莞城天价地王诞生 东北片区是成交战场

一、导读

1、宏观环境：楼市成交降温开发贷收紧 东莞非住宅商品房去库存压力大

全国：2016年上半年全国楼市仍然相对火爆，但6月全国房价环比涨幅收窄,很大程度上反映出下半年楼市的格局，“不好过”或逐步成为房地产业内共识。热点城市调控政策收紧,房企需要注意避免陷入资金困局，尤其是实力有限而又“高溢价”拿地的房企,或有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。

从信贷来看，今年上半年大部分商业银行对北上广深等一线城市的个人住房按揭贷款都予以倾斜,无论是新房还是二手房,信贷审批效率都大大提升,房贷利率优惠幅度也非常大，保持信贷高增长，加杠杆趋势贯穿上半年；而随着下半年房地产销量回落预期，楼市成交重回冷静，支撑房企资金链整个上半年的个人房贷下半年或将“哑火”，开发商资金回笼将受到一定的影响。

与此同时，房地产开发贷将在下半年持续收紧，在一家股份制银行三季度的重点项目表中看到，除了恒大、保利这类超大型房企项目，在十几页表格中竟然寻觅不到其他房地产相关的项目，暗示着只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报，而且还要在审批会上反复讨论和分析风险。

东莞：前几年地方政府和开发商大规模开发商业地产的同时也埋下隐患，这种隐患正在逐渐显露出来。东莞市政府披露，截至5月15日，全市非商品住房库存量达348.55万平方米，比2015年末增加22.11万㎡、同比增长6.77%，去库存周期约为42.5个月。未来，东莞将严控新增办公、写字楼项目，根据片区商业布局情况，对周边配套商业已趋饱和或过剩的未出让地块，适当减少商业比例。

2、新增供应：供应环比下降幅度较大 寮步是供货主战场

房企半年冲刺后的首周，推货量环比上周大幅下降，住宅新品新增959套，环比下降60%，供应面积为9.21万㎡，环比下降66%。非住宅新增33套，环比下降96%，面积合计为0.42万㎡，环比下降94%。

住宅供应方面，寮步镇是重点区域，推货量较大的项目为星城玉珑湾，其新增250套95-123㎡户型，万科松湖传奇二期则推出173套72-108㎡刚需型洋房。另外，虎门的万科云城批量推出272套91-125㎡户型产品，为虎门的后市成交备好弹药。

从近期新拿预售证情况来看，纯新项目集中供应，中天·悦府、德基广场已经在近期开盘，而中熙香江美墅、浙商大厦则也准备上市。

3、成交量价：交投氛围相对温和 大部分项目进入调整蓄客期

上周东莞全市住宅成交1592套，面积约16.99万㎡，环比下降20%；非住宅成交331套，面积约1.61万㎡，环比下降52%。相对前两周的火热成交，上周商品房市场交投氛围相对温和，主要原因是：1、6月中下旬房企全力冲刺上半年业绩，7月份开始进入短暂调整期，大部分项目处于蓄客阶段；2、供应放缓，难以为成交市场提供冲击力；3、新入市的碧桂园清溪项目定价过高，去货不理想，碧桂园集中网签效应有所减弱。从后市签约来看，上周末的虎门万科云城、常平半岛豪庭两大项目开盘，其定价相对合理，符合深圳客的预期价位，去货皆在7成以上，预计未来两周的成交量有望回升 。

4、成交价格：均价不断被推高 合理定价是王道

上周东莞楼市住宅均价14365元/㎡，环比上涨5%。主要原因是上周成交主力项目翔龙天地广场价格达到13120元/㎡，拉高常平的整体均价，今年以来，常平由于价格优势受到深圳客的热捧，区域均价不断被推高，从“8字头”逐渐迈入“万元户”。另外，东莞地王频现，上周莞城地块拍出12661元/㎡的高地价，再给东莞楼市注入振奋剂，增加房企对后市乐观的预期，项目定价保持稳步上涨的趋势，价格下调的可能性越发降低。上周清溪碧桂园天誉开盘均价达到20051元/㎡，超出客户心里预期导致去货不高，侧面反映出房企乐观的心态。事实证明，开发商虽在市场上处于优势，但对待市场还需理性，切忌盲目高定价，合理定价才是去货的王道。

5、楼盘活动：开发商推货节奏开始加快 半岛豪园、万科云城开盘

7月第二周，开发商推货节奏开始加快，周末接连有2个项目进行开盘，分别是虎门万科云城7月9日首期开盘，推1、4、7栋77-125㎡2-4房，共有736套精装修洋房，去货约7成，成交均价为18500元/㎡；常平半岛豪庭7月10日开盘，半岛豪庭推出1、2栋两梯六户，共214套75-97㎡2-3房，毛坯房均价约11000元/㎡，去货约8成。从开盘情况来看，两个项目去货率较高，主要因为这两大项目成交客户深圳客占比皆在5成以上，其中半岛豪庭深圳客占比更是高达8成，足见东北片区得益价格洼地的优势，吸附深圳客的能力愈发加强。

在楼盘活动方面，大部分项目仍在偏重于前期蓄客方面，约有8个项目进行新品认筹或新盘宣传等活动，表现在光大山湖城二期9、10栋79—134㎡洋房认筹2万抵98折；松湖碧桂园2期90-180㎡精装洋房启动登记；广源纳帕溪谷举行狂欢啤酒音乐嘉年华暨临时营销中心开放；恒大御景半岛样板房开放、碧桂园森林里城市展厅开放等项目。

6、土地市场：“天价地王”再现东莞 碧桂园联手平台获莞城万元地价地块

上周两宗商住商服用地在东莞国土局成功出让，其中中堂不足万平的商服用地被东莞市江南市场经营管理有限公司低价纳入囊中，折合楼面地价2365元/㎡；据悉，该地块紧靠的东莞市江南农副产品批发市场，是由东莞市江南市场经营管理有限公司进行经营和管理的一个大型综合性批发市场。

而备受瞩目的莞城地块，在历经96轮鏖战后，被东莞碧桂园联合平安（深圳创礼投资管理有限公司）以5.9亿元联合拍下，折合楼面地价高达12661元/平方米，溢价率高达321%，已经高于莞城上半年一手住宅成交均价，也是东莞有史以来第二次拍出上万元的楼面地价，上一次是2007年万科在东莞塘厦拍出的15243元/平方米的“地王”。城区新房和土地资源供应的紧缺，为天价地王出现提供了条件，而万元地价的地块出现也为城区房价上涨提供了强劲的动力，或将催动部分观望的购房者提前入市。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1 总体情况：供应放缓 市场交投氛围温和

1.2 物业类型成交：住宅公寓类产品成交上涨 洋房成交依然是主体

1.3 产品类型成交：刚需产品受欢迎 豪宅环比上涨1/4

1.4 成交排名

1.4.1区域成交排名：常平446套夺榜首 个盘支撑效应明显 区域涨幅大

1.4.2 个盘成交排名（按套数）

1.5 成交明细

1.5.1普通住宅面积区间成交：90-110㎡产品成交占半壁江山

1.5.2 别墅产品面积区间成交: 200-250㎡别墅产品热销

1.5.3 普通住宅各单价区间成交：12000-14000元/㎡产品占30%

1.5.4 别墅各单价区间成交：14000-16000元/㎡别墅占42%

1.6 新开工：东城凯晟景园进入开工阶段 住宅开工量约达10万平 

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1  楼市成交降温开发贷收紧 激进拿地房企资金链压力陡增

上半年楼市火爆景象似乎仍历历在目,但下半年的日子“不好过”却已成为房地产业内共识。6月全国房价环比涨幅收窄,这在很大程度上反映出下半年楼市的格局,随着热点城市调控政策收紧,春风得意的房企也要注意避免陷入资金困局，尤其是那些实力有限而又“高溢价”拿地的房企,更有可能面临资金链断裂或债务违约的风险。

与此同时，本就慎之又慎的房地产开发贷也将在下半年持续收紧。在一家股份制银行三季度的重点项目表中看到，除了恒大、保利这类超大型房企项目，在十几页表格中，竟然寻觅不到其他房地产相关的项目。目前只有超大型房企或央企背景的房企项目才会被上报，即便如此，还要在审批会上反复讨论和分析风险。”

另外，在楼市下半年将进入调整期的背景下，“地王”或面临生与死的抉择。具体来讲： 1、标榜“高溢价”但很难实现“高溢价”的企业压力大增，这类公司产品线偏高端，能够购买得起高端产品的客户往往被限购限贷，往往会导致“地王”楼盘成交不是很理想，难以实现溢价收益，最终影响企业的资金面；2、以闽系房企为代表的第三、第四梯队房企逆袭土地市场，激进拿地，频频制造“地王”，拿地能力严重透支，今年下半年高周转策略回笼资金的美梦可能会破灭；3、过度依赖民间资本，最终因为拿地成本、融资成本过高，也可能导致企业遭遇资金链危机；4、没有有明确拿地战略与风险评估机制，属于市场跟风者，意气用事，这类房企对“地王”楼盘难以掌控。

1.2 守住18亿亩红线 耕地大省指标上调

国土资源部日前召开视频会议，安排部署土地利用总体规划调整完善工作，并给各地下发了《土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》(下称《调整方案》)。 按照《调整方案》，全国耕地保有量到2020年要保持在18.65亿亩，并将该指标分解到各省级行政区，并且作为一项“约束性”指标，要求地方“严格落实，不得突破”。

截至2009年底，全国耕地是20.31亿亩，这和过去传统掌握的数据比，从数据上看多出来2亿亩。但从结果来看，此番全国耕地保有量多出来两亿亩，只是一个总数，具体到各个省份则是有的增加，有的反而是减少，并非是全部地区耕地量都有所增加。

而全国耕地一下子多2亿亩，距离原来的18亿亩耕地红线的“安全距离”拉大，但全国的耕地保护形势，国土部门的看法依然不乐观。

1.3 深圳房贷利率再降 平安银行报出8.2折

在深圳地产新政刚满3个月之际，深圳地区首套房贷款利率却持续下调。本周，平安银行针对深圳区域内的优质客户推出了首套房贷利率8.2折的优惠政策。

贷款金额100万、贷款期限30年为例进行测算，假设购房者采用等额本息的还款方式，如果利率打9折，月均须还款5013.52元，共计支付利息80.49万元；如果利率打8.2折，月均须还款4784.54元，共计支付利息72.24万元。可见，8.2折利率优惠每月可节约本息228.98元，30年则一共可节约利息8.25万元。

目前，也有其他银行在下调房贷利率，只是调整力度不同。贷款放不出去，缺乏优质资产是整个银行业面临的共性问题。房贷是相对优质、安全的资产，针对房贷进行利率调整，扩大房贷市场，是多数银行愿意做的事情。

1.4 商业地产风险凸显 三四线城市冲击大

近几年来，百货商场关店倒闭的现象越来越普遍。万达、百盛、天虹等国内主要的百货公司，都宣布关闭旗下部分亏损门店，相比于住宅，商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。

从统计数据看，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。

商业地产会出现如此极不匹配的有两个主要原因：排名前列，地方政府热衷于打造样板工程，尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心，乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列;第二，住宅用地供给受政策限制，商业用地则不受限，地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。

2、东莞经济及政策环境

2.1 上半年东莞P2P平台交易金额近126亿

排名前列网贷近日发布《2016年中国P2P网贷行业半年报》，数据显示，截至2016年6月底，P2P网贷行业上半年累计成交量为8422.85亿元，预计全年或将突破2万亿元。而东莞市互联网金融协会提供的数据显示，截至目前，东莞从事互联网金融业务的企业（含外来分支机构）300多家，其中本土属性企业为60多家；本土P2P企业30家。

尤其值得一提的是，P2P网贷平台交易金额更是迅猛增长。数据显示，从2016年1月至6月底，东莞本土P2P平台累计交易金额近126亿，已经突破2015年全年交易规模。

东莞市互联网金融协会秘书长杨希表示，协会在相关单位指导下开展自律规范工作，引导各平台健康发展。比如说，协会于2015年建设完成“P2P自律监管系统”，通过对接P2P平台，动态了解各平台发展状况，实现实时数据抓取，推动行业自律与政府监管并行。“未来，网贷行业会呈现规范化、合理化。”

2.2 东莞非住宅商品房去库存周期增至42.5个月

东莞市政府披露，东莞非住宅商品房去库存周期增至42.5个月，将严控新增办公、写字楼项目。

据披露，东莞非住宅商品房积压情况较为严重。截至5月15日，全市非商品住房库存量达348.55万平方米，比2015年末增加22.11万平方米、同比增长6.77%，去库存周期约为42.5个月。

据了解，东莞非商品住房整体库存高企，去化速度缓慢。去库存周期方面，18个镇街的非商品住房去库存周期高于全市平均水平，石排、望牛墩、沙田、桥头、万江等镇街的去库存周期超过100个月。库存减量方面，21个镇街（园区）非商品住房库存量比2015年末有不同幅度增加，其中望牛墩、石排、东坑镇的增幅超过100%。相关负责人表示，东莞将严控新增办公、写字楼项目，根据片区商业布局情况，对周边配套商业已趋饱和或过剩的未出让地块，适当减少商业比例。

2.3 东莞排名前列家自动化孵化园招商完成九成引30多家企业进驻

2013年东莞鼎昊物业投资管理有限公司接手寮步华南工业园一家老牌台资企业的厂房，2015年将其改造成鼎昊自动化孵化园，这个占地总面积5万平方米、预计总投资3000万元的东莞排名前列家自动化孵化园落地寮步。其中，目前投资近800万的鼎昊自动化孵化园排名前列期园区已完成90%招商，预计一年内可带来3亿到5亿元年总产值，三年后可达到15亿元年总生产值。

如今，投资近800万元的鼎昊自动化孵化园排名前列期园区已完成90%招商，其中园区内70%的企业已开始试运行，预计一年内可带来3亿到5亿元的年总产值，三年后可达到年总生产值15亿元。

数据来源：瑞峰地产