改善置业需求能满足吗?

不久前，广东省十二届人大五次会议上发布的省人民政府报告中提出，2017年，全省在促进消费上的主要基调是挖掘释放潜力。其中在住房方面，明确提出支持改善性住房需求和新市民住房消费。广东省房协理事赵卓文认为，“改善性住房需求”和“新市民住房消费”的提法都非常有针对性。而从去年的楼市情况来看，广州住宅市场改善型买家已明显增速，大多数楼盘已针对改善型买家推出相关户型，其中以“N+1”、复式户型最为突出。不过，记者发现，很多“N+1”户型和复式户型，其实并不适合改善型买家的需求。

文/图:广州日报全媒体记者梁红举

住宅挖潜 大户型增多

广东省十二届人大五次会议上发布的政府报告中明确提出，2017年，在住房方面，支持改善性住房需求和新市民住房消费。赵卓文解释，新市民住房消费主要是非广州户籍的购房需求，“这里的潜力不小。”另外，刚性需求在去年已基本得到释放，随着“二孩”政策放开，改善型需求将会成为消费潜力。

“早在去年2月底，广东供给侧改革方案就提出‘支持老旧社区居民置换新房’了。”业内人士透露，再加上之前出台的降首付、降息、降税费等一系列利好政策，改善型买家在2016年出手的比例已经明显增多。2016年，从市场推出的产品可以发现，由于大环境的转变，一改以往“小换大”的观念。可以说，小三房、四房已经成为产品的主流。这也带动了过去几年很难消化的大户型产品开始走上了“去库存”的道路。有开发商人士向记者表示，2016年大户型的消化速度明显比往年要快，预计今年的消化速度还会加快。

“全面放开“二孩”只是一个方面，还有处于多年来历史低位的房贷利率、免征营业税的年限由5年改为2年以及广州的公积金贷款新政，这些都是激发改善型换房买家入市的因素。”业内人士认为，改善型买家是去年楼市的主要买家群体。记者在中海花湾壹号采访时获知，该盘成交客户改善型买家超过一半，还有同区域的保利海德公馆和金茂府，大户型也超过一半。至于另一板块奥体牛奶厂，已成为广州高端别墅、高端洋房的新聚居区。“去年二手市场有几个月70%的买家都是改善型的，最喜欢100~120平方米三房。他们最初买的是两房，随着结婚生子、父母同住，三代同堂到了必须换房的时机。”

大户型产品是改善型买家的主要选择方向。而大户型产品的去化速度快，使得一些走“刚需”路线的楼盘也尝试着推出更多的三房四房甚至五房产品。这样买家的可选择性就更大。以往只有豪宅项目才敢打造的超大户型，现时在一些中低端楼盘当中也可以看到。

数据统计显示，1月广州有37个住宅、别墅及商业项目推新，环比2016年12月的34个项目上涨9%，同比2016年1月的7个楼盘大涨429%，其中超过100平方米的三房、四房不少。业内人士分析，改善型买家特别是首改型买家对购房总价比较敏感，对房间数量要求非常看重。三房带主套都有点憋屈，四房、五房才能功能明确，不显拥挤，能满足一步到位的需求。

选择“N+1”和小复式 

需看居住舒适度

记者在采访中发现，很多“N+1”户型和复式住宅设计并不适用，如有的+1是在阳台上“偷”建的，有的复式厅小阳台更小，房间小得可怜，根本无法住得舒适。一般而言，在购房时考虑居室各部分优先顺序是：排名前列看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；第三是相对独立的餐厅的功能；第四考虑的是厨房环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；第五才是次卧室（书房、客房）；最后考虑阳台。

“交房前看图纸，客厅不仅能放下沙发，一旁还有空间放饮水器和盆栽，可怎么房子到手后发现，大一点的沙发都容不下？”这样的尴尬，不少购房者都遇到过。所以，购房前要多留意户型图，有的开发商不标注尺寸，即使标注，也都是建筑尺寸（包括墙体的尺寸）。在房间面积上，按照设计规范和舒适度，主卧面积小于12平方米、次卧不小于8平方米、而小于5平方米的卧室，基本不适用。记者在很多样板房看到，床不仅有1.3米宽的，也有1.8米长的，至于衣柜，做到35cm的也不鲜见。这样的房间，如何居住？另外，复式住宅因为设计的需求，对房间的采光、通风会有影响，所以选购时一定要注意，如果有空间完全没有采光通风，则一定要慎重。广州市场上就有小复式也是厅出阳台，但在厅里只能看到阳台的一角，这种户型设计，挑选时也要特别留意。

在考虑生活环境和配套的需求之外，户型设计成为改善型买家较大的要求。在选购大户型时，除了要关注采光、南北通透性以及卧室朝向等常规要素外，还要关注景观要素、物业要素等。