莞深融城: 莞深新时代 悄然发生哪些变化？

莞深融城纳入规划、深企大举入莞、轨道交通接驳、多段高速免费、深圳人在莞置业……莞深两市的联系日趋密切，倡导多年的“融城”概念逐步演变为现实。

于是乎，莞深融城逐渐成为一种共识，并逐渐为人们所接受。那么，莞深融城会给人民的生活带来什么改变？

为了更好解读这一现象，，搜狐焦点东莞站与深圳站联合东莞日报、南方日报、羊城晚报、广州日报、信息时报等东莞主流媒体，于2016年9月21日举办“莞深融城之‘新莞深 新时代’”主题沙龙，邀请了东莞市房协、知名品牌房企和代理商齐聚康帝酒店论道融城。

【活动概况】

主题：新莞深 新时代

时间：2016年9月21日（周三）

地点：东莞南城康帝酒店三楼综合会议室1

媒体单位：搜狐焦点网、东莞日报、南方日报、羊城晚报、广州日报、信息时报

主持人：搜狐焦点东莞站主编林驰胜

与会嘉宾（排名不分先后）：

东莞市房地产业协会秘书长陈骏良 

碧桂园集团莞深区域营销总经理朱哲 

保利粤东房地产开发有限公司东莞总部营销总监付军 

东莞万科营销片区总监李民亮

中泰集团东莞副总经理王顺利   

东莞家汇生活广场商业管理有限公司策划总监祁健能 

东莞市康联房地产有限公司营销总监黄超   

广源地产营销高级经理宋坪   

深圳中海地产有限公司营销总监王彩凤  

恒大地产集团东莞区域策划何叶伴

中原地产策略研究中心总监车德锐 

合富辉煌东莞公司发展研究中心总监李兴旺  

瑞峰优慧垛数据中心总经理李玲玲

【莞深•经济】

莞深融城大势所趋 经济共享推动产业

搜狐焦点：华为终端从深圳迁往东莞，中集等深圳明星企业也在东莞设立车辆制造基地、创新产业园……东莞迎来不少深圳龙头型企业，将分量不轻的环节落子东莞。这些企业迁入东莞的原因是什么？对莞深融城有何推动作用？

陈骏良：“莞深”已经融合在一起，不管是城市之间还是经济发展，东莞和深圳融合是个现实。从房地产经济方面看，东莞各楼盘定位、定价都瞄准“莞深融城”，使得东莞房地产经济发生了重大变化。

李兴旺：一线城市北上广深，从城市的面积来看到，深圳是最小，深圳的面积只有1997平方公里，深圳的面积是广州的1/4，它是北京的1/8，上海的1/3，而深圳的GDP和广州基本持平。

从人口密度来看，深圳的人口密度达到5393每平方公里，深圳的人口在全国来讲密度是很大的。而深圳面积非常小，再加上东莞是怎样的？即便东莞和深圳两个城市加起来也只有4908公里，“莞深融城”的城市面积只有广州的61%，北京的21%，上海的71%，深圳现在面临的土地问题是非常大的，即便是与东莞两个城市融城的发展也受到土地的局限。

此外，我们在2020年要建成创新型城市，深圳无疑是成为国家创新型城市的先头部队，所以“莞深融城”无论是从什么角度考虑，都显得非常有必要性。

同时，莞深两地政府之间呼声高，从东莞去年城市总体规划2016—2030年的规划中出现了“深圳”130多个词，莞深出现了50多次。在产业、日常生活中，两城市之间经济交往密切，无论从各方面来讲，“莞深融城”是大势所趋。

王顺利：从2015年看，整个东莞接近翻了接近三翻。主要包括临深片区出现1.8万以上的价格，今年茶山等拍出1.2万地王，樟木头也拍到1.3万，未来小开发商很难跟龙头老大抢盘。以后城市经济发展还是离不开房地产经济，旧城改造、拆迁等可能是以后东莞主要房企开发的路程。

李玲玲：对于目前的“莞深融城”，我认为是共享经济的产物，共享经济是近几年的热词，也是通过互联网的综合平台，能够让人才进行整合运用，它的特性是降低成本，提高效应。

深圳的企业为什么会进入东莞，是因为进入东莞能够降低成本提高效益。对于东莞和深圳两个城市来讲，东莞的产业转型升级需要新的引擎，这个时候东莞政府抓住承接深圳产业转移的机遇，而深圳的城市发展也需要一部分企业来外溢，从而腾出这些资源去优化深圳的产业结构。深圳的产业转移对深圳来说是一件好事，对东莞来说更是一件好事，所以两地政府也达成了高度的战略合作，为未来整个城市的发展提升更多的发展动力。

李民亮：东莞政府对这些企业的发展大力支持，这一点我在松山湖特别能够感受到。还有就是企业自己的理念以及员工的观念，例如华为的员工在东莞置业，既能自住又是一种投资。

黄超：华为一些员工透露，之前华为在深圳扎根，公共配套并没有得到完善，而东莞的政府可以在松山湖为华为所有员工解决医疗和教育的问题，所以华为的人愿意来东莞。东莞政府做了更多的付出和努力，包括在完善企业的服务工作机制，还有很多资源的投入，以及推动市场的竞争服务体系各方面的升级。

车德锐：关于东莞经济和产业的变迁，我把它分为几个阶段：2008年之前，东莞经济的发展是单打独斗，更多的是靠自己，加上海外市场和全国劳动力； 2008年之后，金融危机导致很多企业往外迁，而且大家对东莞有很多负面的印象，招商引资比较困难，深圳的企业进入东莞的非常少，全国的企业也都不愿意进东莞；2011年，深圳开始限购、全国很多城市都限购，而东莞不限购，这时候机遇就来了。全国很多开发商把目光定向这个城市，带动了房地产的发展；2012年提出深化改革，改变过去的一部分人先富起来的套路，让区域之间慢慢平衡。而东莞无论是经济还是楼市，都落后于深圳10多年，这种差距慢慢开始缩小。未来深圳会有大批的企业往外走，会有很多的人才往外走，同时也有很多的投资者、银行、资金往外走。在2013年的时候，往外走的趋势逐渐形成。

付军：经济的互通也是城市的互通。今天讨论“莞深融城”，其实应该是说，珠三角的区域，包括珠江东岸和珠江西岸，以广州和深圳这两个核心城市为中心，带动周边城市群发展，包括人才和企业的吸附力，最终形成城市间的融合。

城与城之间，有不同的优势，又有一些相关，比如深圳，它的优势是金融和创新，东莞的优势是制造，中山和珠海是宜居。这些城有各自的优势，又有一些相关，因此，融合会产生1+1大于2的效应，比较有意义。今年保利集团单独以东莞为核心成立了保利粤东公司，以东莞为点去辐射粤东的区域，其实也是看中“莞深融城”的优势。

【莞深•交通】

东莞交通愈发便利 吸引深圳人来莞置业

搜狐焦点：深圳地铁将与东莞连通，穗莞深轻轨预计2018年建成，梅观高速、龙大、南光、盐排、盐坝四条高速（深圳段）取消收费……随着地铁的接驳、高速的免费、城际的建成，莞深交通时间成本大大降低，这会给莞深市民的生活带来哪些改变？对莞深融城有什么促进作用？

祁健能：首先，交通的提速，深圳到东莞1小时就可以到达，这使东莞的人流和消费群体在短期时间里能够高度集中并自由切换。第二，目前东莞消费属于比较颓废的阶段，如果有深圳客户的过来参与消费，会提升东莞整体的消费水平。提速还有很大的优势，提速了之后，会帮助本土的房地产货量的出货，对于房地产十分有利。

李玲玲：随着交通体系的逐步完善，作为普通的消费者，会有很多直接感受，比如东莞公园的人变多，旅游景点的人也变多。如果从城市发展的高度来看，交通提速会使消费人数基数增大，进而加强整个城市的消费力，而消费能力的提升带动了东莞经济的发展。

刚才前面也有提过，要致富，先修路，通过路网把东莞从之前封闭的市场变成开放的市场，大家说深圳是全国的是世界的，随着交通路网的建设，东莞不只是东莞人的东莞，更是珠三角的东莞。

莞深交通的完善，对于东莞的楼市发展具有非常大的推动作用。为什么东莞的房价，在近两年来一直不断的上涨，也是靠交通来带动，房价类似金字塔的原理，经济实力决定购房能力，而购房能力决定的是区域的人口结构，越是一线城市，它的高端人才集中度越高，政府也希望通过人口结构，改变和推动城市经济的发展。交通是非常好的渠道，能够带动这些人口结构，更高端的人口、产业流动东莞。

陈骏良：东莞交通基础建设一直是走在全国的前列，东莞每一个镇区交通网络的布局，到现在东莞和周边城市的连接，各方面都投入巨大资金，四通八达。

大家都在注意轨道交通，还有水路、公路交通，我却认为东莞是目前世界上很少具备3个国际机场的城市，这个才是真正的大交通的网络，因为其他的城市很难做到这一点。虽然机场不在东莞，但是周边配套了3个大型国际机场，而香港国际机场是世界上最繁忙的机场。以前东莞房价还没有升起来的时候，我就呼吁大家来东莞买房，因为不仅仅是东莞山水资源丰富，交通优势非常明显。

所有的交通配套，不单只为了房地产，是为了整个产业的布局，更是为了东莞整个制造业建设。东莞和深圳的融城讨论了很多年，从当初我不给你进，你不给我进，高速公路剩下一公里，两个城市都不建设的状况，而现今格局已经彻底改变。基本上已经没有明显区分，两座城市融合在一起。

王彩凤：在临深片区，客户最关心的是交通、配套，深圳客户过来买房大部分原因是交通便利。除了交通，客户到这个区域买房，也是看中区域的整体价值，交通的通达，反过来会提升区域价值。

李民亮：目前来讲，莞深间的交通越来越便利，大家已经没有地域的限制，已经逐渐把地域观念淡化了。

黄超：东莞作为珠江三角洲9个城市中区位和交通的中心，还是很有融城的区位和优势。目前，两个城市融合的契机就是地铁，地铁的开通会促进两地的对接。

宋坪：我们茶山的纳帕溪谷正是在交通的融合，和“莞深融城”的条件促使下深圳客外溢，取得了开盘售罄的好成绩。很多深圳客在交通比较便利的区域进行投资，而“莞深融城”恰好又促进了人文的交流和经济的发展。

车德锐： 东莞的快速发展主要靠的就是交通，东莞的交通条件在全国是排在前列的。东莞的交通经过了几个时代：90年代，铁路带动了东莞的腾飞；90年代末到现在，高速路、快速路的不断修建，让制造业也得到了快速的发展；现在进入轨道交通时代，对第三产业服务业的作用很大。促进了两个城市的融合，对东莞的产业转型有非常好的带动作用。

东莞的交通条件非常好，深圳与东莞进行交通方面的融合，会比惠州、中山这些城市有更大的优势。而且随着深圳企业的迁入，未来东莞的交通条件将有质的飞跃，深圳人过来投资、置业、消费，1个小时的车程就够了,非常方便。

【莞深•楼市】

高房价及刚需推动深圳人外溢 两市融成“一城”

王顺利：排名前列点，在2009年、2010年的时候，临深片区是深圳房价的1/6，甚至1/8的价位。目前临深片区的房价是深圳房价的1/3，而坪山、光明等区域中，基本上售价3万左右。实际上，整个东莞的市政配套、生活配套远远高出了深圳部分区域，深圳客看完房源后，感受到东莞生活氛围非常好。

第二点，深圳多数来东莞投资的客户大部分是刚需客群，这些客户需要带装修房源，这开发商很拼开发商的内功，必须在品质上下功夫。他们主要也看户型，包括售价还有物业管理，他认为整个社群是否适合他居住。我们接下来在黄江将会有刚需楼盘，大家拭目以待。

宋坪：在莞深交通和经济发展下，东莞楼市发生了很大的改变，排名前列个改变是本地客户，对价格或者对楼市的观点有改变，客户对价格的敏感度降低，提高投资心理预期。深圳客的选择越来越多。第二个是深圳客对项目的质感和要求更高一些，也对房地产开发公司是一个考验。这意味着建造一个优质的项目，才有更多的客户。

付军：这个问题有几方面原因，房价高企是深圳人外溢的一部分原因。较新数据显示，8月份深圳成交均价约6万元/㎡，临深片区松山湖是3万，塘厦是2万。巨大的房价差导致了深圳人外溢。

另外，房价高企也受资金流动性好坏的影响。政府今年通过降息降准，整个市场资金流动性挺强的。从投资角度看，普通老百姓会觉得这些年楼市一直是大家资产升值的保障，会有大部分资金流向这里，老百姓需要这个渠道。

第三方面，还是有实实在在的需求。现在临深的楼盘去到2万多，价格也不低，但是为什么还有这么多的深圳客户买？大家无非是看中了东莞的临深片区交通比较方便，可以同城生活，以及东莞的生态环境比较好，以及相关的生活成本比较低。还有相应的企业迁住到东莞这边来，许多客户要么是跳槽，要么是跟着企业来这边。

车德锐：首先，过去品牌开发商进驻东莞是很分散的，而现在应该有20几个品牌开发商已经或准备进入东莞，每一个平均拿五、六个项目。未来，东莞将形成这样的格局，有超过100个全国百强房企开发的在售项目。其次，深圳大军在这一两年的大批涌入，自从2011年深圳限购之后，很多深圳人涌入东莞、中山、惠州等等这些城市，相比而言，东莞的配套是比较好的。无论是投资需求还是刚性的需求，未来深圳人外溢是持续的，会源源不断流入东莞。

黄超：很多深圳人外溢到东莞置业，产生在东莞居住，在深圳工作的双城生活现象，会对“莞深融城”产生积极的作用。

李民亮：目前，东莞的地价和房价相对于深圳来讲，基本上处于比较低的位置。而且大家的观念已经打开，认为没有地域的界限，就很自然的看到洼地的价值。

李兴旺：我住在东莞，工作在深圳，可能未来几年，我们可能两地同城的时候构成了这个概念，其实它就是一个城市，不存在工作和生活是分离的。我们把东莞和深圳看做一个同城大区域来看的话，这两地的发展，出现了阶梯，排名前列个是福田是8.9万/平，第二个是龙岗，第三个是临深片区，均价是1.8平，而外围是1万左右/平。这些数字里，排名前列梯队是第二梯队的1.9倍，第二梯队是第三梯队是0.8倍，两个梯队之间的倍数差在1.7—1.9倍。这也意味着，东莞的临深片区空间是存在的。

如果成立的话，我们可以预测到，像临深片区整体均价还可以到2.4万/平左右，而靠近增城的房价未来的增长空间在1.3万/平左右。当前东莞的房价，确实达到一定的瓶颈。如果刚才的模型成立的话，在短期内房价是可以达到一定高度的。

陈骏良：10年来，东莞房地产发展都是非常的稳步，每一年的升幅都在5%—6%，从来没有超过10%。去年全年东莞的均价约每平方9400多，重点是今年的上半年，现在是8个月，就一下子去到全市均价超过每平1.5万，这较大的贡献来自于深圳，而且也带动了本土的消费。东莞原来本土的消费，不是没有钱，是看不准或者不急，现在在房明显上升轨道的时候，又激活了他们的置业需求。

现在购房者已经比较接受当前房价上涨的事实，因为深圳那边涨得太厉害，已经过了很多的一线城市，甚至超过香港。据相关数据显示，深圳房价已排在美国的硅谷之后，超越巴黎、伦敦等世界一流城市。它对东莞的影响都非常的大，东莞无论是哪个地方，都因深圳客加入而遍地开花，整个东莞融进了大深圳，好像是深圳的一个区一样。整个轨道交通、高速公路的连接，各种道路设施等相继开通，其产生的影响不可估量。