11月成交环比降三成 楼市现买方市场

东莞限购政策出台后,成交量已经连续两个月下滑,昨天,东莞各大房地产研究机构的11月统计数据新鲜出炉,成交量持续下降,而成交均价受结构性影响,也下降了6%。不过,从整体的均价情况来看,目前的房价仍然处于较高水平。

文/广州日报记者蒋幸端  图/广州日报记者石忠情

数据分析

量

11月东莞住宅同比降六成环比降三成

合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示,2016年11月东莞一手住宅签约面积约41.8万平方米,共3705套,同比去年减少63%,环比10月减少约30%,连续两个月下滑,并创下2014年9月以来较低(春节除外)。

瑞峰·瑞城搜也发布报告称,11月东莞楼市成交量价齐跌,其中成交量为年内第二低位,仅次于春节月,全市仅有9个镇区成交量环比上涨。

另外,根据合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示,2016年1~11月东莞累计商品房签约面积约1017万平方米,同比略增5%;1~11月商品房成交额约1390亿元,同比增46%。东莞一手商品房连续2年成交量超千万平方米,成交额超千亿元已成定局,2016年开发商资金回笼丰厚。前11个月东莞商品房、住宅和非住宅签约均价维持在1.3~1.4万元/平方米之间,分别为13672元/平方米、13678元/平方米和13641元/平方米。

价

价格结构性下滑6%  但仍在同期高位

在价格方面,合富辉煌(中国)东莞发展研究中心和瑞峰·瑞城搜对东莞房管局官方网站公布的数据进行了统计,数据显示,11月住宅均价约15891元/平方米,受结构性影响环比下滑6%,但依然处在同期高位,同比上涨60%。

从成交均价来看,东莞仍然有9镇街住宅均价上2万元/平方米。其中塘厦镇和凤岗镇均价高达2.8万元/平方米以上。不过两镇区11月的成交套数只有97套和69套,成交面积仅为1.2万平方米和0.7万平方米,房价高企受结构性影响较大。如凤岗益田大运城邦在上周签约3套别墅,面积达594平方米,均价达65471元/平方米;上周塘厦银湖山庄也成交了4套别墅,成交面积为1841平方米,成交均价达到39326元/平方米。

由于目前临深片区成交量少,个别楼盘别墅以高价签约,将直接推动镇街房价居于较高水平。

记者了解到,新政出台后,临深片区洋房定价仍然以2万~2.4万元/平方米为主,开发商降价并不明显,但是涨价显然已经暂无可能。定价在2.3万元/平方米左右的楼盘开盘去化率低,楼盘价格上涨无力。

市场动态

量

定价高临深片区成交再度下滑近七成

东莞限购近两个月时间,定价决定成交量已经成为明显的事实。从东莞楼市划分七大片区中心城区、松湖片区、临深片区、东北片区、大石龙片区、水乡片区、滨海片区来分析,临深片区定价较高,成交量环比下滑近七成,定价低的水乡片区成交量环比上涨12%。

根据瑞峰·瑞城搜提供的数据显示,11月份,受结构性影响,临深片区价格仍然环比上涨6%,达到24694元/平方米,仍然是东莞房价较高的片区,但是其成交量仅4.11万平方米,环比持续下降69%。

另外,滨海片区成交均价环比上涨4%,为17820元/平方米,成交量仅为6.58万平方米,环比下跌28%,大石龙片区成交均价上涨1%,为12519元/平方米,成交量仅2.37万平方米,环比下降57%;东北片区成交均价为12536元/平方米,环比上涨23%,成交量为5.93万平方米,环比下跌22%。

值得关注的是,同样在成交上十分依赖深圳客的松湖片区率先出现了量价齐跌。11月松湖片区住宅成交均价下降11%,为19591元/平方米,成交量为6.93万平方米,环比下降29%。

价

“万元出头”水乡片区成交最火

瑞峰·瑞城搜统计数据显示,以本地购买力为主的中心城区则出现量价齐升,均价环比上涨24%,为21443元/平方米,成交量为2.97万平方米,环比上涨21%。不过,中心城区房价上涨,同样是由于目前供应量少,受个别楼盘以约2.2万元/平方米集中签约推动。

另外,最近最值得关注的是水乡片区,多个楼盘以万元出头的定价推货,成为目前东莞楼市最热门的区域。根据数据显示,水乡片区11月住宅成交均价为11006元/平方米,环比下滑3%,成交量达到12.91万平方米,环比上涨12%。水乡片区11月住宅成交量占全市比例三成多。

受到价格两极分化影响,东莞住宅成交区域分化也比较严重。合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示,11月成交量前四区域分别为麻涌、常平、大岭山和虎门,四镇累计成交达2123套,全市占比57%。其中仅麻涌镇成交近千套,约946套,全市占比达35%。

中低价外围区域成交突出。11月成交量前十区域中,有4大区域均价在1.3万元/平方米以内,主要分布于外围区域,如水乡片区的麻涌镇、望牛墩镇及莞北片区的石碣镇。这些区域在此前的东莞楼市当中都属于不受重视的区域。

降

供过于求  去库存时间升至6个月

随着今年进入尾声,东莞住宅市场成交量下滑,库存持续增加,长期供不应求的市场或将出现变化。虽然今年各大房企赚到盘满钵满,但是明年市场不乐观,供应量大、竞争压力大等都让其不得不提前做好计划。业内人士认为,随着去库存时间的上升,楼市从卖方市场进入买方市场,开发商出货压力加大,降价也将进一步到来。

据合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示,11月东莞住宅新增供应面积约75.9万平方米,7480套,供求比达1.8:1,创下2015年3月以来较大,出现严重供求失衡,明显供过于求。

此外,截至2016年11月30日,东莞一手住宅库存面积约303万平方米,按照过去2个月平均消化速度,去库存时间约从10月份的3.3个月急速上升至6个月。不过该研究中心认为,从目前来看,库存量整体仍处于低位水平,短期内房价仍受支撑。

但也有业内人士向记者透露,年底开始将陆续出现各种促销优惠措施,在成交量持续下滑的压力下,今年年底的暗降,或将慢慢过渡到明年市场的明降。

房企销售金额全年销量  前三甲或已提前出炉

不过,从房企的角度来看,由于今年1~11月各大房企商品房签约金额已经大幅超过去年同期,剩下的一个月时间许多房企或进入顺卖阶段。在没有资金回笼压力的情况下,品牌房企出现明显降价的可能性很低。

根据合富辉煌(中国)东莞市场发展研究中心统计数据显示,今年1~11月东莞市商品房签约金额前十名房企当中,万科、碧桂园、光大位列前三甲,恒大、金地、保利、新世纪地产、和记黄埔、先进地产和鼎峰地产紧随其后进入前十名。而前十名房企当中,外来品牌房企占七席,东莞本土房企占了三席。

从数据来看,万科和碧桂园两家房企成交金额均达到100亿元以上。其中万科今年前11个月东莞商品房销售金额达151亿元,同比去年同期上涨38%;碧桂园为115亿元,同比去年上涨63%。在前十名当中,同比上涨幅度较大的还有先进地产,今年前11个月其在东莞的销售金额达31亿元,但同比去年上涨了3567%,和记黄埔为34亿元,同比去年同期上涨了509%。

总体来看,今年前11个月东莞商品房签约金额前十名房企就成功销售了608亿元,同比去年前十名上涨了62%。