年末降价已至 东莞楼价低于预期

年末首轮降价如期而至,你感受到了吗?受年底冲刺影响,上周,东莞楼市迎来新政后的一波集中开盘潮,楼盘定价基本低于预期,有楼盘降价促销幅度甚至达15%。

不过,从实际成交情况来看,楼盘成交量分化严重,即使在同一区域,有楼盘开盘去化率达8成,而有的楼盘开盘去化率只有三四成,这也显示出购房者更加理性。

业内人士认为,2017年楼市并不乐观,年底开发商纷纷降价促销跑货,以价换量。

文/广州日报记者蒋幸端 图/广州日报记者石忠情

主城区两个楼盘开盘去化率仅2至4成

饥渴了一年多的主城区在11月起终于有新盘入市,但是销售情况并没有预期的那么好。上周,碧桂园位于中心城区的两个楼盘碧桂园城央壹品和碧桂园park royal分别开盘和加推。根据瑞峰优慧垛数据中心的监测,其中碧桂园城央壹品于12月17日推出296套106~143平方米的洋房,带精装修均价约2.1万元/平方米,去化率约4成;12月18日碧桂园park royal加推270套53~100平方米的公寓,带精装修出售,均价约1.5万元/平方米,去化率约2成。其他房地产代理机构的监测数据也证实,两大城区楼盘在开盘和加推当天虽然定价比之前预期低了2000多元/平方米左右,但成交并不理想。

由于两楼盘是目前东莞主城区中心地段仅有的两大新盘,从认筹到开盘都备受关注。在东莞限购新政出台前,两楼盘的市场预期价在2.5万~3万元/平方米之间,新政出台后,碧桂园park royal于11月初先开盘,均价约2.25万元/平方米,开盘当天的销售率约5成。昨天下午,记者查询东莞市房管局官方网站发现,该楼盘1、2、3栋住宅洋房产品还有62套显示为可销售状态。

记者发现,主城区楼盘的购房群体主要为东莞本地购房者,对于价格的敏感度比较高。本地购房者陈先生表示,他对于主城区两楼盘的地理位置比较认可,但是目前的价格仍然较高,不是入市的好时候。

“低首付”重出江湖 有楼盘首付仅需6万元

据不完全统计,上周有10个左右的楼盘入市和加推新货,其中过半为纯新盘,大部分集中在松湖片区。

值得注意的是,“低首付”重出江湖。在前一周就开始有中介在微信上发布消息称,有楼盘“首付仅需6万元,首付可以做到0.5成。通过首付贷首付1.5成,在银行放款后再返还一成首付给购房者。”记者了解到,在限贷政策的影响下,近期部分楼盘“低首付”重出江湖刺激了不少购房者入市,楼盘成交效果好。如寮步的大道松山湖均价约1.65万~1.75万元/平方米,开盘去化率约8成,深圳客占35%,主要原因是该楼盘可以做到“低首付”。不过,也有业内人士对此表示质疑,新政后“首付贷”被叫停,“低首付”活动或并不合规。

另外,销售效果比较好的还有沙田礼顿金御海湾,该楼盘进行二、三级联动,深圳客达到9成以上,以1.3万~1.4万元/平方米的价格成交,销售率达8成。除此以外,其他楼盘的深圳客比例都较新政前低。松山湖的安华香蜜松湖均价约1.85万元/平方米,销售率约9成,深圳客占比约17%;大岭山的松湖碧桂园带精装修出售,均价约2万元/平方米,销售率约8成,深圳客占4成。

备案价走低 桥头楼盘率先打响“价格战”

东莞中原认为,大朗上周同期开盘的几个项目,虽价格相近,但去化率却有明显区别,反映出现在购房者回归理性,购房时将更详细地从产品总体质量、地段、户型、品牌等多方面进行考虑。

记者发现,在上周这批推货楼盘当中,定价基本上低于预期。据东莞中原地产市场研究部监测,东莞各镇街的在售项目普遍出现了不同程度的降价,包括采取特价房、送车位、促销等形式,总体幅度在5%~10%左右。个别楼盘促销活动的降价幅度高达15%。而且价格较为合理的项目去化率较好。

而在大幅度的优惠推动下,东莞楼市的实际成交也有所回升。

上周,桥头满都时代以8691元/平方米的签约均价成交33套,成为上周洋房成交的冠军,记者在东莞市价格信息网上看到,该楼盘的备案价基本在9000元~10000元/平方米之间,不过,另外一个桥头楼盘三正公园里(备案名逸品居)备案价更低,不少套住宅定价在7500元/平方米左右,同样的三房两厅产品,价格相差约2000元/平方米左右,“价格战”在房价洼地桥头镇率先打响。

合富辉煌(中国)东莞发展研究中心根据东莞发改委备案数据统计,上周东莞住宅备案有971套,体量10.37万平方米,受部分项目较低均价影响,住宅整体均价有所下降,约14191元/平方米;洋房整体均价约12894元/平方米,环比下降24%。  业内人士:明年市场不乐观 开发商开始以价走量

东莞中原分析,在实际成交方面,受新政及房价影响,市场观望情绪较浓,楼盘出货艰难。然而,年末为置业高峰,开发商一方面要抓紧时机冲刺年终业绩,另一方面,2017年市场形势的预期并不乐观,因此,大多开发商不断加大促销优惠力度,以价走量,消灭余货,回笼资金。

对于明年楼市情况,东莞中原相关人士分析,今年市场需求被大幅透支,2017年市场整体成交将同比大幅回落。在价格方面,2017年市场形势不乐观,客户需求弱,房价将出现滞涨。同时,由于需求减弱存量走高,消化周期将拉长。品牌开发商引领市场主流,或以价换量。深圳客投资比例缩减,持续承接外溢的刚性需求,本土刚需、改善需求活跃。