合富:东莞调控升级 力度温和有利房地产健康发展

昨天（3月31日），东莞楼市调控政策全线升级，进一步规范我市房地产市场发展，东莞合富辉煌对相关政策作出如下解读。

政策原文一：

调整土地供应结构。强化土地供应与房地产市场调控、去库存联动机制，优化区域土地供应节奏和结构，根据市场需求变化适时调整土地供应计划，在商品住房供应偏紧、库存量较少的区域，增加住房用地供应量；在商品住房库存量较高的区域，控制住房用地供应量。加强商品住房用地规划调整，适当增加住房用地比例，减少非商品住房用地的供应，减少商住混合用地的供应，加大商品住房有效供应。加大存量住房用地盘活力度，全面清查历年来已出让存量住房用地的开发建设情况，加快土地开发上市。国有建设用地使用权人在取得土地使用权后，属于自身原因在超过国有建设用地使用权有偿使用合同约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的，按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权，并将该受让人纳入土地市场诚信黑名单，禁止该受让人及其关联企业参与全市土地竞买活动。

[合富解读]：

加大商品房供应，旨在减缓房价过快上涨。根据东莞现有商品房市场供求矛盾即“住宅供不应求、非住宅严重饱和”，对一级土地市场做出结构优化。此政策，短期对房价作用甚微，但长远来看，一至两年后，有利于商品住宅价格的平稳，缓解非住宅供求失衡矛盾。加大“处闲”的力度为历年不变的基调，将会加快土地开发和商品房上市，对房价起到平抑作用。此条政策考验了管理层政策执行的决心，对房价影响程度，取决于是否真正达到有效增加供应改变供求关系。

政策原文二：

创新土地供应条件。探索采取“限地价、竞配建人才房（保障性住房）”“限房价、竞地价”等新型房地产用地交易方式，促进土地市场理性平稳，严控地价过快上涨。竞买申请人商品住房用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）须为自有资金，不得为银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金，否则将导致竞买失败及竞买保证金损失。

[合富解读]：

新型用地交易方式，将加剧房企强弱分化。“限地价、竞地价”在一线城市较常见，东莞在去年凤岗地块首次试用。从效果来看，此方式未能从根本上解决高地价问题，影响房价的主要因素主要为城市发展预期和商品房供求关系。新型用地交易方式，对房企资金提出更高的要求，对房企实力考验很高，将加剧强弱分化。

政策原文三：

加强房价备案管理。开发企业应根据项目楼面地价及建安成本等因素合理确定申报价格，新建商品住房项目首次申报房价备案，其申报价格明显高于同区域同类在售项目价格，又不能作出合理说明的，发改部门可暂不办理房价备案，住建部门可暂不核发预售许可证或暂不办理现售备案证书。对同一套房屋，开发企业调高备案价格幅度超过本通知实施前最后一次备案价格5%（含）的（实施前未备案的，以首次备案价格计），发改部门可暂不办理房价备案，房管部门可暂不予以建档变更。已办理销售价格备案的新建商品住房项目调低备案价格的，间隔时限由原规定的2个月缩短为20天，调高备案价格的，间隔时限由原规定的2个月延长至90天。开发企业取得发改部门房价备案回执后，须在10个工作日内到住建部门办理预售许可证或现售备案证书，逾期将不予办理，开发企业需重新到发改部门申报房价备案。

[合富解读]：

目的明显：严控房价过快上涨，鼓励房价适当回落。为降价打开绿色通道，为过快涨价设置障碍，其目的非常明显。反应了东莞管理层充分认识到了东莞当前楼市预期较高，处于新一轮上涨起势之时，及时做出控制，将对“坐地起价”、“一天一个价”等乱象起到较强的制约作用。此条政策对于房企对市场形势把握、精准定价提出了更高的要求。

政策原文四、五：

四、严格执行限购限贷政策。严肃查处弄虚作假和用不正当手段骗取或伪造购房证明、规避限购的行为，如造成房屋交易风险或损失，由当事人自行承担相应后果。各商业银行应继续强化对首付资金来源、收入证明真实性等审核，根据借款人家庭信用状况、偿债能力等审慎把握执行。金融业监管部门将加强监督检查。

五、加强房地产市场整治。未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何预订款性质费用。预售商品住房在取得预售许可证10天内须一次性公开全部准售房源，不得分批次销售。对已取得预售许可证捂盘惜售的，一经发现，将依法依规严肃处理。开发企业和中介企业不得采取明示或暗示房价即将上涨、故意制造房源紧张气氛等手段误导消费者，禁止虚假广告宣传。对多次违规、拒不整改的，采取暂停网签、暂停资质升级等方式，加大惩处力度。宣传部门要加强宣传舆论引导和监控，相关职能部门要定期组织专项执法检查，对房地产开发企业和中介企业的违法违规不正当经营行为予以严肃查处，并公开曝光。

[合富解读]：

重审旧令，从严及规范东莞房地产市场。第四和五条政策是对去年政策的重提，主要目的是强化政策执行力度，规范市场行为，严控房产交易及金融风险。

[小结]：

此轮政策加码，反映了中央管理决策层充分看清了当前房价形势，及时出台政策遏制出现抬头的上涨之风。新政反映了管理层调控房价的决心从未放松，也对后市提出警示，对房价预期起到了一定的稳定作用。相对于其它加码城市而言，东莞新政相对温和，但积极意义非常明显。新政有效地遏制了东莞房价随意快速上涨的行为，短期内调控房价起到一定作用。但由于东莞全国独有的城市区位及近几年众多城市利好，新政并不能改变东莞房价长线向上的预期。新政在房地产开发和交易各个环节做出了众多优化和从严，有利于东莞房地产行业健康持续稳定的发展。