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东莞商业去库存 有压力有机遇

2017-03-05 05:56:59 来源: 东莞时间网

近期,全市住房城乡建设工作会议召开,全面总结2016年住建系统的工作和布置今年的重点工作。东莞市住建局局长朱利民介绍,2017年东莞房地产市场要继续做好控房价、稳市场、防风险的工作,同时要加快非住宅商品房去库存,引导房地产开发企业将库存商业地产改造为孵化器和众创空间,并改善供需关系,确保完成省下达的去库存目标任务。

据报道,目前广东省初步核定东莞市2017年底商品房库存规模控制指标为700万平方米,其中商品住房392万平方米,非商品住房308万平方米。这意味着东莞今年非住宅去库存压力不小。在行内看来,东莞非住宅三大物业体系中去库存压力较大的,还是商铺。各商业项目开发企业如何去库存,也备受关注。

家汇生活广场商铺存量近1900套

据东莞中原市场研究部提供的数据,截至 2016 年 12 月 31 日,东莞全市商铺可售面积为193.17 万平方米,可售套数 19073 套。2016 年东莞商铺投资氛围较淡,而新增供应持续活跃放量,使库存逐渐积压走高,消化压力明显加剧。

2017年开年,这一格局也未发生转折性的变化。合富辉煌东莞公司市场研究部副总经理李兴旺告诉记者,非住宅高库存依然明显,截至1月末东莞非住宅库存前十项目的门槛是57032平方米,排在首位的家汇生活广场库存面积约18万平方米以上。而东莞中原策略研究中心向记者提供一份截至1月底的商铺库存套数排行榜榜单,仅排在前五位的项目库存套数总和已达3623套,占2016年商铺成交总量的62.4%。其中排在排名前列位,是家汇生活广场,商铺存量达1894套。

家汇生活广场开发商金誉地产副总经理徐枫向记者表示,家汇生活广场目前确实有十来万平方米的商业库存量,而且这十来万平方米的商业库存量还不包括红星美凯龙在内,这主要是由于项目的商业部分是自持经营的。“我们对外销售的主要是商务公寓,商业部分自持经营。”徐枫向记者介绍说,家汇生活广场将打造双MALL综合体,包括家居建材和吃喝玩乐儿童娱教两大类,由开发商自持经营,目前正在招商。

房企回应:多数库存将自持

对于高库存的原因,家汇生活广场的回答是“自持”。记者在走访中,多个商铺存量较高的项目开发商,均向记者表示,目前项目商业存量确实不少,但很大原因是“部分商铺未对外发售,将自持经营”。

排在库存套数排行榜第二位的客天下琥门,商铺存量也达到了490套。项目总经理陈文龙也向记者表示,客天下目前的存量商业,均为自持。

在合富辉煌提供的数据里,位于石龙的汇星商业中心,截至1月末,非住宅单位库存面积达65480平方米,在1月底非住宅项目库存前十项目排行榜上排在第六位。项目相关人士告诉记者,截至目前,汇星商业中心目前除去商务公寓部分的纯商业部分,存量约为4万-5万平方米,其中有相当一部分,也将自持经营。

能否经营旺场决定自持成败

商铺存量不小,开发商多选择自持。自持经营能成为东莞商业去库存的制胜法宝吗?

多数地产研究人士表示:不一定。

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良告诉记者,即使是自持经营,商铺最终要么还是要出售,要么要解决经营旺场问题。目前东莞商铺对比住宅来说,成交确实没那么强劲,商铺的价格更是由早年的数倍于住宅,到如今的价格倒挂,对于住宅项目的底商或街铺来说,卖零散了,反而不利于经营的旺场,开发商不如自持物业,经营旺场后再作去化。但对于纯商业项目而言,一来是体量大,二来目前的商业消费环境确实不尽如人意,自持经营未必就能取得满意效果,整体去化压力依然不小。

东莞中原策略研究中心总监车德锐则对记者表示,从今年的形势来看,商业去库存的压力还是比较大的,首先是存量方面,商业存量不小,消化率偏低,仅仅是消化存量已经有不小的压力。而近两年住宅销售接近尾声的项目,也将逐渐开始进行项目商业部分的推售,今年的新增供应或也不少。而自持经营并不是“万金油”,只有相对集中的综合体商业才适合自持,而商业街类型,或是社区底商商业,则较难自持经营管理。

深圳市天为房地产顾问有限公司董事总经理李宝柱也向记者表示,自持经营的最终目的也是为了经营旺场之后更利于销售,整体而言,东莞商业去库存的压力确实不小。

焦点讨论

城市转型升级助推商业去库存

去库存压力不小,自持经营在很大程度上又只能是一种延缓压力的手段,最终,东莞商业能否打破困局呢?对于这一疑问的答案,从业者的看法不尽相同,但都认可一点,东莞商业去库存仍有出路有机遇。

徐枫向记者表示,从目前的市场环境来看,今年商业的去化环境与去年差不多,去年商铺的成交同比有所增长,预计今年也可以保持这一势头。而虽然近两年东莞出让地块有不少要求商业商务配比达到30%,但一来开发商从拿到项目入市需要时间,二来大多数开发商消化商业体量的方式采取的是做商务公寓,因此至少在今年来看,商铺的新增供应整体压力不大。

李宝柱则向记者表示,造成目前东莞商业去库存压力的主要是供大于求,目前消费需求相对不足,商户承租能力就弱,去化也就更难。而近几年东莞转型升级,第三产业增多,实际上为商业去化也提供了新的生机。“可以看得到的例子是,南城的商业项目去化并不难。”李宝柱表示,地铁的开通,也有助于片区商业中心的形成 ,东莞如果能尽快打通这交通命脉,对商业去库存会有更大的推动作用。

车德锐也向记者表示,对东莞商业的去化未来还是看好的,2017年东莞将继续落实房地产调控政策和住房限购政策,这也意味着今年东莞限购政策不会放松,加快非住宅商品房去库存,这是商业市场的政策春天。同时很多消费者仍有通胀预期,投资资金保值需求仍然强烈,专业性较强的大投资者会倾向于投资商用物业。

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