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楼市3·15 在东莞投资公寓勿入圈套

2017/03/10 08:03 来源: 广州日报 评论
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商务公寓一般是商业性质土地,目前东莞商务公寓的产权多为40年,使用年限较短。但偶尔也有楼盘有70年使用年限,需要购房者咨询。

自去年10月份东莞楼市出台限购政策以后,不受限购政策影响的商务公寓成为新的投资热点。近期记者发现,由于公寓库存量大、竞争激烈,商务公寓的促销方式花样百出,“低首付”、“返租”等营销方式重出江湖。

随着“3·15”消费者权益日的临近,《广州日报·东莞新闻》推出“楼市3·15”专题,本期为您层层抽丝剥茧,解密购买商务公寓那些事!

套路一:

“商改住”“返租” 馅饼还是陷阱?

在东城往大岭山方向,有一个楼盘正在推售酒店式商务公寓。在楼盘现场,一名销售人员告诉记者,目前该盘执行“返租”的销售模式,“带租出售”,刚买房就可以收回十几万元的租金。

记者参观样板房发现,公寓房间完全按照酒店使用方式设计,有独立的洗手间和卧室,却没有阳台和厨房,水电按照商业收费标准,并不适合居家使用。

销售人员告诉记者,目前该楼盘推出的公寓是50~80平方米的单间和两房单位,其中约有12层150套公寓在销售后直接以返租的方式出租给一家酒店,目前项目主推的正是这些公寓产品。“出售后五年时间返租给酒店,算下来每个月的租金是2000元左右,五年以后你可以选择继续出租给酒店,或者收回来自己出租。”销售人员介绍,五年返租共有十多万元,在买房时会当作房款直接一次性返回给购房者。

记者观察:

记者在东莞房管局官方网站查询发现,目前该楼盘在售的这批公寓房屋用途为“办公”, 这意味着这批公寓的土地性质为商业用地。从目前东莞市场上来看,写字楼的均价和租金都较公寓要低很多,这也是开发商将其改造成公寓出售的重要原因。

在销售方式上,“返租”金额一次性返还给购房者,直接抵扣购房款,这意味着五年时间内,购房者没有租金收回来。如果五年后酒店撤场,收回的公寓重新出租也将是一个“烫手山芋”。另外,没有阳台和厨房的公寓想要转手也十分不易。

套路二:

低首付、高月供,你如何选择?

记者了解到,目前东城、万江、虎门、石碣等多个区域有楼盘推出了“低首付”的促销模式。石碣有楼盘销售人员称,开发商最多可垫付30万元首付;万江一商务公寓项目为了清尾货,也通过“低首付”促销,开发商垫付两成首付。

开发商是如何做到“低首付”的?在上述东城某楼盘现场,销售人员给记者计算了一套公寓的价格,这套公寓面积约51.6平方米,折后总价约79万元。“商务公寓首付五成,约39万元,商务公寓只能贷款十年,月供约需要4200元。”销售人员告诉记者,减掉“返租”5年的租金约12万元,首付仅需要28万元。“如果您觉得首付还太高,我们可以帮你做装修贷,可以再减掉19万元。”销售人员向记者透露,贷款时间为三年,月供约7082元。这样算下来首付仅需9万多元。

记者观察:

记者了解到,投资公寓的购房者资金实力不强,“低首付”对于拉动成交可以起到不错的作用。另一方面,“低首付”的方式还可以拉高单价,提高开发商的利润。不过,“低首付”的背后往往是“高月供”,开发商通过其他方式借贷给购房者的首付款,一般需要1~3年内还清,每月还贷的数额就会比较巨大。

套路三:

地铁物业会升值?小心升值潜力被透支

“地铁口物业”实际上可能离地铁口很远,也有可能你的升值潜力被提前透支。记者踩盘时发现,城区一公寓号称“地铁口物业”,但实际上其所在位置距离地铁口接近一公里。

在某楼盘现场,一名销售人员指着远处的工地介绍,“那里是莞惠城轨的出口,3月就要开通了;还有1号线的出口也在那里,2020年就可以开通了。”记者了解到,由于“靠近地铁口”的原因,该公寓的定价在1.5万元/平方米以上,远高于同类型的产品,甚至达到了目前东莞城央的公寓定价。

记者观察:

事实上,莞惠城轨真正实现与广州、深圳的顺利换乘还需要很长一段时间。而官方公布的1号线竣工时间可能是2022年12月,最快的通车时间要到2023年。这也意味着地铁口能够真正刺激该地段房价大幅度升值,还需要最少五年时间。

由于目前楼盘定价较高,配套又少,当下的报价早已经提前透支了地铁、城轨带来的升值潜力,未来的升值幅度充满着不确定性。

套路四:

升值大饼 租金不够升值凑?!

由于去年东莞房价上升较快,而租金却保持平稳,目前公寓的租金显然不再能够和月供相抵。不过公寓的销售人员会告诉你,现在购买公寓不是看租金,而是看未来的升值潜力。

记者在东城某公寓项目踩盘时,销售人员称,虽然返租的租金仅是每月2000元左右,不能和月供相抵,但是两三年后这套公寓价值会翻倍,自然就会赚回来了。

记者观察:

2017年东莞全市有近20个项目推售公寓产品,潜在供应量预计破万套。由于一手房市场上公寓数量庞大且位置好,二手房市场商务公寓很难卖出高价。加上与刚需住宅产品相比,商务公寓升值更慢,在一定时间内升值翻倍的希望十分渺茫。

提醒:

商务公寓原是“双无”产品

眼下不限购的商务公寓成为投资市场的“香饽饽”。不过,在投资前你需要了解清楚商务公寓的这些特点。

商务公寓一般是商业性质土地,目前东莞商务公寓的产权多为40年,使用年限较短。但偶尔也有楼盘有70年使用年限,需要购房者咨询。与普通的住宅公寓相比,商务公寓虽然不限购,但由于是商业性质,“无落户”、“无学位”,属于“双无”产品。即使你有东莞本地户口,也不能将户口迁入商务公寓当中。

另外,商务公寓的水电费按照商用收费标准计算,费用相对较高;商务公寓普遍不通燃气,做饭只能使用电,一般也没有阳台,这些差别购房者在购房前都要提前了解。

而由于“无落户”、“无学位”,商务公寓进入存量房市场流转时,难度也大一些。

建议:

投资要有“放长线”的准备

如果你的经济条件允许,又十分想投资一套商务公寓保值的话,那么在投资之前要做好功课。

一、算好账:月供必须是自己能够承受的范围内,最高不要超过月收入的五成。

二、放长线:目前楼市进入调整期,而且东莞公寓市场竞争激烈,商务公寓租金低,升值慢,想要投资商务公寓获利,要有放长线的心理准备。

三、选好地段:公寓的投资价值在于地段优势。地铁口物业是目前最值得投资的物业之一。不过,公寓的附加价值更多是用于出租,因此周边的配套是否成熟,出租市场是否旺盛都需要考察。

选择一些目前相对成熟的区域更靠谱一些。

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责任编辑:林思婷  JN039
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