东莞
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限购政策调整,3月18日前有购房意向的部分买家可能面临合同无法继续履行的情况。有法律界人士表示,若双方均无过错,则可解除合同。限购政策应属于不可抗力。
问:新政出台之前仅签订了认购书,现因新政买不了房,能拿回定金吗?
答:可以理直气壮地要求卖方退还定金。
较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“商品房买卖合同司法解释”)第4条:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
问:房屋买卖合同因受调控政策影响而解除,中介费还需支付吗?
答:因房屋买卖未成交,可以不按合同约定的价格支付中介费,但需要向中介支付必要费用及合理报酬。
问:在调控政策出台之前已签订了购房合同,现在买不了房,定金能退回来吗?
答:这得看何种原因导致购房者买不了房。
因“限购”后失去买房资格:合同订立后因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。
因“限贷”后贷款办不下来:1.限贷政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款,现在买房人以其受限贷政策影响而无法继续履行为由解除合同的,法律是不支持的。2.调控政策实行前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买房人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同的,法律是支持的,卖房人应当将收受的购房款或者定金退还给买房人,卖房人因此而发生的合理费用、损失,买房人应当补偿。(赵燕华)
