房产新政引发纠纷 房子不买还得付中介佣金？

　　房产新政出台50多天，楼市发生诸多波动，在成交量发生变化之外，原本已经“成交”的房产也出现了“违约潮”。这么多突如其来的纠纷该如何解决？ 6月2日上午，市消协联合市房地产经纪人协会、大连仲裁委员、沙河口区消协、和平 (论坛 新闻)工商所和3·15律师团18位法律维权专家，开展了有关房产新政法律咨询活动。据统计，现场接待投诉咨询230多人次，有效投诉84件。昨日，记者整理了消费者投诉的部分典型案例，希望对读者有所帮助。
　　A
　　无法办理按揭能否解除合同
　　房产新政规定，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对于许多外地来连的买房者和购置第二套房的市民来说，是否可以因为政策上的变化要求退房？
　　解答：在目前的房产新政下，这样的退房纠纷普遍存在，至于是否可以终止买卖合同，要看是否具备终止合同的条件，比如签订的《商品房买卖合同》对于无法办理按揭后如何处理是否有明确约定。
　　如果在合同文本中对此有明确约定，如：“若发生买受人无法办理按揭贷款等情形的，则剩余房款由买受人自筹资金补足。 ”这就表示对于无法办理按揭的情况，双方已经约定了处理办法，因此消费者单以政策的变化而导致无法办理按揭贷款为理由提出退房，就无充分依据。假如无明确约定，且无法办理按揭贷款是由于房产新政出台后的相关规定所致，而非买卖双方当事人的原因，则买受人可依据《人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》及《商品房买卖合同司法解释》的有关规定主张合同变更或合同解除。
　　B
　　期房价格下跌能否退房
　　消费者李女士今年年初订购一套期房，还没有交房，不过由于新政出台，李女士说该楼盘出现了价格下跌的情况，这样的情况能否成为退房的理由？
　　解答：房价下跌不属于商业风险，所以并不属于合同无效的范畴，也不是可撤销的合同情形，更不构成合同法定解除的条件。
　　C
　　解约后中介佣金还要不要付
　　今年4月10日，市民赵女士通过中介牵线，看中一套二手房，并当场向房东支付了2万元定金。后房产新政出台，首付比例提高，赵女士无力支付，便决定放弃购买，并和房东做了商量，最后赔付房东2万元违约金了事。原以为事情就这样结束了，不料中介公司仍要求双方支付佣金，并称拿不到钱，将不归还房屋产权证明。
　　解答：出卖人与中介机构之间签订的是居间合同，出卖人、买受人、中介机构之间的权利义务关系依据当事人之间签订的合同约定及相关法律规定进行分析，如果当事人对于商品房买卖合同解除后中介的报酬如何支付约定不明的，由于中介机构已经促成买卖双方签约，只因政策原因未能履行最终导致合同解除的，中介机构要求支付一定报酬亦属合理。实际处理中，可根据中介机构已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度，给多少钱。
　　D
　　购房者能否收回预付款
　　今年3月，李先生以《意向性购房合同书》形式，向房地产商订购了一套总价120万元的住房。根据房地产商的要求，也为体现自己的购房诚意，李先生当即向房地产商交付了20万元的预付款，但双方当时并没有约定何时签订购房合同。 4月，李先生根据房地产商的电话通知要求，前去签订正式购房合同时，被房地产商告知，根据楼市新政，应增加首付及房贷利息。李先生一番考虑之后，表示不购房了并要求房地产商退回预付款。
　　解答：预付款是指在合同成立后，一方当事人预先向对方支付的部分金钱。它只是一种支付手段，其目的是作为合同履行的诚意，解决合同一方周转资金短缺，并不具有担保性质。该款能否退回，要看合同的约定。有约定按约定执行；没有约定的，则按照有关规定执行。对此，建设部发布的《商品房销售管理办法》中规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款。当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 ” 记者张璐璐