东莞多个楼盘调低备案价 售楼部人气有所回升

东莞楼市转暖了没有?今年楼市会向左走还是向右走?深圳人还会来东莞置业吗?要回答这些问题,要去哪里调研呢,答案就是“临深”。近两年来,深圳客如潮水般涌进来,助推东莞楼市成交量屡创新高,价格上调,而东莞出台楼市新政后,深圳客的观望,又让楼市成交量明显下挫。可以说,深圳客对东莞楼市走向的影响是不可回避的,而今年深圳客对东莞楼市到底持怎样的态度,是积极入市还是继续观望,临深一线的市场,无疑具有风向标的意义。可以说,今年东莞楼市走势如何,还看临深。近日,本报记者走访了临深一线楼市,了解较新市场行情。

看价格

调备案价推特价房,试探市场

价格,是消费者最关心的问题,记者走访市场了解到,近期临深片区有多个楼盘或调低备案价,或推出特价房,甚至有的直接给出折扣。

其中,备案价的调整空间多则近三千元,如塘厦德洲城。据了解,德洲城2栋商业住宅楼201房,户型为88.26平方米二房二厅二卫,2017年1月16日较新备案价为23524元/平方米,与2016年10月10日26133元/平方米的备案价相比,一平方米下调了2609元。

少的也有一两千元,如黄江中信·红树山、塘厦先进·蔚蓝山等。据悉,中信·红树山10号住宅楼602房,户型为83.94平方米三房二厅一卫,2017年1月18日较新备案价为22132.2元/平方米,与2016年11月4日24041.95元/平方米的备案价相比一平方米下调了1909.75元。先进·蔚蓝山6幢2单元2002房,户型为83.47平方米一房一厅,2017年2月13日较新备案价为26561.9元/平方米,与2016年10月14日27759.94元/平方米的备案价相比,一平方米下调了1198.04元。

推特价房也是当前临深片区开发商比较喜欢使用的一种营销方式。据了解,凤岗恒大·绿洲于2月26日推出了10套特价房,每套房总价直减20万元左右。黄江光明国际也于2月18日推出了12套特价房,户型为104平方米和90.35平方米洋房,房源均位于2栋,较高可减少25万元。

直接给折扣的楼盘也有,如春晖国际。春晖国际销售人员告诉记者,不同单位折后价不同,项目整体的折后均价约为24000元/平方米左右。

业内人士表示,目前部分临深片区开发商正在采用小批量推货,同时优惠促销的方式,以试探市场。

看人气

人流逐渐回升

与2015年-2016年的高峰期相比,一线临深的各个镇街在售项目的人气要下降不少,但跟三个月前相比,据多个楼盘现场的反馈,又明显回暖很多。

2月26日,记者到凤岗踩盘发现,周日下午3时许,半个多小时的时间,锦龙·湾畔花园营销中心里来了6批客户来看房,有一批客户最后到洽谈区落座洽谈。“去年10月份之前,周一到周五工作日,一天至少也有30来批客户来访;周末来的人就更多了,百八十批都是寻常的事。最火的一天接待了将近200批客户。现在跟那时候相比,远远不如。现在周末如果不是正好在做联动的话,一天四五十批客户就算是不错的了。”锦龙·湾畔花园一售楼员坦言。

塘厦、樟木头等镇街在售楼盘同样遇到了类似的情况。位于塘厦的春晖国际城、德洲城,位于樟木头的香樟1号等项目的工作人员告诉记者,在2016年10月新政之前,项目每天的客流量是以百计,而现在大多是两位数。

虽然客流量比起2015年-2016年高峰期时下降明显,但从业者都告诉记者,现在不管是客流量还是成交量,相较于2016年10月之后至2017年春节前,已经有了明显的起色。“市场明显回暖了。”东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇告诉记者,现在德洲城的成交,比起2016年10月,可以说是翻了几倍。深圳市天为房地产顾问有限公司董事总经理李宝柱则向记者表示,他们在樟木头、沙田等镇街都有代理楼盘项目,从楼盘现场的客流来看,和2016年10月前是没法比的,但比起春节前,却是已经有了明显的起色。“现在还是淡季,接下来这种回暖的迹象应该会越来越明显。”

合富辉煌东莞公司市场研究部副总经理李兴旺也向记者表示,从近期的成交反馈来看,临深片已经有了明显的上升迹象。记者从东莞市房产管理局公众信息网销售排行榜上看到,3月第1天,截至18:00,东莞住宅成交备案248套,排在前十的成交项目,有6个项目位于一线临深镇街的塘厦、凤岗、虎门。

看趋势

新增供应 有助于促进需求释放

人气逐步回升。这无疑是临深片开发商欣喜的消息,这是短暂现象还是会继续向好呢?

对此,行内人士的观点并不完全一致,但大部分业内人士都认可:市场需求存在,是否能刺激消费释放,要看供应和价格。

春晖国际城项目有关人士告诉记者,莞深融城大趋势是大家都认可的,从目前项目现场反馈来看,深圳客置业东莞的需求还是有的,而且近期来塘厦看房买房的置业者完全是刚性需求为主导,这实际上也意味着区域需求的稳定性,“对于刚需置业者来说,房子是必需品,临深片的价格相比深圳依然具有非常大的诱惑力。”再加上交通利好,临深片整体形象的提升,临深片的势头还是可以看好的。但楼市能否快速回归火热状态,该人士认为,需求虽然存在,但区域的成交还是会受到供应等方面的影响。仅就塘厦而言,年内新增供应有三四千套单位,新增供应量带来的影响,会促进需求的释放。“需求存在,没有供应,会造成需求的外流,而有了供应,反而可以占据更大的蛋糕。”

记者了解到,目前临深镇街的新增供应出现了分化,凤岗、长安等镇街新增供应量相对有限,塘厦、常平、黄江的新增供应量则后劲相对比较足。东莞中原市场研究部数据显示,2017年东莞市场潜在新增供应量达947万平方米,加上438万平方米存量,总体供应达1385万平方米。其中,后市临深板块占比约五成,仍将是东莞供需主力,虎门、塘厦、常平分别以89万平方米、81万平方米、77万平方米位居前三位。

李兴旺则向记者表示,深圳客外溢东莞的需求确实是存在的,这一点从目前临深镇街的成交回暖可以看出来。但年内是否可以热度飙升,还是得看临深的价格是否能稳得住。

联动观察

多个楼盘再次启动二、三级联动

2016年临深片区市场红火,有不少客户是通过二、三级联动拓展的,记者了解到,为了拉动深圳客,目前临深片区的在售楼盘,不少再次启用二、三级联动。

“临深片区的二、三级联动并不是一直都在开展的,而是有其阶段性。2015年,深圳出台了3·30新政,同时东莞这边提出去库存,因此,这一年临深片区的很多楼盘都启动了二、三级联动。到了2016年,部分开发商库存去得差不多了,心态就变了,就取消了二、三级联动。到了今年年初,眼看市场仍比较冷淡,而且四五月份马上就要有大批新品上市,部分手头货量比较多的开发商,为了赶快出货,就又启动了二、三级联动。”深圳市天为房地产顾问有限公司董事总经理李宝柱表示,取消和启动二、三级联动,反映了临深片区开发商的心态变化。

深圳市悦众地产策划代理有限公司正在与房多多等公司合作开展二、三级联动,帮助一些临深片区楼盘拓展深圳客,其总经理黄石重告诉记者,去年国庆调控之后,二、三级联动效果下滑得比较厉害。“现在采用二、三级联动的楼盘,拉来看房的深圳客,与去年国庆之前相比,最少减少了30%。”

“开年之后,临深片区楼市还是比较冷,因为2月份刚好是春节之后,临深大部分楼盘都还没有释放出来;部分释放出来,可能价格方面超出了预期,深圳客户还是比较观望,还想等开发商推出优惠活动,或者其他的降低购房成本的措施。我们家家顺预计3月份开始二、三级联动,应该会慢慢找回过去的温度。”深圳市家家顺控股集团有限公司营销副总裁郭凤敏说道。

“跟限购之前比,二、三级联动拉来的深圳客确实萎缩了不少。举个例子,某个临深楼盘,去年10月份之前每个月都有七八百批深圳客来看房,应该是去年五六月份的时候,最火的一天甚至有180来批深圳客。现在二、三级联动拉来的深圳客已经萎缩到了原来的1/3。” 李宝柱坦言。“虽然二、三级联动的效果有所降低,但是临深片区的楼盘基本上都还是选择了二、三级联动,因为二、三级联动仍是拓展深圳客的有效手段,而且与去年10月、11月低谷时相比,目前二、三级联动的效果已经好了很多。做了二、三级联动,还是可以拉来一部分深圳客的。”

现场踏访

凤岗:楼盘推特价房吸引深圳客

凤岗楼市,多是一些销售了有一段时间的老盘,近期入市的新盘较少。

2月26日14时35分左右,记者来到了位于凤岗雁田村田北路、大运新城新世纪英才学校旁的锦龙·湾畔花园。据了解,该项目已于2015年10月26日开盘,目前主推三期31、33栋。

值得关注的是,锦龙·湾畔花园营销中心外的临时停车场上停的车,车牌大多以“粤S”打头,只有不到三分之一是“粤B”的。“现在深圳客户不如以前那么多了,相反,东莞本土来看房的越来越多,只是成交不如以前。老实说,还是深圳客户的购买力更强些。深圳客户来凤岗买房的需求是存在的,而且还不小,只是因为一个限购政策和一个观望心态,很多深圳客户都还没有把需求变成买房的实际行动,因此,我认为,未来深圳客户该来买的还得来买。实际上,现在就已经有不少深圳客户不通过中介联动自己来看房了。”锦龙·湾畔花园一售楼员如是说道。

非止锦龙·湾畔花园,凤岗楼盘中深圳客相对减少已成普遍现象,为了拓展深圳客,聚拢人气,开发商们也是各显神通。2月26日16时许,记者进入恒大·绿洲营销中心后发现,里面正在举行“放飞梦想 幸福翱翔”首届风筝文化节,同时推出10套特价房,吸引了二三十批客户到访,其中约三分之二来自深圳。

塘厦:项目集中,待推新盘不少

从莞深高速林村出口转进来,便可以看到一个正在建设中的楼盘,这是将于年内入市的星河时代花园,也是星河集团入莞的排名前列个项目。从星河时代花园走林电路,经过金地仟百汇,进入环村路,几分钟车程就到了德洲城。距离德洲城不过三五分钟车程,便是片区在售的另一个项目——春晖国际城。距春晖国际城车程约5分钟,有另一个在建中的项目——年内待推的天悦中央广场。两个在售项目,与两个待售项目,再加上一个已售完的金地仟百汇,塘厦的新兴板块——林村,俨然是年内塘厦片区的主要新增供应片区。林村与塘厦另一个在售项目比较集中的片区——大坪片区其实车程也不过10多分钟。记者走访两大片区看到,年内塘厦的新增供应不少,天悦中央广场、星河时代花园、先进蔚蓝山三大全新项目将在年中至第三季度陆续入市。

片区的开发热火朝天,项目现场的人气却稍显低迷。记者到塘厦现场走访的时间是周一,在记者到达德洲城和春晖国际城两项目现场时,并没有看到来访的置业者。德洲城项目销售人员告诉记者,这是因为当天是周一,如果是周末,现场来访客流量会大得多。“平时可能十来批客,周末会有三四十批。”来访者有三级联动带来的客人,也有自己来看楼的。对于现场价格优惠,销售人员表示目前售价比此前下调了,目前项目的折后均价约为22000元/平方米左右。春晖国际城项目销售人员则告诉记者,项目现有货量不多,没有做什么推广,目前现场折扣也没有什么变动。“不过近期我们项目可能会推出特价房单位,有兴趣可以到时来看看。” 

听声音

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁

东莞临深片区与深圳是一个区域整体

深圳与东莞临深片区整体是个国际都市圈概念。深圳的能量远远超过深圳的行政范围,近几年东莞临深片区与深圳关系愈发密切,就是按照国际都市圈概念,它就是一个城市。从区域经济整合来看,深圳和东莞临深片区就是一个大的区域,“一损俱损,一荣俱荣”。近两年随着深圳房价飙涨,东莞临深片区房价也水涨船高。如今东莞为了房地产健康发展,实行限购,将部分深圳客户挡住了,临深片区楼市肯定要回调。

东莞市德洲美林房地产开发有限公司副总经理朱廷勇

塘厦今年不会差

塘厦这两年的供应都很均衡,不断有新盘老盘交替供应,没有供应的大爆发,也没有出现断档的紧张,而需求始终保持旺盛,塘厦的二手房交易量在全东莞也是排前三位,可以说塘厦市场相当成熟,发展也是比较良性的。而塘厦近期的交通利好不断,除了深圳外环线+从莞深高速的叠加影响力之外,高铁站开工,也给区域楼市注入了强心剂,这些利好,都会进一步推动塘厦楼市的发展。

先进集团东莞公司总经理助理 逄臻

向北置业是深圳客的较佳选择

与深圳比较,塘厦无论是空间距离还是时间距离,都是深圳北拓的较佳承接地。再者,塘厦作为莞深融合的先行试验区,产业、交通等已经实现了一体化,然而目前塘厦的价格仍然与深圳有一定差距,这就好比五年前的龙华一样,先进来到塘厦看中的就是其将来的发展潜力,毕竟深圳地少人多,向北发展已经势在必行了,塘厦就是下一个龙华。

在深圳,有七成常住人口仍然尚未置业,而面对深圳高房价以及供应的稀缺,供需矛盾日趋激烈,因此深圳的置业外拓已是定局。深圳的地理形状是东西狭长的,南北却相对较短,目前向北是深圳客户较佳的选择。

东莞市星河时代花园营销策划部负责人敖志华

临深一线是发展优选

进入东莞一直是星河布局珠三角的一个战略部署,我们向西进入了珠海中山,向东进入了惠阳惠东,向北发展就是东莞了,而临深尤其临深一线,是我们的优选,塘厦作为莞深同城的门户,当然是重中之重。而且塘厦具有很多先天优势,如承接深圳的产业外溢,赣深高铁落地,本地的山水资源等等。

塘厦凤岗在售项目链接

恒大·绿洲

开发商:恒大地产集团有限公司

地段:凤岗龙平西路与宏盈路交会处

总建筑面积:约25万平方米

主力产品:54平方米一房,80平方米二房,90-136平方米三房

售价:27000-28000元/平方米

三正·瑞士公馆

开发:东莞市三正雁田房地产开发有限公司

地段:雁田大运中心(三正·瑞士半山西南500米)

主力产品:99-134平方米三至四房,181-203平方米联排别墅

售价:洋房23000-25000元/平方米,别墅42000-46000元/平方米

祥利·上城

开发商:东莞市凤岗房地产开发有限公司,东莞凤岗天保花园建造有限公司

地段:凤岗永盛大街与观天路交会处

主力产品:84、108平方米三房二厅二卫

售价:均价26000元/平方米

先进蔚蓝岸

开发商:先进集团

地段:东莞塘厦桥陇社区

总建筑面积:约11.78万平方米

主力产品:98-118平方米的3-4房及27-45平方米公寓

德洲城

开发商:东莞市德洲美林房地产开发有限公司

地段:东莞塘厦镇塘厦大道北

总建筑面积:约100万平方米

主力产品:35-60平方米公寓,77-128平方米洋房

售价:折后均价约为22000元/平方米

春晖国际城

开发商:东莞新亚洲工业城开发有限公司

地段:东莞市塘厦镇林村春晖路1号(新洲东街)

总建筑面积:一期约14.4万平方米

主力产品:92-116平方米的三到四房

售价:折后约为24000元/平方米