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年底楼市和股市的“跷跷板”效应将进一步强化

2016/11/12 08:43 来源: 中国经济网 评论
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一行三会全面围堵资金绕道进入楼市,启动调控“第二季”,彰显了管理层控制资产泡沫,防范经济金融风险的决心

■李宇嘉

近期,经济企稳回升,工业增加值中枢高于2015年,9月份PPI四年半以来首次转正,10月份继续上升且同比涨幅(1.2%)创2012年以来新高,10月份PMI创14个月新高,煤炭、有色金属等大宗商品价格也创近年新高。有观点认为,持续2年多的“稳增长”政策组合拳、供给侧结构性改革的滞后效应全面显现,经济稳中向好并进入“L型增长”的下半场,企业“业绩底”显现。

同时,在新旧动力转换期,供给侧结构性改革深化,货币政策“稳健”的基调并未变,资金环境继续友好。近期披露的央行三季度货币政策执行报告中,明确指出货币政策要注重抑制资产泡沫,防范经济金融风险。此外,理财纳入广义信贷,宏观审慎管理(MPA)落地。因此,今年以来热点城市房价过快上涨带来的系统性风险预期缓减,有利于夯实人民币“信用锚”和经济基本面。另外,理财“入表”意味着银行表外业务收窄,理财收益率降低,有利于提升资金的风险偏好。

继国庆密集调控后,以围堵违规资金入市和净化市场秩序的楼市调控“第二波”来临,全国楼市中短期回调已成为定局。由此,业内普遍认为,2015年下半年以来股市弱、楼市强的“跷跷板”效应再次逆转,股市将走强,而楼市将转弱。

本世纪以来到2008年,受益于30多年改革开放,市场化、工业化、城镇化齐头并进带来的红利叠加与释放,我国股市与楼市相互正能量促进的共振器效应非常明显。2001年-2008年,上证综指上涨150%、一线城市房价指数(中原地产数据)上涨148%。但是,2009年以来,股市和楼市由共振器转向跷跷板。2009年8月份-2014年,上证综指从3478点下滑到2013年的1849点,下跌近50%,“熊冠”全球。相反,这一时期房价上涨最快,一线和二线城市房价分别翻了2.5倍和1.5倍左右。

“跷跷板”效应最显著,就是2014年7月到2015年6月。期间,上证综指从2400点上涨到5200点,累计涨幅为116%。但是,2014年5月开始,百城房价连续12个月下跌,一直持续到2015年4月份。楼市和股市的跷跷板效应之所以显著,一方面在于人口红利减退、楼市供求关系转向平衡,局部甚至供大于求,楼市长周期内呈现下行趋势;另一方面,楼市繁荣和土地财政下,投资拉动模式难改,债务风险甚嚣尘上,管理层决意降低楼市依赖。此外,新一届政府执政以后,锐意进取,推进供给侧结构性改革,多层次资本市场和新兴产业成为金融经济战略重点,股市估值中枢上移。

笔者认为,未来股市和楼市的跷跷板效应将会强化。首先,“三期叠加”的背景下,楼市托底经济,让投资和GDP增速不致过快下行,为经济转型和新动力成长腾出时间,中期内这一功能不会退出。当楼市发挥托底功能时,经济基本面相对较差,而楼市托底或加重楼市供大于求的矛盾,或加重金融风险、债务风险,甚至是系统性风险预期。由此,股市估值中枢就会受到压制。

其次,一旦经济企稳,出于防风险、促转型的考虑,管理层就会有意识地压制楼市。事实上,这一轮楼市调控就是在经济企稳回升,年度经济增长托底目标(6.5%)完成无虞的背景下出炉的。楼市被调控时,金融风险、系统性风险和本币贬值的预期缓减,表外资产收益率降低,股市基本面开始修复。同时,前期楼市托底“稳增长”的一揽子政策的效应滞后显现,边际效应逐步放大,从而对股市见底回升,在风险偏好、上市公司业绩和行业基本面上形成支撑。

由此,未来股市和楼市的跷跷板效应将会强化。在本轮经济企稳回升上,楼市回暖并支撑基建发力、PPP大规模落地(9月末入库项目12.5万亿元,比2015年增长了54.3%),可谓最大“功臣”。但是,人口红利和城市化减速,楼市整体供求平衡、局部失衡的背景下,政策激励下的楼市,呈现出区域分化和资产配置两大特征,即少数热点城市楼市火爆,资产配置需求上升,而600多个非热点城市无谓补库存,继续深陷库存泥潭。因此,楼市托住了下坠的GDP,但风险明显上升。

今年9月份,固定资产投资与GDP之比升至82%,比2006年提升32个百分点,楼市和基建投资发力居功至伟。但是,投资依赖加剧、投资效率降低,国企利润总额同比连续20个月下降;房地产“金融加速器”效应和财政对基建投入和PPP的支撑,使得宏观债务率加速上升,非金融部门杠杆率(债务余额占GDP比重)达到160%,接近发达国家水平,而财政部财科所统计的宽口径赤字率已达到5%-6%,超过了3%的限度。因此,楼市托底经济的负面问题越来越突出。

近期,一行三会全面围堵资金绕道进入楼市,启动调控“第二季”,彰显了管理层控制资产泡沫,防范经济金融风险的决心。防风险取代托底经济,成为下一阶段楼市的主题,而楼市中期内回调是大概率事件。此轮楼市上涨周期中,土地购置和施工未大幅反弹,增幅分别为-6.1%和3.2%,楼市回调对工业和固定资产投资等经济基本面指标冲击有限。近期,一亿非户籍人口城市落户方案出炉,创业创新再回政策重心,这是修复系统性风险预期、修复人民币“信用锚”的必由之路,股市也有望触底回升。

(作者单位:深圳市房地产研究中心)

责任编辑:林思婷  JN039
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