住宅商业受控 产业地产爆发

随着楼市调控的进行,北京、广州之后,深圳也出台文件规定商办物业不得采用住宅套型设计,将政策延伸到了商业地产。同时在传统零售业受到电商强大冲击而办公物业也因创客、联合办公的兴起带来新机遇均面临转变情况下,产业地产几乎成为众多发展商热衷发展的一个新方向。

在新形势下,万科、碧桂园、恒大、绿地、华夏幸福、华侨城等等众多开发商都已经纷纷捷足先登,大搞各种产业地产,同时随着珠三角传统制造业升级换代以及三旧改造的推进,广州以及周边珠三角城市的各种产业园区如雨后春笋般涌现,甚至一些以产业为先导的园区直接以“某某小镇”命名,规划设计宏大。

中联行广州工业地产部负责人黄伟栋指出,单从广州、深圳两个城市来看,未来两三年有大量的新增供应上市,在逐渐激烈的市场竞争中,产业园区如何摆脱地产的单一运作模式,通过产品开发、运营模式创新、园区服务创新形成差异化竞争优势,成为每个工业地产开发商需要考量的重要问题。

调控推进 更多资本涌入产业地产

随着传统住宅与商业地产整体存量过剩、市场竞争激烈,产业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐,一跃成为近些年来房地产投资热点。同时,随着楼市调控的继续推进,也有更多部分资本涌入产业地产。

仲量联行发布的《2017年广东产业地产发展白皮书》显示,广州市产业园区分布在天河区、海珠区、番禺区、荔湾区、白云区、黄埔区。政府在早期的大型产业园开发中占主导地位。以天河智慧城、科学城及知识城等为代表。近年来,产业园开发模式趋于多样化,出现了以TIT、红专厂及羊城同创汇等为代表的“三旧改造”案例。

产业地产中,科技类产业园区项目表现尤为活跃,长期看好。华南区科技园区的起步,以信息技术兴起发展为主要诱因,为此,华南区科技开发主要集中于广州和深圳两个产基础良好的城市。同比北、上两市,广、深的科技园区起步相对较晚。不过,2012年以后,广、深两市的科技园区新增供应速度明显快于其他两个一线城市。以广、深为代表的华南科技园区物业正进入快速发展的黄金时期。受旺盛的需求和相对优越的地理位置带动,拉升了区域租值,广州与深圳科技园平均租金分别达到80元/平方米/月和131元/平方米/月。

未来,预期受新增供应集中上市的影响,华南区科技园整体空置率将在短期内有所上升。从租金方面,受市场需求的推动,预计华南区租金仍保持上升趋势,但受空置率上升影响,租金增长速度将有所放缓。预计广深两市2017年的租金增长率将维持在5%左右。

碧桂园排名前列个科技小镇居住比例不超过30%

相比其他几个进军产业地产的开发商,近年来发展势头强劲的碧桂园将在产业地产这方面的开发提升到与传统的地产开发、外海地产等并列的“三驾马车”。5月5日,碧桂园产城融合战略推进新闻发布会在其科技小镇深圳展厅召开。同时,碧桂园也宣布以6.4亿元获得惠州“潼湖科技小镇”项目首期用地,使用权面积达31.05万平方米。这也是碧桂园自宣布进军产业地产以来,排名前列正式落地项目。

但和其他进军产业地产的发展商一样,如何真正地在产方面下功夫,而不是单靠出售配套住宅获利,成为横在所有开发商面前,正待实践和解决的问题。据悉,碧桂园潼湖科技小镇以产业先行、产城融合为建设理念,项目地块也以一类工业用地和商业办公用地为主,住宅的比例不超过30%。首期启动建设的西部组团占地约2平方公里,建设内容包括大数据与云计算中心、物联网设备研发区、产业办公区、产业发展中心商业、交通中心、酒店、配套商业和少量住宅等。

碧桂园集团副总裁首席战略官林昭宪还用自己的身份来阐释这一概念。他说:“我是碧桂园的首席战略官,一年半之前加入碧桂园,以前没有做过任何房地产,一直在做高新科技,团队里面的成员,就像刚才向博士提到的都是以产业发展为主的成员,更重要的是这些团队上面来讲组建都是跟产业的龙头企业,像思科等等或者是今天所有的这些产业的合作伙伴,因为他们能够真正把产业落地,产业的龙头,甚至于有些虽然比较小,但是它是独角兽企业,把他们共同引进来,我们知道彼此的语汇,我引用一下思科大中华区董事长兼首席执行官陈仕炜当初一句话,我们跟思科的合作等于是产城融合的一个方面,把碧桂园从地下带到云端,把思科从云端接到地上。”

专业机构还认为,随着经济增长放缓,房地产市场利润降低,较多的外沿领域企业转战产业地产这一“蓝海”领域。顺丰电商园、国光2025PARK等项目兴起,标志传统实业企业跨界工业地产。清华启迪科技园、天安数码城集团等成熟工业地产开发商,开启其品牌及运营管理输出之路多元的开发主体,一方面导致竞争环境更为复杂,另一方面,通过竞争使开发模式更趋成熟。

核心商务区高租金成本推动部分需求外溢

业内人士还指出,部分高端写字楼租户受到中心城区写字楼的租金快速上涨的影响,逐步向租金更低的区域转移,优质的科技园区在园区环境、产业政策、租金成本的方面具有优势,有机会承接外溢租客落户。根据仲量联行对写字楼的检测,2016年第四季度,广深两市的甲级写字楼分别为约170元/平方米/月和260元/平方米/月。比同城的科技园区租金分别高出111%和197%。预计随着核心商务区高端写字楼租金进一步上扬,外溢需求将更为显著。中心城市核心商务区的外溢需求成为华南科技园区重要的客户来源之一。