大连区域"被中心" 结构性上涨引发区域“轮涨”

　　在过去一年的发展中，大连楼市中心区的泛化极为迅速。这其中有城市的自然发展，也有人们基于城市发展规划的美好预期。目前，大连楼市中心区的概念越发模糊，尤其是区域性中心的不断涌现，促使越来越多的楼盘瞄准“中心”的定位，房价的结构性上涨极为明显，越来越多的购房者不得不涌向更边缘的区域，进而带动了边缘区域的价格上涨并形成区域之间的“轮涨”。

　　市内四区价格趋同房价率先进入全域化时代

　　今年年初以来，大连全域城市化的概念全城热炒，这一概念给人的直观印象就是城市的版图将迅速扩大，一些原本不被关注的区域在畅想中变得炙手可热，而一些本已表现出良好发展势头的区域更是迅速完成了区域市场定位的升级。如机场新区、华南区域，在短短一年多的时间里，即从为中等收入家庭提供居住产品的市场演变为中高端市场，其楼盘价格也从一年前每平方米六七千元的水平涨至每平方米一万元以上，个别楼盘价格甚至更高，已与传统中心区相差无几。而且，在市场预期乐观的条件下，点的热度扩展到面，在城市的全域化发展刚刚起步之际，房价已经在一定的范围内率先进入全域化时代。

　　据指南针营销策划机构统计，这个月结束的春季房展会上，在36个有准确价格的在售参展项目中。市内四区万元以下的在售项目仅为6个，占市内四区参展项目的27%，8000元平方米以下的项目仅为1个，而每平方米价格在万元以上的却多达14个。值得关注的是，在单价万元以上的项目中，各项目价格区间的跨度也不是很大，其中单价介于一万元和一万六千元之间的项目就有十个，而且这十个项目平均分布于市内四区。虽然当前甘井子区的项目价格较其他三区仍有三、四千元的差距，但由于其前期的价格基数较低，因此基本可以认为市内四区价格趋同的发展态势已经形成。

　　挤出效应激活新城区各区域之间形成“轮涨”

　　市内四区的价格趋同导致市场挤出效应的趋同，调查显示，在开发区等新城区的部分楼盘中，市内四区置业者的比例持续上升，个别影响较大的楼盘四区购房者的成交比例已经超过40%。尤其是投资与自住目的兼具的购房者，在价格与未来发展空间的驱使下，纷纷涌向新城区，极大推动了新城区价格的上涨。

　　据中原地产大连公司统计，去年同期，旅顺的整体成交价格为每平方米4800元左右。但本届春季房展会上，该区参展的项目中，平均售价在每平方米5500元的在半数以上。中原地产预测，今年将是旅顺市场进入品牌时代的开端，将有更多的自主性客户进入旅顺市场。相比之下，开发区的房价更显活跃，市场普通住宅的平均售价基本都在每平方米8000元以上，与去年同期相比平均上涨幅度超过30%。新城区的价格上涨凸显了市内四区的居住价值，进一步引发了区域之间价格的“轮涨”。业内人士指出：“中心区的泛化所引起的区域‘轮涨’在一定程度上放大了市场的非理性。 ”