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从2014年5月1日起执行的《广州市物业管理暂行办法》第八十五条规定:利用物业共用部位、共用设施设备以及业主共有场地进行经营的所得收益依法归全体业主共有,由管理规约约定或者相关业主、业主大会决定的管理机构设立专项账户管理并定期向全体业主公开,管理机构不得擅自挪用。业主大会、业主委员会或者业主监事会可以委托会计师事务所对管理机构进行审计并将审计报告通报全体业主。
根据《物权法》相关规定,公共区域收益属于全体业主共同所有,物业公司可以替业主代收收益费用,但要定期对业主公示收益情况。
专题文/图:
广州日报记者 王荔珏
如今,广州有大量的商品住宅小区的楼龄已步入“10+”时代。伴随着楼龄的不断增加,小区内各种各样的问题也开始逐一显现:外墙老旧、花园破败、会所卫生间漏水、公共大堂天花发霉……遇到这些问题,业主能做的就是投诉给物业管理公司,而物管公司却时常抱怨“维修资金不够用了”。
业界指出,随着住宅使用年限的不断增加,动用维修资金修缮、更新及改造房屋设施设备的需求也不断增加,部分住宅小区维修资金面临余额不足,有些甚至已经低于3O%的法定筹集金额标准了。物业维修资金不够用,到底该怎么办?这其实已经成为当下一个相当普遍的问题。
然而,小区楼道以及电梯间的电子屏广告收费、小区的公共道路停车位的收费、原本属于小区体育设施配套的会所变身超市、幼儿教育园、美容院等场所的租金,这些小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益,真是五花八门,而且种类不断增加。但问题在于,这些收益究竟该归谁?是归全体业主?还是归物管公司?抑或两者之间有一定的分成比例?对此,多数业主其实并不知晓,而且基本上也无从查账。但事实上,政府对此是有着明文规定的。
家住番禺一大型小区的业主何小姐指出,他们小区内道路两旁临时增设的停车位怎么说也有300个以上,按每月收取的临租加月租平均计算,基本上400元/个是平均数,就按300个车位计算,一个月也有12万元,一年就有100多万元。这么一大笔收入到底物管怎么花,谁也不知道。但恰恰就是这一笔费用,就是公共物业维修所需的隐藏着的“大水喉”,它能在一定程度上用于补充物业专项维修资金不足的缺口。
小区公共收益包括:
1.公共区域如大堂、户外、电梯间的广告收益;
2.小区公共区域停车位收益;
3.小区公共区域内租赁的摊位收益;
4.利用公共配套如活动场地、会所、游泳池的经营收入;
5.部分通信运营管理费;
6.因公共设施被损坏,小区所获得的相关赔偿金;
7.物业管理用房的收益。
上海:公共收益至少五成纳入维修资金
针对物业专项维修资金普遍不足这一待解的难题,最近上海市有了新的动作。上海市住建委出台了《关于加强上海市住宅专项维修资金续筹工作的通知》,明确了维修资金的续筹条件,并探索多种形式建立“蓄水”机制。上周,上海住建委相关负责人更明确表态,下一步的重磅手段是:小区物业服务公司利用社区公共部分进行经营获得的收益中至少五成应纳入维修资金。物业企业如不按规纳入维修资金,将遭信用惩戒。
而在杭州,物管行业日前也爆出了新鲜事:一小区的业委会想把获得的99万元经营性收益,以现金形式发放给全体业主。虽然后来被居委会以“发钱决议未召开全体业主大会讨论,且本届业委会已于8月28日到期”为由叫停了。不过,至少物业公司是承认了这笔钱归全体业主所有。即使不分钱到户,如果把这99万元划入物业维修资金,也是小区业主的集体福利。