深圳二手房成交大降六成 均价跌至5万/㎡

上周（11.07-11.13）深圳楼市终于迎来新政后排名前列住宅项目的预售，结束了长期以来0预售的情况。可“去化率不到1成”的销售成绩，反映出深圳楼市观望情绪比较浓厚，客户价格敏感度高。数据显示，上周深圳新房成交469套，环比下跌4.5%；二手房成交733套，成交面积约为6.5万㎡，环比分别大降62.4%和61.3%，成交均价为50055元/㎡。

1项目入市，销售不理想

104新政已经过去一个多月了，上周深圳楼市迎来新政后排名前列住宅项目金洪观荟获批，供应住宅806套，获批房源全部入市销售。Q房网数据研究中心监测显示，11月11日，金洪观荟开盘，806套预售房源全部推出，成交不足一成，去化产品主要为79㎡及89㎡朝南看花园户型，成交户型单价集中在3.9-4.2万之间。据现场媒体报道，开盘现场出现不少弃购者。

同时，上周深圳新房备案成交量及备案均价已出现连续三周下滑，且目前成交量连续两周跌破500套，后期无论是实际成交还是备案成交将持续维持在低位。监测显示，上周新房成交469套，成交面积4.5万㎡，环比分别下降4.5%和9.0%，成交均价为51598元/㎡。深圳中原地产指出，“一手住宅从上周新项目的入市情况来看，新政对市场影响较大，客户价格敏感度较高，观望情绪浓厚，销售情况不太乐观。新政将对市场产生持续影响，预计后期入市项目的销售率将会维持在低位，很难出现新政前的7-8成。”

二手房市场在新房市场的影响下，表现也不尽如人意。据深圳中原研究中心统计，上周深圳全市二手住宅共成交733套，环比下跌62.37%；成交面积6.47万㎡，环比下跌61.30%；均价50055元/㎡。

评估价上调，报价持续下滑

11月8号，深圳市房地产评估发展中心对深圳二手房地产评估价进行例行调整，全市来看，平均上调幅度达到15%，各区域根据房价的涨跌情况调整幅度也有所不同。此次评估价上调对10月新政后大幅降温的市场带来再一次紧缩性影响，再一次使楼市陷入沉寂。

数据显示，上周深圳中原报价指数26.4%，环比下跌4.3%，报价下调业主占比达到74%，指数在攀升至荣枯线上后再次跌破。从调价区间的样本房源占比变动来看，上周有74%的业主报价下调。具体来看，上周调价幅度在-5%~-1%区间段的房源占比增加6.8个百分点，约有5成样本房源在此区间报价下调。而大幅度上调的房源占比下降明显，上调幅度在5%~10%的房源占比环比减少近2个百分点。微调整的房源占比减少也很明显，调价幅度在-1%~1%区间段的房源占比减少1.6%左右。

从各区域的报价调整情况来看，深圳市二手住宅市场连续六周七区报价均处于下调状态，本周仍在下调。具体来看，本周福田、罗湖以及龙岗平均价格下调幅度有所扩大，罗湖平均价格下调幅度达到2个百分点，跌幅全市较大，且跌幅扩张达0.8个百分点。

“从整体来看，受10月新政影响以及上周二手评估价上调影响，业主预期报价在不断下调。因评估价上调程度较温和，所以业主调价区间集中在-5%~-1%水平，业主调价以逐步适应市场变化。未来深圳二手住宅成交将会持续低迷，成交价格也会随报价下调逐步下降。”深圳中原研究中心分析。