首改需求释放加快 商务公寓产品走俏

在东莞住宅限购限贷的情形下，商业公寓由于不限购不限贷迎来出货良机，开发商灵活加大商业公寓的推售力度，供应活跃刺激需求释放，而东莞公寓市场又以商业公寓主导，一季度东莞公寓保持较高位放量，占全市比重环比上升了4个百分点。

别墅供应比例持续减少，公寓迎来高位放量。据东莞中原研究部监测数据显示，一季度洋房供应97.81万㎡，环比下降48.43%，同比下降38.26%；别墅供应7.61万㎡，环比下降48.22%，同比下降58.66%；公寓供应15.15万㎡，环比下降25.55%，同比上升12.47%。2016年东莞10·6限购限贷新政对别墅市场冲击较大，开发商们明显减少别墅产品的推售比例，一季度别墅供应量占全市比重仅为6.31%。相应之下，商业公寓由于不限购不限贷，开发商灵活加大商业公寓的推售力度，而东莞公寓市场又以商业公寓主导，一季度东莞公寓保持较高位放量，占全市比重环比上升了4个百分点。

楼市进入高周转开发模式，一季度住宅新开工活跃。据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞住宅新开工178.88万㎡，环比上升17.03%，同比下降21.78%。与历季度相比，今年一季度住宅开工较为活跃，共有26个项目动工开发，尤其是时代南湾花园、鲁能公馆、保利东岸花园、融创晨熙花园、万科中央公园、时代水岸花园、石排碧桂园、碧桂园铂公馆等等品牌房企项目动工较快，且开工量占全市的56%。反映随着各大品牌房企陆续进驻，东莞楼市已经进入高周转开发模式。

商务公寓走俏

一季度住宅公寓零供应，成交超低位运行，仅有0.65万㎡，为近三年同期新低，成交均价11558元/㎡，个盘影响效应较大。存量不足，截至3月31日，仅有12.35万㎡，消化周期为7.22个月。其主要原因是，住宅公寓产品属于偏投资类型产品，在限购限贷的范畴中，投资客户更倾向于不限购不限贷的商务公寓产品；市场需求有限，开发商开发动力不足，供应乏力，楼市住宅公寓产品市场存量不多，可供选择范围较少。

商务公寓供需量价高位运行，市场活跃度高。一季度商务公寓中，碧桂园Park Royal 成交套数623套，为季度成交之首，而星城玉珑湾为3月销冠，成交套数为368套。其主要原因是，商务公寓拥有可商可住，不限购不限贷的特性，投资客认可度高；集中在中心城区和松湖片区等交通便捷、规划利好的项目，投资市场相对明朗，产品升值潜力大；总价低面积小，需求量大，房企开发意愿高，后市供应量足；松湖和中心等片区高价项目热销，助力整体价格节节高升。

业内人士表示，在东莞住宅限购限贷的情形下，商业公寓由于不限购不限贷迎来出货良机，一季度开发商灵活加大商业公寓的推售力度，供应活跃刺激需求释放，一季度公寓成交3187套，占全市比重已上升至25%。另外，由于供应减少和限贷制约，别墅投资需求明显萎缩，一季度别墅仅成交348套，占全市比重为3%，创2015年以来新低。

首改需求加快释放

一季度刚性需求持续释放，刚需户型成交继续主导市场。由于公寓市场供需两旺，一季度70㎡以下的户型成交占比高达22.99%。在全国多地政策调控陆续加码的形势下，东莞调控升级预期加剧，改善需求主要是首改需求明显加快释放，而再改需求、高端投资或自住需求释放严重受限贷政策抑制。据东莞中原研究部监测数据统计显示，一季度120-144㎡的产品成交比重明显上升，144㎡以上产品成交比重下滑显著。

据悉，自从去年东莞10·6新政出台后，多家银行实行差别化信贷政策，将144㎡以上的住宅的首付提高至6成，导致大户型产品成交惨跌。据东莞中原研究部监测数据显示，一季度东莞144㎡以上的住宅仅成交690套，创近三年新低，环比下降50.99%，同比去年下降79.30%，且其仅占全市的5.52%，刷新近三年来新低。反映高首付是阻碍成交最主要原因。

自去年10·6新政出台后，客户购房理性回归自住，对新房市场看跌情绪较高。但东莞新房价格整体持续坚挺，而二手房放盘量增多且价格有优势，二手房市场对新房客户的分流作用明显，交投较为活跃，二手房交易量连续两季度反超一手洋房。据东莞中原研究部监测数据统计显示，一季度二手住宅成交量反超一手洋房1199套。