后新政时代 谁是大连二手房市场的“上帝”？

　　客户在哪儿？2002年以来，滨城的房地产开发商以及二手房中介公司排名前列次面对这样的疑惑。正所谓“三十年河东，三十年河西”，2008年“卖家们”猛然发现：一直奉若神明的“刚性需求”，似乎人间蒸发了。此时，承载众多期望的“新政”出台，楼市热情又起。那么，“新政”出台后哪些“刚性需求”会释放，成为楼市的“上帝”呢？ 　　单身白领 首付降低，租金上涨，买房更划算 　　从大学毕业到30岁前的单身一族，如今已经成为“刚性需求”的重要部分。从置业目的来说，“自住”占到多数；受经济实力的限制，这一群体对于房子的要求就是“便宜”，于是二手房进入他们置业的考虑范畴。 　　虽然二手房的价位相对较低，但对于积蓄不多的单身白领而言，“小户型”仍是他们共同的选择，“40~50平方米的一室一厅或一室半，总房款在30万元左右的小房都走（卖）的很快。至于楼层、朝向，为了价格，他们都能容忍。”真成房地产总经理胡传亮告诉记者。对于选择小户型，不少人表示，“一方面因为总房款低，经济压力小；一方面是在结婚之后，可以将目前所买的小户型房子用作出租，就算是出售也比较容易套现。”诚然，与其每月支付越来越贵的房租，还不如用来还贷，“日后还能赚套房子”。 　　“新政”出台后，对于单身白领而言无疑是件好事，因为首付成数又降低了，“原来8~9实现的置业梦，现在有个6~7万就能完成。”大连元丰房地产经纪有限公司经理李彦蔚说，“别小看这下降的一成，许多人可能因为没有足够的首付买不上房，现在首付降低了一些单身白领可能就会考虑出手。” 　　辛劳家长 利率下调，投资教育成本降低 　　在各地的“刚性需求”中，有一个特殊的群落“家长族”。他们买房的目的就是为了给孩子良好的教育条件。所以，靠近中小学名校的房屋，售价再高也有人买。比如，一些新开项目，在今年低迷的楼市中凭“重点中学的学区”一项也能创造不错的销售业绩。 　　不过，大部分名校的划片区域都不是新房，所以多数择校家长很自然把目光投向二手房，这也炒热了所谓的“学区房”。“一个挺破的小房，就因为处在好学区就可以比周边同质房子多卖好几万”安鑫地产总经理刘建国说，“可是没办法，现在家长对于孩子的重视程度让他们心甘情愿为学区房埋单。”采访中，许多中介公司的业务经理都表示：虽然今年二手房不景气，但学区房还是有不错的业绩。“由于现在一些学校要求至少要在房子中住满一年，所以一些家长都提前为孩子准备学区房”大连好旺角房屋经纪有限公司总经理薛红蕾告诉记者，“随着‘新政’出台，银行贷款利率也下调，对于投资教育的家长们无疑是件好事。” 　　新婚家庭 税费减免，选择次新房没后顾之忧 　　2008年，可以说是“结婚年”，相信2009年的“结婚族”也不会少，而新房，对于如今新人来说可谓是“必需品”。某个网站的调查表明，有七成的未婚女青年表示，不买房就不结婚。 　　新婚家庭买房，当然是为了自住。从目前的分析来看，新婚家庭因为有着父母亲属的支持，其购买力并不弱；部分新婚家庭表示，“将在市区交通、配套良好的区域选择住房”。在购买行为上，会综合权衡“社区环境、户型面积、功能分区、周边配套多种因素，说白了就是看重房子的性价比。”对于他们的要求，市场上近两三年建的房子都能满足，但限于目前一手房的房价，大家都会退而求其次去二手房市场中挑选“次新房”。“这样‘两税’就成为他们的困扰，不过如今”新政“出台，营业税、个人所得税等七项与二手房交易有关的税费被减免，买婚房的家庭可以省不少钱。”大连旺达房地产经纪有限公司副总经理朱海明分析说。 　　他们青睐的户型一般是60~70平方米的小两室。在居住区域上，“从马栏、八一路、青云街等次中心区域，到民主广场、奥林匹克广场、CBD都有买家”。 　　来连打拼人群、空巢老人也将成为“上帝” （编辑：梁晓）