低价镇区洼地出走记 多个新盘均价或破万元

[摘要]上月东莞23个镇街房价进入“万元时代”，仅有10个镇街房价仍然处于万元以下

上月东莞23个镇街房价进入“万元时代”，仅有10个镇街房价仍然处于万元以下，而一些镇区由于拥有地铁等交通优势，被视为价格洼地，受到了市场的关注。不过，随着下半年新楼盘入市，开发商对新盘定价信心十足，部分镇区房价也将正式进入“万字头”，东莞万元以下房价镇区大量减少。

但是也有观点认为，房价不是你想涨，想涨就能涨，在涨价的同时还应考虑实际情况，如果涨价幅度过大，小心“洼地”变“高地”，购房者未必埋单。

茶山价格洼地正在被填平

多个品牌新盘集中入市

在全市楼盘供应量减少的情况下，拥有地铁2号线和火车站交通利好的茶山镇多个新盘亮相，引起了主城区和周边镇区购房者的注意。

上周六，位于茶山的保利·锦城创意接待中心对外开放，推出100多套180~220平方米的别墅和三、四房洋房产品，由于该项目距离地铁2号线和火车站都比较近，当天就有周边镇街的购房者前来咨询。与此同时，碧桂园·茶山首府也推出32~133平方米精装房，而在此之前，广源·纳帕溪谷也进行了大量的推广活动。记者了解到，这些新盘都有望在下半年开盘，下半年茶山楼市或将成为热点。而由于主城区和周边镇区房价高企，茶山新楼盘推出立刻就吸引了购房者的眼球。

火车站和轨道交通优势让茶山楼盘魅力大升，不过记者了解到，目前茶山楼市还没有多少深圳客到来。一些楼盘的销售人员也表示，首批房源希望向本地购房者销售。

上月均价每平方米7344元 本月或超万元

茶山楼市吸引购房者的另外一个优势是房价低。据东莞市统计局公布的数据显示，7月份茶山的均价为7344元/平方米，在东莞全市镇区当中处于价格洼地。不过，上周，茶山住宅均价已经超过了万元，达到11130元/平方米。虽然业内人士表示，茶山房价上涨是由于个别楼盘别墅成交推高。但是记者发现，茶山新盘对于市场信心十足，价格预期也较高。在碧桂园·茶山首府现场，楼盘喊出“品质较高，售价较高，登记请谨慎”的口号，要在几个新盘的激烈竞争当中占得先机。

根据记者咨询现场销售了解到的信息，几个新盘的定价或都将在万元/平方米以上，甚至有人预测个别楼盘定价或达到1.5万元/平方米。

不过，如果房价过高，不少购房者可能会打退堂鼓。徐先生原本打算在寮步买房，但是寮步房价在1.4万元/平方米左右，他认为太高了。于是打算到茶山购房。在了解了几个楼盘情况后，徐先生告诉记者，他的心理价位茶山楼盘最多值1~1.2万元/平方米，如果高至1.5万元/平方米以上，就不会买了，宁愿回到寮步买房。

深圳客推动，不少镇区顺势涨价

常平房价从“8字头”涨至“万字头”

今年以来，由于临深片区房价达到2万元/平方米以上，房价触及天花板，深圳客开始向其他房价较低的镇区买房。在深圳客的推动下，部分镇区楼盘顺势涨价，镇区房价也成功进入“万字头”。

常平是今年东莞排名前列从“8字头”房价逆袭至“万字头”的镇区。根据东莞统计局公布数据显示，今年5月份，常平的房价还在“8字头”，进入6月份，由于城际轨道交通附近楼盘中佳翔龙天地以万元以上均价成功销售，直接推动常平房价进入“万元时代”。随后，常平绿地项目跟进，新开楼盘也逐渐将定价上涨至万元/平方米以上。

据东莞中原研究部监测数据显示，7月份常平住宅成交量达到千套以上，创下历史新高，分别有翔龙天地广场、华建半岛豪庭、哈啰小城、富盈都市华府、天林湖花园等15个项目共成交1003套。由于临深区域房价已在2万元/平方米左右，入市门槛太高以及投资空间收窄，促使深圳客转向交通相对便利的价格洼地镇区置业，加上又有许多中介集中火力往常平区域带客，常平迅速成为深圳客置业新热点区域。

根据东莞统计局较新数据显示，7月份常平新建住宅均价达11108元/平方米。不过值得注意的是，由于一手房价上涨过万元，而常平二手房源多，二手房价较低，一些本地人买房投资，更多的选择二手房购买。“1.1万元/平方米的新房，太贵了，买不起了。”本地购房者李先生说，目前房价较高的几个楼盘，大多是深圳客来购买。

多镇区看准时机 借势涨价

东莞中原地产介绍，随着深圳客向东莞各个区域不断深入，临深片区逐渐失去主导地位，市场形成“多足鼎立”格局。据东莞中原研究部监测数据显示，7月七大片区住宅成交中，滨海片区成交量较大为20.5万平方米，占全市的比重达23%。东北、水乡、松湖、临深、大石龙片区占全市比重分别为20%、16%、13%、13%、13%、4%，多足鼎立格局日显。

其中石龙、麻涌、道滘等镇区房价借势上涨极为明显。石龙由于楼盘供应量大，同时因靠近惠州，受到惠州楼盘低价抢客影响，房价一直以来处于较低水平。不过今年由于地铁2号线开通和高速公路利好影响，也开始有不少深圳客到来，不少楼盘开始成功逆袭。如嘉华星际湾房价较低时仅8000多元/平方米，目前的定价在万元以上，原来“5字头”、“6字头”楼盘逐渐消失，楼盘推出新货普遍定价在万元/平方米左右。上个月，石龙一手住宅均价已经达到了1.1万元/平方米。

同样借势涨价成功的还有麻涌和道滘。由于万科、碧桂园新盘入市，麻涌镇房价也同样进入“万元时代”。不过由于麻涌楼盘货量充足，加上靠近广州，深圳客购买的较少，目前房价在万元左右徘徊，不少洋房均价仍在9000元/平方米左右。

道滘新盘不少定价也在万元以上。靠近主城区的金地·城南艺境购房者以主城区客户为主，承接主城区外溢购买力，近期新推的三、四房新品定价约1.3万元/平方米左右。而道滘部分新盘则主打深圳客，在深圳客投资热情推动下，房价从原来的“7字头”飙升至“万字头”。

观察：房价不是你想涨，想涨就能涨

部分镇区楼价上涨乏力

不过，房价能不能上涨，还要看本地的经济支撑和购房者买不买单，一些自身经济又不够发达、配套不完善的镇区，房价上涨仍然有不小的难度。

望牛墩：个盘拉高房价

近段时间，向来默默无闻的望牛墩镇区房价突破万元。不过业内人士介绍，望牛墩镇房价上涨是由于其个盘海德骏园以超过万元均价成交。据了解，该楼盘在售140平方米左右的大户型，销售价格在1.2万元/平方米左右。不过，目前该镇区其他楼盘均价仍在8000多元/平方米左右，虽然有望洪枢纽利好，但距离真正使用时间仍然较长，暂时房价上涨无力。在该楼盘销售完毕后，镇区均价或将再次回落至万元以下。

横沥冲高后又回落

今年5月，广州时代地产以5467元/平方米楼面地价在横沥拍下的区域“地王”。“地王”出炉后，涨价风声盛传，有楼盘傍“地王”涨价至1.1万元/平方米，但是很快销售效果不佳，均价又回落至9000多元/平方米。上个月，横沥新建住宅均价为8783元/平方米。缺乏地铁交通优势，本身经济实力不强，消费力不足，横沥房价上涨，还缺一点动力。

谢岗：房价全市较低

根据东莞市统计局公布数据显示，上个月谢岗镇新建住宅均价仅3067元/平方米，全市较低。由于长期没有新盘入市，属于东北片区的谢岗镇在东莞楼市格局当中，是最为低调的一个，即使排除特殊原因，该镇区房价也长期徘徊在四五千元/平方米左右，长期处于东莞全市房价较低的位置。从目前来看，缺乏经济实力和交通方面的优势，开发商兴趣不大，谢岗楼市要发展仍然需要一点运气。

定价不能太随意 小心“洼地”变“高地”

7月份，东莞有23个镇街房价上“万字头”，剩下不到万元房价的镇区被视为东莞的价格洼地。根据东莞统计局公布的数据显示，7月份万元以下房价的镇区包括茶山、企石、东坑、谢岗、横沥、桥头、洪梅、石碣、中堂、石排共10个镇区。在东莞不少镇区房价高企的情况下，这些镇区被视为价格洼地，吸引着周边镇区购房者前来买房。

不过随着下半年新盘入市，这10个镇区当中将有不少正式进入“万元时代”，其中茶山、石碣、洪梅、中堂房价上“万字头”成功逆袭的可能性较高。不过从整体的经济情况来看，房价较低的镇区在东莞33镇街当中属于经济欠发达区域，本身的消费力较弱，主要靠吸引外来购买力推动房价上涨，因此，在配套相对其他镇区不完善的情况下，除了自身的交通配套优势外，房价低是这些镇区的另外一个突出的优势。

而由于近期“地王”频现，开发商信心十足，定价倾向高位。但可以看到的是，目前市场人气不足，由于房价过高及楼市调控预期加剧，市场观望氛围浓郁，如果新盘定价过高，则可能让许多购房者选择交通、配套更为完善的镇区购房，“价格洼地”区域，有可能因为脱离自身的价值而受到市场冷遇。

有业内人士甚至表示，在目前房价上涨过快的镇区当中，主要靠外来购买力特别是深圳客推动，如果楼市恢复理性，楼市政策紧缩，深圳客撤离东莞市场，那么这些房价上涨过快的镇区价格回调的可能性也将较大。

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8月成交量

或年内创新低

8月份东莞一手住宅成交或创近一年多来的新低，虽然房价持续上升，但成交量却连续下滑。据合富辉煌东莞发展研究中心数据显示，8月1日~21日东莞一手住宅累计签约面积约25.9万平方米，共2211套，即每天成交仅105套，与此前每天成交200多套的数据相比，相差甚大，预计8月全月成交量将可能创2014年第四季度以来除春节月外的较低水平。

合富辉煌东莞发展研究中心数据显示，上周东莞一手住宅网签面积仅9.8万平方米，共790套，环比前一周减少2%，连续3周成交量在1000套以内。上周一手住宅签约均价约14926元/平方米，环比前一周略涨1%。

与此同时，深圳上周住宅签约量约488套，也创下了年度新低，但相对东莞而言，深圳成交量萎缩没那么严重，长期稳定在500~700套/周。从东莞和深圳两个城市近期的成交走势来看，成交均表现低迷，中心区房价坚挺，外围区域房价出现松动迹象。