卖房套路深 置业莫粗心

买房的时候经常听到这些话:“哥,我们是地铁物业,升值空间大,买到就赚到”“毗邻××名校,享优质教育资源”“房子太抢手了,马上就要买完了,再不出手就没了”“我们小区人车分流,老人、孩子住着安心”“返租××年,前××年一次性返投资总额的××%”。

对于没有什么经验的人来说,很容易就被说动,然后匆忙出手,殊不知很多都是卖房的套路。如果你想最近置业,又不想被套路,那你可要认真阅读本专题,记者为您剖析东莞楼市中存在的那些“套路”。 

套路一

地铁盘

套路揭露:步行二三十分钟才能到地铁站

案例:2016年3月,曾小姐经中介机构转介来到东莞石龙看楼,其间适逢某楼盘加推6号楼。当时该楼盘售楼员的一句话打动了曾小姐。“东莞地铁2号线起点站东莞火车站,就在项目家门口,距离仅780米,步行快一点几分钟就到了。未来东莞地铁2号线与深圳地铁12号线和18号线连接,轻松实现莞深半小时生活圈。”

“都怪当时开发商营造的氛围太过热烈,我一看大家都在抢房,头脑一热也抢了一套。后来我现场察看之后才发现,步行到东莞火车站,实际需要20分钟左右。”曾小姐告诉记者,该楼盘的“地铁盘”属于营销概念。“步行20来分钟才能到地铁站,完全是在浪费我的时间。”

记者点评:东莞已正式进入地铁时代,因此一些楼盘在宣传时会更多的突出自己的地铁优势,自称是“地铁物业”。实际上,楼盘到地铁线和到地铁站是完全不一样的,直线距离和实际从项目到地铁口的距离也是不一样的,建议购房者在置业前先到楼盘现场实地考察一番,了解清楚楼盘到地铁站的实际步行时间和距离,避免被售楼员误导。

套路二

靠近名校,享优质教育资源

套路揭露:周边有学校不等于是学区房

案例:市民周先生的工作地点本在万江,但他为了让自己3岁的儿子未来能够上一所比较好的学校,毅然于2015年10月在东城某楼盘买了一套二房。

“当时这个楼盘的售楼员听说我有一个3岁的孩子后,就一再跟我强调他们的项目靠近××名校。我当时也是傻,实地察看确认这个项目距离××名校确实很近后,就立马出手买了一套,也没有仔细察看这个项目是不是划进了××名校的学区。说起来真是心痛得后悔,我是大约一年后才发现它不是××名校的学区房的,亏我当时把它当作学区房花了那么大的价钱。”提起这件事,周先生至今还是一肚子气。

据了解,周先生本想状告开发商,然而律师却告诉他,开发商的宣传折页上只说“靠近××名校”,而没有承诺是学区房,胜诉的可能不大。

记者点评:很多购房者对学区房都有这样一个认识误区:只要房子周边有学校,就意味着是学区房。如果要购买靠近学校、享有优质教育资源的楼盘,一定要事先做好“功课”:实地考察项目,了解学区划分范围,跟开发商沟通好,了解物业是否属于学区房,确认是否拥有该学校的学籍名额,必要时在购房合同中详细注明。

套路三

开盘售罄

套路揭露:捂盘不卖,分批开盘,饥饿营销以制造房源紧张的假象

案例:2016年3月中旬,大朗某楼盘加推200余套洋房。次日,该楼盘再次加推200余套。该楼盘开发商称,由于受到了深圳客的热捧,该楼盘两天加推均为“日光”。然而,一名来自深圳的购房者刘先生曾告诉记者,在该楼盘第二次加推的当晚,他曾接到相熟的中介的电话,问他要不要买该楼盘的房子,称手上还有好几套房。“都是之前帮客户排了号,最后没买的。”

“开发商说什么‘日光’‘清盘’,都是为了坐地起价。他们制造客户众多、销售火爆的假象,就是为了把房子高价卖给我们。头天均价还是1.3万元/平方米,第二天均价就涨到了1.6万元/平方米。”刘先生说。

记者点评:采取“少量、多次、限量加推”的方式,制造“僧多粥少”的气氛,是不少开发商的拿手好戏。历经了长时间的蓄客后,再推出少量房源将购房者聚集在一起,很容易造成楼盘热销的假象。如今东莞在售楼盘详情都可以在东莞市房管局公众信息网上查到,只要留心一点,购房者就不会被开发商所蒙蔽。

套路四

零首付、低首付

套路揭露:低首付往往意味着高月供

案例:2015年,市民刘先生被一楼盘“零首付零月供”的优惠政策吸引,冲动之下购买了该楼盘的一套三房。

“实际上,‘零首付’并不是真的零首付款,只是开发商为我垫付首付,而我则需要在一年内分三期还完,同时还银行的按揭。当时,我的首付比例是总房款的30%。先期付总房款的5%,年底交10%,第二年8月份再交15%。前两期还好,到了第三期就比较困难了,再加上我当时工作有些变动,差点断供。”刘先生表示,一些年轻人对风险预估不足,非常容易出现断供或还款额不足的现象,除了需要承担无力还款的违约风险之外,这种断供或不足额还款的情况还会影响到他们在金融系统的个人征信记录。

记者点评:现在所谓的低首付,实际上不是免首付,只是将还款压力推后,置业后需要既付月供又付垫付款,购买需权衡利弊,更多的还要根据自己的支付能力、置业目的做好盘算。如果购房者的支付能力出现问题,还需承担相应的违约责任。消费者应多考虑自身的购房能力、抗风险能力,不应被看似优惠的条件迷惑而盲目跟进。

套路五

××元/平方米起

套路揭露:少量低价房吸引消费者,且房源往往有瑕疵,如位置偏僻、楼层差等

案例:2014年年初,南城某楼盘宣传“6字头抢占140-190平情景美墅,并享四重购房大礼”。忍不住诱惑,市民徐小姐出手买了套140平方米的房子,虽然不是“6字头”,但也不算太贵。

住进去之后,徐小姐的生活简直变成了一团乱麻,苦不堪言。“且不说房子的质量,噪音这一项就让人受不了,左边是国道,每天早上6点多就把我吵醒了,本来我的睡眠质量就不太好。最要命的是,小区外围不到20米架设着110kv高压线,之前开发商承诺这段高压线会全部埋地处理。”

记者点评:“××元/平方米起”之类的宣传曾在东莞楼市风靡一时。开发商推出少量低价房,以吸引购房者前来买房。这些房源往往只有几套甚至一两套,而且有各种瑕疵,如位置偏僻、楼层低等等,往往是整栋楼宇中品质最差的。而其他单位的价格仍处于正常的水平。新广告法实施后,“××元/平方米起”的宣传已很少出现了。

套路六

口头承诺

套路揭露:口头承诺,不落文字,开发商很有可能不兑现

案例:2016年6月,南城某楼盘业主廖先生发现,自家门前建起了停车位和由沥青铺设而成的机动车道,当初买楼时承诺的“绿化地”“人车分流”变成了空头支票。

“当初买房时,销售介绍楼盘情况时说采用人车分流设计,沙盘模型上住宅楼前面都是草地和绿色植物,宣传画上的楼盘平面图在相应的位置也是一片绿色。销售的说法与沙盘及宣传画一致。现在开发商却跟我们说:地面停车位与规划报建一致,属按规划依法建造。我们当然不服。”廖先生表示。

然而,该事件比较棘手的是,当初售楼员只是口头承诺“人车分流”,并没有将之写进《商品房买卖合同》。

记者点评:在房产交易中,像这种开发商工作人员口头承诺,最终不兑现,业主维权难的问题时有发生,让业主们头疼不已。因此,为了避免日后可能的纠纷,在购买商品房时,购房者应要求房地产开发企业将广告宣传、口头承诺事项写入购房合同里,对条款内容有异议应协商一致后再签订。

套路七

打“松山湖”牌

套路揭露:自称“松山湖片区”,其实离松山湖很远

案例:松山湖周边镇的一些楼盘,相当喜欢打“松山湖”牌,若是购房者不甚了解的话,非常容易被蒙骗。

深圳市民秦先生就曾差点上当。“我相当看好东莞松山湖的前景,一直想在松山湖投资买房。去年年初的时候,东莞某楼盘到深圳做推广,一开口就说自己是松山湖的项目,价格也不高,我就动心了,现场就交了诚意金。幸亏我当时多留了个心眼,开车走了一圈,发现它完全不是松山湖的项目,就把诚意金退了,买了真正位于松山湖的一个项目。”

记者点评:一些楼盘为了提升自己的价值,就在宣传时故意模糊真实的区位,自行将楼盘纳入到条件更好、更能吸引购房者的区域当中。消费者在购房时,不要只听销售人员说,到现场走一走看一看也是很有必要的。

套路八

返租

套路揭露:返租看似双赢,其实风险很大,一旦开发商经营不善,就有可能血本无归

案例:2014年,市民吴小姐以约48万元的总价,买下一间约15平方米的商场内铺。一开始,由于该商场招商不力,迟迟无法开业,后来总算是开业了,然而开业后经营状况也是不佳。吴小姐开始担心自己有可能投资要吃大亏了。

现在回想起来,吴小姐认为自己是被开发商开出的返租条件诱惑了,不知不觉成了开发商鱼钩上的“鱼儿”。“当时他们承诺‘返租10年,前5年一次性返投资总额的40%,后5年每一年按投资总额的8%返租’,而且还说这些承诺会白纸黑字地写在合同里。”

记者点评:“返租”也叫售后包租、售后回租,是指房地产开发企业为促进销售,在其楼盘或商铺出售时与买家约定,在出售后的一定年限内,由开发企业以代理出租的方式进行包租,或者直接由该企业承租经营使用,包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。返租看似能在投资者和开发商之间形成一个双赢的局面,但有很大的风险,一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善,已收到售款的开发商可能无法兑现,投资者可能血本无归。

套路九

假离婚

套路揭露:“假离婚”存在真风险

案例:2017年1月,深圳陈女士将前夫韩先生起诉至法院,要求分割韩先生名下的一处房产。陈女士认为,她与韩先生是为了规避限购政策在东莞买房才办理的“假离婚”,离婚后并未分居,直到不久前两人发生矛盾才正式分手。她主张,韩先生名下的一套三居室虽然是办理“离婚”后韩先生以个人名义购买并办理贷款手续,但首付款是两人共同支付,贷款也是共同偿还,因此房子应属于两人共同财产。

然而,庭审中陈女士未能就“假离婚”充分举证,也没能证明她曾参与出资购房,且二人在《离婚协议》中已对财产进行了分割。因此,法院无法采信陈女士所述情况,无法支持她要求分割前夫韩先生离婚后所购三居室房屋的主张。

“悔不该听售楼员的话,办理‘假离婚’。”陈女士苦涩地说道。

记者点评:为规避房地产限购政策或少缴税款,夫妻“假离婚”买卖房屋现象近年来屡见不鲜。但从法律角度讲,离婚动机不影响离婚效力,“假离婚”存在真风险。