深圳投资客将继续退潮

自去年10月份出台限购限贷政策以来，东莞一手房市场出现“速冻”，成交放缓，库存回升。与此同时，受到限购影响，深圳投资客继续退潮。但是，受到深莞房价差影响，深圳自住客或仍然进入东莞购房，不过今年深圳客比例或将由原来的七八成降至四五成。

住宅消化周期快速拉长

东莞楼市供不应求现象有望改变，库存量上升，新增供应量加大，供不应求将转为供过于求，卖方市场也将变为买方市场。

据东莞中原研究部监测数据显示，截至2016年12月31日，东莞住宅库存量438.34万平方米，环比上升13.67%，根据过去一年的市场消化成绩计算，12月底东莞住宅市场消化周期刚好为5.5个月。

据介绍，去年上半年东莞楼市火热，新增供应速度跟不上成交，库存加速下滑。直至下半年，随着热点二线城市的购房政策逐渐收紧，深圳客观望情绪加浓，又受东莞限购政策影响，去年第四季度市场成交大幅降温，造成库存加速回升，住宅消化周期快速拉长，供不应求的矛盾逐渐缓解。

据统计，市场降温加快库存回升，各类住宅消化周期拉长。截至2016年12月31日，洋房、别墅和公寓库存量分别为294.93万平方米、85.91万平方米、57.50万平方米，其消化周期分别为4.7个月、7.8个月、8.4个月。

瑞峰优慧垛研究中心则介绍，预计2017年可售货量整体所有增加，潜在供应的新增货量加上库存，预计今年可售货量将达1220万平方米。

统计数据显示，从区域来看，今年的可售货量主要集中在滨海片区、临深片区及松湖片区。其中松湖片区及中心城区供应同比2016年增长明显，同比增加达46%，可售货量分别为200万平方米和60万平方米；而临深及水乡片区供应同比2016年将呈下滑趋势，分别下滑19%及33%，可售货量分别为160万平方米和90万平方米。

另据介绍，在新盘方面，临深片区预计有17个新盘上市，松湖片区、滨海片区紧跟其后，而中心城区新上市的项目有望达到7个以上。

深圳投资客比例将缩减

去年，深圳客对于东莞楼市的影响十分大。今年楼市调控政策不放松，深圳投资客撤离东莞，莞深刚需自住客入市，深圳客比例也由原来的七八成下滑至四五成。

业内人士认为，从长远来看，东莞对深圳客的吸引力有增无减，深圳客持续入莞大趋势不会变。但是由于目前仍然实行限购政策，购房者的观望情绪继续蔓延，加上部分深圳客户失去购房资格，深圳投资客比例缩减，以深圳自住客为主。

上述研究中心还表示，从片区来看，预计今年临深片区、松湖片区、滨海片区的深圳客比例依然居高,占比或仍将达到60%~70%,水乡片区、大石龙片区、东北片区等交通通达性不高，前期的深圳客以投资客为主，由于投资需求受限，深圳客会持续退潮，预计深圳客比例约5%~10%。从整体来看，深圳客回调趋势不可避免。