司达成交易。

　　该案中的“霸王条款”确实为房屋中介公司单方拟定，中介公司带有专业优势地位和强势地位，处于弱势地位的买房人不得不签署此类条款，否则将得不到服务，虽然中介机构单方面规定在居间合同中的“违约金数额”有违公平原则，但不等同于一律认定无效。

　　当事人“跳单”行为违反了双方签署的居间合同约定，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。

　　因此，法院认为合同约定的“跳单”违约金应为有效。法院判决实际上肯定了中介公司的主张，认可了该条款的效力，但违约金明显过高，法院适当平衡了“意思自治”（法律术语，双方协商后签订了合同的行为是双方真实意思的表达）与“霸王条款”之间的关系。

　　对于中介公司主张的44000元赔偿金，因中介公司没有提供证据证明其实际损失高于合同中约定的居间报酬，故法院酌定赔偿数额22000元合情合理。有效平衡了双方利益冲突，达到了良好的法律效果与社会效果，真正做到了“案结事了”。

　　马律师表示，目前，二手房交易中存在的“跳单”行为比较常见。在此，律师提醒广大市民，不应想当然的认为中介公司“霸王条款”无效，如果随意“跳单”，将得不偿失。

　　房产新政出台，担心房价下跌

　　能要回定金吗？答：不能

　　【案例】今年1月初，市民李女士与某开发商签订《商品房认购合同》，购买一套商品房，总面积83平方米，总价款近100万元，李女士支付定金5万元，并约定在7月30日签订正式商品房买卖合同，如果开发商违约应双倍返还定金，如果李女士违约，则无权要求返还定金。

　　李女士认为国家调控房价，会导致房价下跌，“我一直在关注这处楼盘，有后来的购房者购买价格比我预订价格还低的情况。”李女士因此一直没去签订正式合同。她认为这种情况属于不可抗力，想要回定金。

　　【解析】

　　李女士提到的情况属于正常的商业风险，房地产调控政策并不必然导致房价下跌，况且国务院明确提出各级政府根据当地经济发展目标等因素合理确定住房价格控制目标。李女士因为担心房价下跌提出退房，不符合《合同法》、人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规定的合同解除的条件，如果要求解除合同（退房），就不能要定金。