东莞小镇土地市场现乱象 业内人士提醒勿跟风入市

9月21日上午，茶山一宗商住地正式进入拍卖阶段，在正式拍卖之前，有人在无人竞拍的情况下连续加价4次，且一次加价1亿元，被人质疑为故意抬价。而另外一个被称为“郊区中的郊区”的小镇石排商住地出让，同样卖出近万元/平方米楼面地价。两宗地块成交楼面地价均高出8月两镇的新建住宅成交均价。这也让业内人士直呼“很疯狂”，称目前拍地方式简单粗暴，几乎直接以住宅成交价成交。

有业内人士特别提醒，房企高价拍地多属于整体布局考虑，提醒购房者不要跟风入市追涨买房。

81号是谁？连加4亿元为抬价？

昨日上午10时，本周第二宗东莞商住地茶山横江村4万多平方米的商住地进入最后交易阶段，不过让人惊讶的不是该地块拍出了12517元/平方米的楼面地价，而是竞拍号为81号的房企在无人竞拍的情况下，连续加价4次共4亿元，被人质疑故意“托市”。据了解，此地块在开拍前已经有多家房企报价，其中81号竞拍者在正常竞拍幅度为1000万元的情况下，首次加价就是1亿元，并且在无人竞价的情况下，连续4次加了1亿元，在其他房企出价两轮后又加了一次1亿元，总共5次共加了5亿元后，在29轮最后一次加价1000万元后退出了竞拍。

此举一出，在网上引起了热议，网友纷纷质疑有房企在“托市”。随后有网友爆料称是某房企工作人员因为操作失误，连按错了几个键，造成连续加价。

而值得注意的是，该宗茶山地块在经历了51轮竞拍后，由竞拍号为114号的广州时代胜誉投资有限公司以总价133052万元拍下，折合楼面价约12517元/平方米，溢价率约411%，成为茶山镇楼面地价较高的商住地。而根据楼面地价预计，未来项目入市后定价或在2.5万元/平方米左右。在9月初，同样位于茶山镇横江村一宗商住地以12119元/平方米楼面地价被鲁能集团拍下，地价相比去年10月份已经上涨了6倍。

业内人士表示，现在东莞拍地都直接往“面包价”上拍。根据东莞市统计局公布的数据显示，8月茶山镇新建住宅均价为10902元/平方米，9月份由于有新盘以1.35万元/平方米叫价开盘，均价或将继续上涨。

茶山房价快赶上东城了，你在哪里买房？

茶山新盘定价近1.4万元/平方米，东城上月成交均价不到1.7万元/平方米，你会选在哪里买房？记者了解到，茶山镇有地铁2号线和火车站的优势，这也是开发商频频吹涨该镇区房价的主要原因。但是，茶山初始的定位是接纳东城、南城因为房价太高而外溢的购房者，如果茶山楼盘定价接近甚至高于市区楼盘定价，茶山的吸引力还在吗？

记者在踩盘时了解到，茶山镇目前配套设施不够完善，整个镇街城市面貌相对较差，旧房子居多，在东莞32个镇街当中，一直属于发展较为落后的区域，也因此此前茶山房价一直在7000元/平方米以下。

不过，自8月份开始茶山新盘入市，土地预估高价成交，茶山楼市出现疯狂的“三级跳”，房价从“7字头”变成1.1万元/平方米，在近期新盘开盘报价1.35万元/平方米的情况下，仍然吸引了大量购房者。

然而值得注意的是，根据东莞市统计局较新公布数据显示，8月东城一手住宅均价仅16774元/平方米，无论是地理、交通、生活配套、商业氛围等属于主城区的东城优势都比茶山明显。

石排镇流拍商住地再入市拍高价

本周广州时代地产还在东莞石排镇以近万元/平方米楼面地价高价拍下一宗商住地。

9月19日上午10点，编号为2016WG022的石排水贝村地块正式进入最后交易阶段，在116轮激烈竞拍后，最终被广州市时代胜誉投资有限公司以14.2亿元总价拍下，折合楼面地价9928元/平方米，高于东莞市统计局公布的8月份石排镇一手房网签均价的9464元/平方米。

从公告中可以看到，该地块占地面积7.9万平方米，是今年以来已经拍卖的面积较大的一宗商住地。该地块起拍价2.35亿元，折合楼面地价1650元/平方米，成功交易后溢价率达501.7%，这也是东莞拍出的溢价率较高的一宗商住地。

据了解，该地块曾经在去年8月19日出让，最终却因无人竞拍遭遇流拍，当时流拍的原因是石排楼市发展缓慢。

而即使是从目前来看，石排镇住宅成交量价仍然长期排名全市倒数十名以内，楼市前景并不被看好。甚至有业内人士认为，石排在东莞楼市中属于“郊区中的郊区”，无论是地理位置还是其它优势都不明显，拍出高价让人很惊讶。

业内人士：开发商“圈地”或为整体布局考虑，购房者跟风入市风险高

东莞小镇街频频拍出高地价，业内人士认为“这很疯狂”。东莞中原策略研究总监车德锐表示，现在有20多家全国百强房企布局东莞，房企几乎是有地就抢。

在本周连续拍下两宗商住地的房企广州时代地产在今年5月首次进入东莞，以5690元/平方米的楼面地价高价拍下冷门的横沥商住地，也曾让东莞业内人士很惊讶，随后在本周拍下的石排地块，虽然在石排镇地理位置不错，但是在东莞整体市场中，石排仍然属于房地产发展比较落后的区域，本地购买力弱，深圳客并不青睐，从目前市场情况来看，未来项目想卖出高价比较困难。

有业内人士对此表示，目前房企拿地“很疯狂”，不少大房企是从企业整体布局来考虑，在全国各地拿地。即使某宗地块不能获利，甚至亏本，也可以从其它城市楼盘获利来综合成本和利润。

但是该人士特别提醒购房者，不要因为房企拍出高价地就跟风入市，就个人购房投资而言，“面粉贵过面包”已经是透支了大量的未来升值空间，追涨入市风险很高。