排名前列部分:宏观政策汇总
第二部分:全年市场汇总
一、新增供应情况
1 .2016年东莞全市商品房新增供应情况
根据,2016年东莞全市商品房新增1069.86万㎡,同比减少2.2%。其中住宅供应面积928.82万㎡,同比略增0.8%;非住宅供应面积141.04万㎡,同比减少18.5%。
2.2013-2016年东莞全市住宅新增供应走势
回顾过去近四年,东莞全市住宅供应面积呈现向上的趋势。2014年较2013年有所回落;2016年,全年住宅新增供应面积已突破高位,供应面积在928.82万平方米。
3.2016年东莞全市住宅新增供应月度走势
2016年东莞全市住宅新增面积按月度来看,其中9月住宅新增供应面积超过100万平方米,除2月春节传统市场淡季外,其他月份住宅新增供应面积基本上维持在60万平方米上下浮动。
4.2016年东莞全市商品房新增供应——物业类型
2016年东莞全市洋房供应746万平方米,占新增商品房供应中的60%;别墅供应面积为98万平方米,占比3.9%;写字楼办公型供应面积达21万平方米,供应同比大涨下降。
5.2016年东莞全市住宅新增供应——产品结构
2016年,东莞市全市住宅新增供应中,刚需型产品(80㎡—100㎡)占比高达42%,改善型刚需(100㎡—130㎡)占37%;大户型和别墅型等产品均占比较小。
6.2016年东莞全市住宅区域新增供应明细
2016年东莞全市住宅区域新增供应分镇区来看,虎门、凤岗、麻涌、寮步、塘厦新增面积超过了50万平方米,黄江、常平、沙田等新增面积在40万平方米左右。
二、成交量价情况
1.2016年东莞市商品房成交总体情况:
2016年东莞市全市商品房成交面积1069万平方米,成交金额1469亿元,成交金额创下新高。其中住宅成交892.9万平方米,成交均价为13753元/㎡;非住宅成交176万平方米,成交金额241亿元。
2.历年东莞全市住宅成交走势(2012-2016):
从历年东莞全市住宅成交走势来看,无论成交套数、成交面积还是成交金额,都在相对平稳增长。在2014年回落后出现了快速反弹,2015年成交套数、成交面积及成交金额都创下历年新高。2016年成交略有下滑,但成交金额同比去年大幅上涨33%。
3.2016东莞全市住宅月度成交走势:
从月度住宅成交走势来看,东莞市上半年住宅市场保持高位运行,成交量和成交金额都处在相对高的区间,市场可谓是火热。进入第四季度,受限购政策影响,市场成交“速冻”,市场热度骤降。
4.历年住宅成交价格走势(2012-2016):
从历年的住宅成交价格来看,从2012年起,成交均价小幅稳步上涨,到2015年成交均价接近万元,但2016年房价出现了快速上涨,均价为13753元/㎡,涨幅达到了40%。
5.2016年月度住宅成交价格走势
2016年月度住宅成交价格走势平稳,全年成交均价均超过去年均价,其中有七个月均价在1.4万元以上,住宅市场均价处于高位运行。
6.各镇区住宅签约明细
7.分片区住宅签约明细
8.商品房签约——物业类型
9.住宅签约——产品结构
10.住宅网上签约活跃楼盘排名/按套数(Top20)
三、新开工市场
1.2012-2016年东莞全市新开工情况
2012-2016年东莞市全市住宅新开工情况保持稳中有升,其中2014年开工量逼近1400万平方米,近两年保持在1200万平方米/年。
2.2016年月度住宅新开工面积走势
3.2016年各镇区新开工面积
第三部分:楼市月度面相分析
一月面相:首月高调开局成交量价刷新高
深圳客入莞势头不减,成交量价节节高升,2016年开年成交更是赶超年底冲刺期,创下新的记录。
年底冲刺余热延续,楼市行情大好,春节脚步的临近并未阻止到购房者的热情;
新品去货率高,加推项目去货率超7成的项目9个,其中南部湾万科城、鼎峰尚境、班芙春天、保利中惠中央公馆、碧水天源、名流印象新品销售率达9成,对整体成交拉动较大;
低库存时代下,房企惜售抬价现象普遍,东莞近三分之二的区域住宅均价出现上涨趋势。
二月面相:传统春节淡季楼市进入“冬眠期”
受寒流气候影响,市场热度明显冷淡,导致开发商信心更加不足;
传统的春节淡季,大部分人返乡,买卖双方无心楼市等诸多因素影响,导致市场推货不多。
2月下旬楼市开始缓慢“解冻”,供需将集中在月底,依赖深圳客的“返莞”情况,有低库存的支撑,月底楼市行情进入快速升温运行。
三月面相:深圳325新政横空出世
自去年年末开始,东莞楼市成交价格便开始飞涨模式,3月作为节后首月,迎来年后排名前列波推售热潮,在连月成交热度高涨下,房企入市项目纷纷再次大幅拉高定价,3月入市项目产品价格均暴涨。
3月东莞住宅网签面积达115万平,是以往历史同期较高值的近2倍,自去年四季度开始,除上月受春节假期影响住宅成交量没突破百万平外, 3月东莞住宅网签量再次突破百万平,连续第12个月打破历史同期成交量记录,过去一年东莞住宅月均成交量达百万平。
四月面相:深圳客入莞脚步放缓
受深圳“3.25新政”的影响,深圳客大幅进莞的脚步放缓;
成交从3月下旬出现下滑的苗头,到4月份下滑更为明显,成交环比下滑23%,成交月超百万㎡的疯狂期已过,进入常态性的发展。
房价持续高企,深圳325新政之后深圳客逐步理性,入莞脚步放缓,除了临深片区、松湖片区等重点区域依然有深圳客大幅进入之外,其他片区日渐减少,深圳客对东莞楼市贡献力度变弱。
房价基本超于东莞本地客的承受力,观望情绪较为浓重,入市欲望不强,导致东莞楼市成交上涨的动力不足。
五月面相:房企疯狂夺地“地王”频出
土地市场迎来火爆的态势,全国一二线核心城市“地王”频出,地价泡沫初现。
外来房企高调进莞,阳光城斩获南城商业地首次进驻东莞,时代地产豪夺横沥地块成为其进军东莞版图的排名前列站。
区域地王、高溢价重现江湖,南城、横沥地块被多家房企争夺,屡创区域地王的新纪录也不出奇。
随着莞深两地价格拉差逐步缩小,价格逐步接近深圳客承受红线,深圳客户更加理性,在东莞各镇区对比进行选择对比,成交周期拉长;
新盘新品冲击力有限,大部分项目在5月中下旬才陆续入市,市场弹药的缺乏,是成交量下滑的重点原因。
六月面相:供应失衡,住宅房价高位回落
东莞住宅市场延续2015年火热行情,2016年1月率先掀起火热的序幕,成交面积高达147万平,创历史单月新高;2月迎来宽松政策“放闸期”,2月和3月市场热度持续高涨。
但伴随着3月底外围的深圳楼市进入严紧的调控期,遭受深圳楼市全面降温的影响,深圳客外溢势头明显减弱,市场观望情绪滋生和蔓延,4-6月东莞住宅市场成交开始下滑。
作为对深圳客依赖性强的东莞楼市,自3月底外围的深圳楼市遭受3.25新政全面降温,市场观望情绪滋生且蔓延到东莞,尤其外溢的深圳客购房心态从之前的追涨入市到谨慎购房,本地购买力不足。
开发商重新审视市场,定价理性回归,东莞住宅均价到达5月峰值,6月住宅均价回落至13518元/㎡,环比降幅4.85%。
七月面相:供应有所放缓,房价依然虚高
受到东莞城市总规调整的持续影响,众多报建在建的项目面临规划调整,报建、施工、预售等均出现明显放缓。
受制于供应量放缓,市场货量不足,成交量有所上涨但涨幅收窄,且稍低于今年的平均水平,同时,供需失衡关系拉升房价走高。
深莞两地房价差依旧巨大,深圳客北上置业版图继续扩大,房价保持高位不下。
八月面相:地王不断,市场供应不足成交萎缩
东莞控规进一步加严,项目拿证时间延长,一定程度影响房企推货的节奏。
由于上半年市场的火爆,大部分项目提前入市,而控规加严导致供应出现阶段性放缓的态势;
今年以来东莞房价和土价上涨过快,加上热点二线城市陆续出台紧缩调控政策,全国政策面转向活跃,东莞及东莞周边城市出台从严政策的预期加强,催生市场观望情绪;
东莞楼市供需矛盾依然严峻,存量持续在谷底下运行,新增供应量为年内第二低,且集中在中下旬推出,8月份购房者入市可选房源并不多;
深圳楼市相对前二季度供需相对低迷,价格保持平稳,项目定价相对“平民”,东莞价格优势被减弱,部分深圳客回流。
九月面相:供应暴增下需求加快释放,金九成色十足
进入9月,东莞楼市迎来了历史上最火爆的推货热潮,据天为地产市场研究统计,尤其9月底多达16个项目集中推新入市,届时楼市供需两旺。
在供应量暴增下,受地王效应刺激,大量投资需求以及自住需求加快入市,9月住宅成交创历史同期新高,金九成色十足。
受9月地王潮刺激,房价上涨预期大幅升高,本地客投资欲望被激发并掀起新一轮投资热潮,同时本地客自住需求也明显加快入市步伐。而深圳客购房回归理性,观望情绪重,受东莞地王刺激不大,加上深圳部分项目理性定价,莞深房价差距收窄,促使部分深圳客回流深圳本地市场。
从整体上看,本地客成交比例上升,深圳客整体成交有所下滑。
十月面相:十月“变脸”,市场速冻成交冷
10月6日,东莞出台史上最严厉的楼市调控新政,实行限购、限价、限贷。由于政策调控较为严厉,部分开发商人心惶惶,客户观望情绪浓厚,市场进入调整期。
开发商主要首先消化政策再重新调整推货节奏和策略,加上新政下新房预售证办理可能严格,房价备案制度费时费力会影响开发商营销节点;
对比上半年的美好时光,新政带来的持续观望,很多开发商,甚至一部分代理公司心理准备不足,幻想何时回暖;
对回笼资金的迫切要求,对观望现状的恐惧,迫使开发商追风优惠,更加刺激了消费者的观望情绪,何时才是底价?
十一月面相:成交“速冻”,市场热度骤降
自新政出台后,住宅成交大幅萎缩,成交面积达45.9万平,环比下滑31.8%,同比下滑61.9%,创12年以来同期新低记录,受严厉新政及高位房价的双重效应下,市场热度速冻,购房需求被大幅压抑,持币观望情绪异常浓厚。
进入11月,东莞楼市降温势头依旧不减,住宅均价也出现高位回落的现象,中高价的改善产品首当其冲,成交大幅缩减,结构性降低房价;
麻涌、常平等部分“价格洼地”区域成交突出,而临深片区成交大幅降温,导致整体房价有所下滑;
市场陷入浓厚的观望情绪,部分项目为提前冲刺业绩,已出现降价或减少涨价幅度的迹象。
临近年底,开发商提前抢跑和加快入市步伐,全市住宅新增供应较大幅放量,但在新政效果的持续发酵下,市场成交依旧低迷,因此,在市场放量与成交降温的错位下,市场库存量有所回升。
十二月面相:年底会战,整体态势平稳
开发商抢滩年前冲刺,供应活跃,项目批量推货,扎堆入市;
新政经过两个月的消化期,对楼市影响逐步减弱,开发商主动推货打破僵持状态,试水市场;
新开项目定价低于市场预期,开发商逐渐趋于理性;
东莞营销市场暖场活动仍是主线,表现为业主答谢会、手工DIY、亲子活动、抽奖、美食等活动形式;
部分房企为年底业绩冲刺也开始进行促销跑量,一口价、特价房、明星单位、低首付等促销活动也频频出现。
第四部分:后市展望
楼市调控总体持续从严。全国房地产市场依然呈现“分类分城施策”的主线,但从大环境来看,房价仍然过热或持续上涨的城市面临楼市追加调控可能性极大。
后市形势依然严峻。后市影响还是比较大,观望情绪持续,加上东莞二手市场以及惠州市场的分流,后市形势逐显严峻,尤其临深区域目前价格高位,客户观望存在,在深圳客投资退潮后,出货压力更大,因此理性定价才是王道。加上后市供应不断加大,整体需求减弱下库存持续回升,供求关系从现在的供不应求逐步趋向平衡,甚至出现供过于求的情况,建议开发商一方面理性定价,同时也要尽快抢跑,保证出货速度。
后市房价调整空间或超过10%。楼市调控政策一出,市场预期转变,近期带来浓厚观望气氛,预计成交出现明显萎缩。投资客受政策影响较大,改善需求受首付提高也会大幅缩减,买卖双方博弈加剧,最终导致价格下调,房价预计调整幅度超过10%。
城区近期供应紧张,房价坚挺,但明年放量,市场仍然有调整的空间。城区市场方面,截止12月底城区住宅库存量约为30万㎡,消化周期为3个月。近期供应依然紧张,房价仍继续坚挺。据天为地产监测显示,明年城区供应放量会加大,预计有金地、宏远、万科、融创等品牌房企项目在售,市场仍然有调整的空间。
明年主调是高位分化调整。目前市场处于政策消化期及观望期,市场买卖双方处于僵持胶着阶段,明年随着供应大幅上市,投资预期转淡而导致深圳投资需求减弱,而莞深自住需求则受到高房价抑制,后市需求不足,库存持续回升直至供求关系逐步趋向平衡;同时各大品牌房企冲刺新高的业绩目标,以价换量为王道。部分品牌开发商、货量充足有比较大出货压力的开发商、国企、低价地项目的售价会领降市场,率先理性回归,会带动整体市场价格回归理性,高位分化调整是明年的主调。