东莞二手房捡漏 得等下半年

一手房市场特价房、“一口价”单位增多，楼市出现“暗降”；二手房市场却显现两极分化，想卖房的业主纷纷主动调低报价，“不差钱”的业主报价仍然较高，购房者想要捡漏较快或要等到下半年。

目前从成交情况来看，二手房成交量虽然仍然低迷，但已经暂时超过了一手房市场成交量。

数据：二手房成交量赶超一手房

受到东莞楼市限购政策和春节假期影响，东莞一手房市场成交低迷，同样二手房市场成交也受到影响，成交处于低位。不过与一手房市场相比，不限购、大部分区域二手房价没有被炒高，二手房市场回暖明显较一手房市场快，截至目前，二手房的成交量成功赶超一手房。

东莞中原研究部根据东莞房管局公布的数据统计，截至2月12日，今年东莞二手住宅成交共3748套，加上2月13日~19日一周的成交数据860套，截至上周，今年东莞二手住宅共成交了4608套。而一手房方面，根据合富辉煌东莞发展研究中心监测的数据显示，截至上周，今年东莞一手住宅共成交了3669套。对比发现，目前二手住宅的成交量已经超过一手住宅近千套。

金信联行资深营业经理刘光霞也介绍，春节过后的东莞楼市整体处于低迷状态，但随着返工潮的到来，近日成交均有所回暖，虽然仍然处于低迷状态，但已经创下了过去四周的较高水平。金信联行认为，在限购限贷政策的影响下，2017年整体楼市态势尚不明朗，业主与购房者大多处于持续观望状态，但近期随着楼市逐渐回暖，购房者与业主心态也出现了明显松动。

有业内人士分析表示，由于近期一手房供应量少，房价仍然高企，开发商和购房者仍然处于观望状态，因此二手房成交量超过了一手房。东莞中原研究部预测，2017年的二手房市场成交量保持增长态势，或逼近一手房成交量，大部分镇区二手房成交超一手房成交，东莞楼市进入存量房时代。

市场调查：

现象一：放盘价小幅下调

从整体市场来看，目前二手房市场的放盘价与去年年底基本持平，仅呈现小幅下调。

金信联行庆峰分行营业经理曾小亮告诉记者，受市场成交大环境及限购限贷政策的影响，业主心态较为复杂，客户观望情绪浓，就整体来说，今年业主放盘价相比去年年底来说，确实存在一定的下调，下调幅度大概在2%~3%左右。

以东莞中原监测的临深片区某楼盘二手房的报价平均值为例，自去年新政出台后，2016年11月该楼盘业主报价的平均值下滑了6.74%，约为1.6万元/平方米，去年12月底小幅上升至1.7万元/平方米，而到了1月份，报价又下滑至1.6万元/平方米。可以看出，目前东莞不少二手房的报价仍然比较平稳，与去年前三季度不同的是，去年是卖方市场，业主临时返价现象多，今年进入买方市场，议价空间加大。

业主冯女士告诉记者，她有一套120平方米的三房要出售，目前的报价是205万元，如果有买家真心要买，可以有5万元的议价空间。

现象二：有人捂盘  有人故意报高价

记者发现市场报价平稳的主要原因，是一部分业主“不差钱”，不肯降价甚至以较高报价放盘。

以二手房市场比较火热的常平镇为例，在常平从事了多年房地产工作的陈小姐告诉记者，在去年常平一轮房价上涨后，二手房也被很多人抢购。目前出现了二手房业主捂盘惜售的现象，市场上物美价廉的房子少；要么放盘价很高，并不是真正想卖房的。

徐先生在去年9月份将自己位于西平的一套三房挂牌出售，当时的报价是2万元/平方米，新政出台后，看房人数迅速减少，他将价格调整为1.65万元/平方米。昨天，他接到房产中介的电话，劝他把价格再调低一点，好方便出售。徐先生告诉记者，自己并不急着用钱，这个价格在他的小区当中并不算高，因此不打算再调整价格，就放在那里慢慢卖。

记者走访西平二手房市场时发现，与新政出台后一两个月时间相比，一些业主的报价不降反升，如景湖时代城在新政出台后成交价格一度回落至1.8万~2万元/平方米，但是近期不少业主报价高达2.2万~2.4万元/平方米，格林小城在新政出台后曾经出现1.3万元/平方米的报价，目前的报价也基本在1.5万元/平方米以上。

现象三：受关注旧盘逆市补涨

次新房报价仍然太高，价格低的旧盘反而受到购房者关注。记者在走访时发现，如东泰花园等比较旧的楼盘定价仍然在8000元~12000元/平方米左右，在片区中属于较低水平。记者了解到，该楼盘由于是多年的旧盘，又是楼梯房，因此在去年西平二手房这一轮价格上涨后，该楼盘的价格仍然相对较低。但是由于楼盘与地铁2号线出口相距不远，生活配套成熟，也颇受到购房者的青睐。“虽然房子旧了，但是与西平接近2万元/平方米的价格相比，这个楼盘的价格是较低的。”李先生告诉记者，买新盘他们的预算不够，想要在中心区域居住，又要靠近地铁口，像东泰花园这样的旧盘是比较好的选择。“以后有钱换房了，这里的房子也很好出租。”李先生做好了两手的打算。

南城鸿福西路天城康桥的报价也有所上升。去年年底，该楼盘两房户型的报价仅为55万~60万元左右，近期地铁1号线开通时间公布后，位于1号线地铁口附近的楼盘价格也迅速上涨。记者咨询二手中介公司了解到，目前该楼盘两房的报价已经达到 70万元。“去年买家才肯出五十多万元，今年有买家愿意出到75万元了。”一名业主也证实了这一观点。

此外，记者了解到，东城、莞城的旧盘由于价格低、属于学区房也吸引了不少人的关注，从2月份二手房网签数据来看，东城成交了203套，排名全市第二。而二手房存量大，价格低的樟木头镇、常平镇则分别排名排名前列和第三。常平的陈小姐告诉记者，目前常平有部分二手房的价格也已经上涨至1万元/平方米左右。

购房者：价格合适就买

购房者肖小姐告诉记者，她从去年到今年一直在看二手房，上周中介叫她去看房时，她发现去年看过的一套小户型今年比去年降了6万元。“与去年相比，业主的报价有一定下调。但是我意向的南城西平的房子感觉价格还是比较高。”肖小姐说，现在这个价格她觉得还是超过了预算。“如果价格合适就买，价格高就观望，也不急着买房住。”

梁先生长线看好东莞楼市，他打算趁着这一波楼市下行期投资一些位置好的二手房。“不过我告诉中介，急售的、价格偏低的再告诉我去看房，价格高的就不要去看了。”春节过后他去看了几套房，虽然价格相对比较低，但质量不是很好，因此他并没有购买。

刘先生去年也看了大半年的二手房，但是在东莞出台限购政策后，他看跌东莞楼市，不再看房。刘先生说，等价格真正降下来了再去买房，现在的房价还是太高了。

捡漏时机：去年新盘今年下半年交楼

去年大量的深圳投资客进入东莞投资房产，今年或有急需资金的炒房客回调房价抛售笋盘，这是去年新政出台后许多业内人士的预测，因此不少购房者也打算捡漏。

不过记者在采访时了解到，目前东莞二手房市场暂时还没有出现深圳客抛售现象。“去年的新盘基本上要到今年下半年才交楼，交楼后才能够进入二手市场流通，最早也要到8月份后才可能出现。”一名业内人士告诉记者，深圳投资客在新盘交楼后就放入二手房市场转让，这种情况并不少见。前两年临深片区就有一些深圳客将刚交楼的房子马上转让，但是去年这些次新房定价比较高。不过今年东莞楼市看跌心态严重，一些深圳客或会以较低的价格出售笋盘，想捡漏的购房者可以多关注。

不过合富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺则认为，在去年这一波深圳客中，有很大一部分是半投资半自住的目的，因为在深圳买不起房，所以来东莞买房，为手头资金找出路。但这批人即使不自住，也不会急于在一年内出手。“当然也不排除有些深圳客会急于出手，一般来说交楼要一年时间，所以如果出现抛售现象，最早应该会在年底或者明年初出现。”李兴旺说。