公证书“不接地气”麻烦多

最近二手房交易有所回暖,由于首套房贷利率有可能出现变动,买卖双方都希望尽快申请贷款,完成交易。房卫士按揭总经理郑大源告诉记者,他们近来遇到一些交易出现的麻烦基本上都涉及国外出具的公证书,公证书的格式、权限都有错误,国外公证部门可能不太熟悉内地的交易过户环节,出具的公证书“不接地气”,只涵盖签约和过户两个环节,对于查册、调档、配合买家申请按揭等必要的环节却没有授权委托人办理,故此公证书需要重开,拖延了不少时间。据了解,由于工作或生活变动缘故,市民出国定居或学习的情况频繁出现,尤其是一些子女年满18岁在外读书,而父母又希望利用孩子的名额买房,因此,利用公证书代办买卖交易的情况越来越普遍。地产人士建议买卖双方如果需使用公证书来办理购房或卖房的事务,较好尽量于出国前在内地出具公证书,内地公证部门熟悉二手房交易流程,出具的公证书内容全面。如果事主在外国,只能出具外国的公证书,较好先咨询地产人士,对内容详加斟酌再出具有关文件。文/图:广州日报全媒体记者 李凤荷

常见错误:房地产信息错误 身份证明不全

郑大源告诉记者,国外出具的公证书太过简单,只能卖房,只能收钱。以签约和过户的环节看,外国公证书一般包括以下两个条款:一.出售上述房屋,收取售房款,到房管部门签订房屋买卖合同,办理上述房屋的售房手续。二.办理产权登记,产权的更正登记、变更登记、赠与登记、继承登记、遗失登记,补办、办领房地产权证。如交易不成功,有权办理退案手续,领取有关资料。

不过仅递件环节已包括查册、调阅复印档案、递件、缴费、交易过户、网签、测绘、交易退案等手续,这些程序如果公证书中没有列明,交易登记部门就会认为委托人没有得到授权,而不能办理。此外,买家如需办理按揭,业主需配合签署按揭文件,如果公证书没有包括业主配合买家银行按揭授权,同样无法协助买家通过银行贷款申请。故此,国外出具的公证书切勿漏掉调档查册、银行按揭两个关键环节。

国外出具的公证书经常发生错误的有两个地方:1.房产证地址,交易登记编号或产权证号错误;2.业主的身份证没有注明新旧。排名前列个错误通常都是因为办理公证书的申请人提供错误资料,故此,申请人在办理前必须认真核对房产证或不动产权证上的关键信息。第二个错误则是与办理人的身份变动有关,公证申请人身份证号或护照号多次变化,而房产证一般以身份证进行登记,因此公证书上需要注明新旧护照号,以及确证护照与身份证为同一个人。

最全公证书售房权限范本:

一、出售上述房屋,收取售房款,到房管部门签订房屋买卖合同,办理上述房屋的售房手续(包括查册、调阅复印档案、递件、缴费、交易过户、网签、测绘、交易退案等手续)。

二、办理产权登记,产权的更正登记、变更登记、赠与登记、继承登记、遗失登记,补办、办领房地产权证。如交易不成功,有权办理退案手续,领取有关资料。

三、代为前往物业所在地或者户籍所在地房屋管理部门办理出具家庭成员(含个人)名下房产情况证明业务。

四、办理房屋测绘手续,领取测绘文件。

五、协助买方办理抵押按揭贷款手续,签署相关文件和签署担保合同的有关文件与有关事项。

六、领取房地产权证、他项权证、保险单等产权证明文件。

七、缴纳有关税费,办理有关退税,免税,补税等手续。

八、办理管道煤气、水电、有线电视、电话等安装、报停、转名过户手续。

九、对上述房屋进行管理,办理维修、装修、修缮手续,签署相关文件。

十、代为开具婚姻状况证明。

十一、办理买卖该房屋资金托管,并作为收款人收取售房款项本息。

十二、如上述房屋引起诉讼,代表我们向人民法院起诉或反诉、上诉、应诉和申诉,有权代为承认、放弃或者变更诉讼请求,进行和解、提起反诉、上诉和申诉;代为申请执行,并在执行过程中代为承认、放弃或者变更民事权利,进行和解,有权代为领取及处理执行标的物。

专家建议:

出境前开好授权公证 随时连线求证

汇瀚按揭业务总监莫静表示,他们也处理过境外出具的公证书,的确存在准确率的问题。作为公证书,必须清晰订明授权人获得的权限,目前国内卖房不仅仅是签约和过户,业主出售名下少有住房可获得免征个人所得税的优惠,因此要查家庭套数来获得免税资格,这个流程也需要授权才可以办理。从她们的实际经验来看,中国港澳台地区开具的公证书较为规范,如港澳地区都有获得司法部认证资格的律师楼,这些律师楼出具的公证书具有法律效力,且又因长期大量开具相关证明,对内地楼宇买卖程序非常熟悉,所以他们处理过港澳律师楼开具的公证书,递件过户都没有发生过麻烦。

国外出具的公证书,到国内使用,除公证外,还需经过领事认证这个环节。如果外国出具的公证书包括英文版(或当地排名前列官方语言)和中文版,不需经过翻译,表述上可能没有差异。如果外国当地有自己的公证文本,建议客户先用微信发过来,他们在交易登记中心咨询后再确定该表述是否符合内地规范。

莫静认为,买卖房屋涉及巨额资金,虽然业主出国定居或求学,但与国内应该仍有一定的联系,因此建议客户出国前较好在本地公证处出具相关公证,南方公证处、广州市公证处出具的公证书在系统中留有扫描件,交易登记部门不需发复函确证,即可在电脑里验证公证书的真伪,效率较快。

莫静还提醒业主,虽然公证书可以委托代理人收楼款,但是只有少数银行接受作为尾款发放的银行贷款进入第三人的账户,大部分银行不认同第三人收款,因此业主较好留有一个个人的内地银行账户,作为收款账户。

对于隐形共有人的房产,如夫妻任一方以个人名义购买的房产进行出售,尽管房产证上只有一个人的名字,银行一般都认定为该房产为婚姻存续期间置购的财产,委托公证书较好注明是两人共同授权,配合买家申请贷款,如果只有一个人授权,银行方面也有可能因产权清晰问题而拒绝买家的贷款。