买套房子 签“双合同”会有何影响?

近日,东莞购房者林先生遇到了一件闹心事。他告诉记者,3月份在城区认购了一套精装房。当他准备签合同时,销售人员表示,“受到限价政策的影响,业主要么签‘双合同’,要么缓签。如果上述两种情况都不能接受的话,只能选择退房。”排名前列次听说“双合同”,林先生懵了,不知道这合同到底该不该签。

/ 现象 /

东莞有楼盘推“双合同”

上周末记者到莞城某楼盘看房,销售人员告诉记者,该楼盘的定价约在2.2万元/平方米左右,由于受到政府“指导价”的限制,购房者可以按照约1.7万元/平方米进行网上签约,约5000元/平方米的房款计算到《委托装修合同》中。

以该楼盘一套位于13楼的107平方米的住房来计算,单价约为2.23万元,总价按照283.3万元。如果按照正常的贷款方式,二套房四成首付约95.32万元,贷款30年,月供7536.32元。但是,在目前东莞“限价令”下,房价签约受到影响,甚至可能被无限期延长签约。

为了规避这一问题,销售人员告诉记者另一种方案签两份合同,一个为《商品房买卖合同(预售)》,另一个为《委托装修合同》。

销售人员给记者计算了“双合同”的其中一种付款方式,其中购房合同首付四成72.76万元,贷款30年,按照基准利率计算,月供约5679元,装修贷款首付三成18.54万元,贷款20年,利率上浮10%,月供约2727元。即首付91.3万元,前20年月供约8406元。

销售人员表示,如果购房者资金充裕,还可一次性付完装修款,同时支付毛坯房的4成首付款。这样,首期款大概需要131.3万元,贷款30年,月供为5679元/月。

/ 剖因 /

签“双合同”规避“限价令”

上个月21日,东莞市政府发布了“限价令”,“双合同”签约的购房方式也悄然出现在东莞市场上。上述楼盘售楼员表示,“签双合同是因为均价超过17000元/平方米,购房者就无法签约。业主不愿意的话可以选择退房退款。”

记者看上述楼盘现场一个公示牌看到,开发商明确告诉购房者,“如果因为客户个人的原因无法签约,可预约办理退款”。

不过,记者了解到,一般装修贷首付要五成,贷款年限最多仅有5年,如果是按照首付五成,贷款时间为5年计算,一套总价为238.3万元的住宅,首付需要101.76万元,前5年的月供达11182元。

博文道营销策划有限公司总经理杨波表示,在东莞楼市前景被看好的情况下,开发商不愿自降身价,于是打起了双合同的主意,想用这种方式逃避“限价令”。

/ 提醒 /

“双合同”房源 转让时个税或增加

那么“双合同”是否合法呢?东莞住建局表示近日也接到了相关投诉,正在调查中。

为了能顺利买房,有的购房者选择了“双合同”的签约方式。装修贷除了利息较高,业内人士还提醒购房者,装修贷的贷款年限较短,购房者前期的月供压力会很大。这也对购房者的银行流水提出了很高的要求。此外,“双合同”的风险大,可能引发法律纠纷,甚至,未来转让时房产个税会比较高。

影响1 购房成本高

签订“双合同”前期的供房压力较大,刚需客可能难以承担。不是每个项目都能提供装修贷,有些项目要求购房者一次性支付装修费用,这无疑加大了购房者首付成本。

影响2 有纠纷难索赔 

另外,若开发商在履行合同过程中存在违约的情形,购房者能主张的购房款不能包括装修款。这将为日后的赔偿问题埋下隐患。臻善律师事务所邝子光律师提醒,购房者签“双合同”,实际交付的装修标准与装修合同上的约定,很有可能“货不对板”,一旦以后出现装修方面的纠纷,购房者也比较难索赔。

影响3 个税或增多

购房合同上的房屋总价低于实际成交价,那么未来转让可能面临更高的税费。东莞聚蜂按揭客服部经理助理陈娅利给记者算了一笔账。

如果购房者花了220万元买房,但在购房合同上显示只有170万元。那么,未来,当房子升值到250万元,在转手该房产时,个人所得税需按照增值部分计算,即80万元来计算(实际上,你的房产只增值了30万元)。个税按照差额的20%计算,那么,转让该房产需要缴纳个税约16万元(如果按照真正房价算,个税只需6万元)。

当然,在计算个税时,可以扣除住房装修费用,但一定要提供装修发票,同时较高扣除限额只能是房屋原值的10%。所以,同样以这套220万元的房屋为例,即使装修合同发票是50万元,但扣除额较高只能按照房屋原值170万的10%计算,即17万元,那么,你需缴纳的个税是(250万元-170万元-17万元)*20%=12.6万元。