东莞楼市惊现“商墅”

物业性质属于商用,使用功能却可是住宅。近期东莞楼市出现了一类新产品“商墅”,类似产品还有大平层的商务公寓,商墅在取得预售许可证时,物业性质为商业楼,但实际使用功能可为住宅。业内人士表示,2015年至2016年上半年,有不少地块出让时要求商住商服性质占比30%-50%,部分发展商将商用产品“变通”为住宅功能。在目前商业体量相对过大,投资需求相对减少的市场环境下,类似产品或不会是昙花一现,在2017年,这类产品或不会少见。

动向:碧桂园Park Royal“商墅”入市

2016年第四季度,碧桂园Park Royal入市销售,这个当时的全新项目,在11月带来了一种新产品——“商墅”。在碧桂园自己给出的解释里,“商墅”不同于别墅,也不同于普通的商铺,它是将商业和别墅合理组合起来形成的商住两宜的空间。从产权属性上来看,“商墅”其实属于商业性质,从使用上来看,它是“商住两宜”。

记者在东莞建设网的商品房预售许可信息看到,备案项目名称为“天宝广场”的碧桂园Park Royal,取得预售许可证的多套单位,确实为商业楼性质。

类似的产品并不仅仅是碧桂园Park Royal。12月初,记者从东莞万科了解到,虎门万科云城在2016年第四季度推出的新品中,有一种211平方米左右的大平层单位,其产品性质也属于商务性质,但实际使用功能可自由隔断为住宅。据透露,这一产品约有100多套,近日刚推出其中的50余套。

此外,记者了解到,位于塘厦的珠江·观澜御景,也有少量的类似商墅产品。

小面积商务性质的公寓单位在东莞已不少见,但商务性质,住宅功能的大户型,却是相当少见。项目工作人员告诉记者,这一类产品和商务公寓一样,水电等均需要按商用水电的费用收取。“相对于商铺、写字楼等投资类产品,还是住宅更受市场接纳。而且,作为商务性质的非住宅产品,也解决了一部分多次置业的消费者想买没法买的问题。”一业内人士表示。

光大地产项目总监程伟在接受记者采访时也表示,商业性质的中大户型居住单位会增多,虽然在短时间内还需要市场双方的接受过程,但未来一两年内肯定是一个发展趋势。

表现:总价过高影响去货速度

2017年2月中旬,记者在东莞市房产管理局公众信息网上看到,碧桂园Park Royal已推出的商墅单位,已签约备案的尚不多。同样是商业性质的高层单位签约单位相对较多。在2016年第四季度推出大平层商务公寓的虎门万科云城,据项目工作人员介绍,该性质的大平层单位刚开始推出时,每个月大约可销售10余套,去化速度不快也不慢。

合富辉煌东莞公司市场研究部副总经理李兴旺向记者分析表示,近期出现在楼市的这一类产品,从性质上而言类似于商务公寓,但大多为大户型产品,更适应居家的需求。但相对而言,商用物业首付比例较高,贷款年限短,这对置业者的经济能力提出了相当的要求,因而影响到该类型产品的市场去化表现。

东莞中原策略研究中心总监车德锐则向记者分析表示,商务性质的大户型产品肯定还会在其他项目出现,但不会大规模的普及。商业性质物业做大户型住宅产品,确实可以满足一部分改善型需求,但是受众相对较窄,风险也更大,开发商会权衡规划这一类产品的体量,比重不会太大。

■置业贴士

商务性质的居住产品,与普通住宅同在一个小区内,使用起来与普通住宅无异,但实际上“养房”成本是有区别的。首先是房贷。作为商用物业,一般最多只能贷到六成,大部分时候只能贷到五成。也就是说首付至少要付到四成。而商用物业贷款年限最多只能贷十年,贷款利率通常比基准利率上浮10%,也就是说,买商用物业的首付门槛和月供压力要大得多。

第二是水电费,是按照商业类来计算。还有就是物业管理费。记者从东莞市物业管理协会了解到,目前东莞的住宅项目,在业主委会员成立之前,住宅单位的物业管理费仍有政府指导价,较高为2.4元/平方米。而商用物业则采取市场调节价,由物业服务企业和业主协商。