恒大销售3734亿登顶 完成业绩承诺成大概率事件

在引入300亿战投后，恒大以一份年销售额、销售回款、现金余额均突破3000亿的成绩单，印证了战略投资者独到的眼光。

1月6日，中国恒大（HK.3333）发布公告显示，2016年全年累计实现合约销售额3733.7亿，登上年度销售冠军宝座。分析认为，恒大2016年的销售可以锁定超过371亿的净利润，完成此前3年888亿的业绩承诺已成大概率事件。

三指标

均突破3000亿

根据公告，恒大2016年实现销售额3733.7亿，较2015年增长85.4%，完成上调后3000亿年度目标的124.5%，销售面积4469万平方米，销售均价每平方米8355元。

除了销售额首次超过3000亿，2016年恒大的销售回款和现金余额也突破了3000亿大关。公告显示，截至2016年12月31日，恒大销售回款达3008.9亿，现金余额创下3043亿的历史新高。

实现3733.7亿的销售业绩，与恒大2016年下半年强劲的销售密不可分。去年下半年以来，恒大销售业绩一路狂飙，在9月份超越对手，并将优势一直保持到最后。

数据显示，恒大全年共有11个月的单月销售额超200亿，7-9月更是连续三个月销售超过400亿。

2017年营业额或超预期

此前，恒大已完成首批300亿战略投资的引入，为回归A股迈出关键一步。在与深深房签订的重组上市协议中，恒大对2017-2019年度预期的销售额分别约为4500亿、5000亿、5500亿，营业额分别约为2800亿、3480亿、3800亿，净利润分别约为243?亿、308?亿、337亿，并承诺未来三年的净利润总额不低于888亿。

在去年下半年国家连续出台房地产调控政策，楼市走向趋势不明朗的背景下，市场一度怀疑恒大能否继续保持过往的增长。

根据恒大上市以来发布的年报，从2009年到2016年，恒大销售额从303亿增长至3733.7亿，年均复合增长率达43.2%。未来三年，其销售额增幅只要分别达到20%、11%、10%，便可以完成重组协议中预期的销售业绩。

当年合约销售，一般于第二年交楼计入营业额。据恒大年报近三年数据测算，平均交楼率为78%，按2016年3733.7亿的合约销售额可推算出，其2017年营业额将达到2912亿，这将超过2800亿的预期目标。而要实现2018年、2019年预期的营业额目标，增幅只要分别达到19.5%和9.2%，这对上市以来营业额年均复合增长率达69%的恒大来说，也并非难事。

提前锁定近四成利润承诺

相比于销售业绩和营业额，市场更关心的是，恒大承诺未来三年实现888亿净利润。

根据数据，2016年恒大的权益销售额为3551亿，对应的权益比约为95%。笔者从恒大历年的年报分析，从2006年上市至2015年，恒大的核心业务利润率为10.45%，如果按照恒大2016年3551亿的权益销售测算，归属母公司的净利润将超过371亿。这也意味着，恒大在尚未回归A股上市之前，就已经锁定其承诺888亿净利润的四成。

假设在2017年，恒大依然能保持销售额43.2%的年均复合增长率，其2018年销售额能达到5347亿，对应的权益销售额为5079亿，净利润可以达到530亿。加上此前锁定371亿的利润，恒大有望只用两年时间，就锁定888亿的利润承诺。

“恒大在剥离部分非核心业务后，利润率有望进一步提高，加之其庞大的土地储备和现金优势，恒大完成三年888亿的利润承诺已是大概率事件。”上述证券分析师表示，“这也不难理解，恒大此前引入战投，市场反应热烈。”

一位著名财经观察家在分析恒大未来三年的几个核心数据预期后也认为，这属于一个相对理性，甚至可以说“保守”的测算，如果恒大进一步发力，就会大幅超预期发展。

销售权益比例越高，

锁定利润能力更强

近日，从发布的榜单中可以看出，2016年，房企的合约销售金额保持较高增速，但销售回款率却在走低。

“从恒大较新公布的2016年销售数据来看，全年实现销售3733.7亿，回款金额为3008.9亿，据测算回款率达80.6%，稳定的回款率有力证明了我们上述分析。”业内认为，权益销售比例越高，实际销售的金额越高，实际回笼的资金也就越多。这也是对于部分权益占比较低的房企而言，虽然销售金额高但回款率低的重要原因。

“我们认为销售权益比例越高的企业，锁定利润能力更强。”数据显示，恒大2016年权益销售额为3550.6亿元，如果以五家净利润靠前的大型内房股2015年归属股东平均净利率12.6%计算，恒大归属股东的净利润为447亿元。从数据比较可以看出，权益占比至高的恒大，利润空间更大。

另外，恒大的合约销售金额是行业排名前列，但如果以权益销售来看，恒大的先进优势更大。

专业人士指出，随着房企小股操盘、合作及代建项目不断增多，权益占比下降将成为趋势。与合约销售额相比，权益销售额能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平，对行业从业者和投资者更有参考意义。