每天5件房屋买卖案过堂

近两年中山楼市火热,房价水涨船高,成交量也大幅增加,随之而来的房地产纠纷案件也有所增加。据统计,中山市排名前列人民法院2013年、2014年、2015年和2016年新收房屋买卖合同案件分别为1096件、1587件、1827件、1697件,截至今年3月13日已新收房屋买卖合同案件255件。数据显示,从2014年开始,房屋买卖合同案件数量明显增加,近两年平均下来,每天约有5件房屋买卖案件被诉诸法院。

案例1:签合同后又加价  卖方被判双倍返还定金

2015年12月20日,陈先生与刘女士在某房产中介公司介绍下签订了一份二手房买卖合同,约定由陈先生购买刘女士在港口镇的一套房子,房子总价为44.3万元,陈先生在合同签订后向刘女士支付了定金6万元。

2016年1月初,刘女士要求陈先生多支付3000元维修基金,否则拒绝继续履行合同。2016年1月中旬,陈先生及中介公司通知刘女士协助办理按揭手续,刘女士拒绝提供资料并拒绝履行合同。陈先生遂将刘女士告上法庭,要求其双倍返还定金12万元,解除双方签订的合同。

在庭审中,被告刘女士同意解除合同,但不肯双倍返还陈先生的定金。刘女士认为,房子的总价不包括住宅专项维修基金,而中介公司没有履行告知陈先生的义务,所以才导致了争议,因此应该撤销合同。而房屋不能完成交易的原因是陈先生不愿意交房子的首期款,不愿意办理按揭手续,所以被告不应该双倍返还定金。

法院认为,本案的争议焦点为被告刘女士是否存在违约。案涉合同第二条明确约定该房总价款为443000元,且已经包括卖方支付的维修基金等费用,合同有被告签名并加盖指模确认,虽然被告辩称关于维修基金的约定有争议,合同是在不平等条件下签订,但被告没有提供证据予以证实,故被告关于房屋总价不包括3000元维修基金的抗辩不能成立,因此被告刘女士应承担违约责任,法院一审判决被告刘女士向原告陈先生双倍返还定金12万元。

法官说法:签订合同双方应遵守契约精神

市排名前列法院法官梁丹妮介绍说,房屋交易双方均应重视契约精神,严守合同约定,不应挖空心思设法通过改变某一约定来达到不继续履行合同的目的,否则会造成自身损失。

房屋毕竟属于大宗消费,无论是开发商还是消费者都应秉持认真谨慎、重视己方权利与义务的态度。要十分重视签订合同的后果以及必要性。消费者应认真阅读合同约定并作出衡量判断,签名的行为即代表其愿意承受该合同约定的权利义务,要注意双方权利义务是否对等、条款是否合理,若不同意条款,应及时提出并协商变更。合同签订后,应重视契约精神,严守合同约定。在开发商一方,不能利用自身在签订合同中的优势地位而作出对消费者不公平的约定,变相损害消费者的权益。

案例2:商品房延期交楼,开发商称是雨天多所致

去年3月,东区的邝先生和黄女士因逾期收楼近一年无果,将开发商告上法庭。邝先生和黄女士于2013年8月31日在石岐区岐关西路买了一套商品房,合同约定开发商应在2015年5月31日交楼。

但是,与合同约定的时间迟了近一年,开发商依然没有兑现收楼这一承诺。无奈之下,邝先生和黄女士起诉到法院。开发商辩称,“合同约定,如遇政府规划、设计变更,施工过程中因雨天影响或遇到异常困难不能及时解决造成逾期交房的,开发商可据实予以延期且无需承担违约责任。”

开发商向法院提交的中山市气象台提供的气象资料显示,该商品房施工期间,中山天气为中雨或以上的天数达200天。开发商认为,受雨天影响,商品房的交房日期可延期200天。

法院认为,大雨、暴雨等天气在广东珠三角地区普遍存在,并非不能预见的情况。作为专业的房地产开发商,应当对可能影响工期的各种天气因素进行充分的评估,科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。而且,开发商并没有提交天气原因导致施工影响的直接证据。

近日,法院一审判令开发商向购房者支付违约金。

法官说法:延迟交楼需要充分有效的证据

市排名前列法院法官梁丹妮介绍说,在商品房买卖合同中,对于交付期限这一点,一般会有这样的约定:“遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,其出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2.因国家法律、法规、政策的变化,或因政府部门延误审批、验收,政府规划、涉及变更等行政原因,造成工程延误或停工而导致逾期交房的;施工过程中因雨天影响或遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决,造成逾期交房的;买受人未付清购房款以及其他应付款项的;出卖人可以据实予以延期,并无需承担上述违约责任”,开发商在遇到未能按照合同约定交楼的情况下,会以雨天影响、政府规划设计变更等理由抗辩。在这种情况下,若开发商不能提供充分有效的证据形成证据链,证明暴雨灾害、规划设计变更难以预见,不能及时解决,且对交楼有直接因果关系,也已及时通知买受人的,不能成为迟延交楼的理由。