东莞买套房出租 回本平均得37年

东莞新建住宅均价节节攀升，但是租金却基本维持不变，租售比不断走低，出租回报率下降，投资压力加大。按照相关机构监测租金数据进行测算，现在东莞买房出租，需要450个月才能回本，住宅投资“鸭梨山大”，你还会投资东莞住宅吗？

算笔账：时隔6年 南城买房出租回本时间翻番

现在买房：以南城为例，今年5月份南城新建住宅均价为16857元/平方米，月平均租金约30.24元/平方米，租售比为1∶557，如果购买一套100平方米的住宅，需要168.57万元，而出租的租金为3024元/月，排除掉其他因素，需要出租557个月即约46年才能够回本。

2010年买房：同样一套100平方米的住宅，在2010年购买时均价约8000元/平方米，目前南城的月平均租金约为30.24元/平方米，住宅的租金同样为3024元/月，同样去除掉其他因素，租售比为1∶264，即出租22年就可以回本。

对比之下发现，在同样的租金下，房价越低，租售比越高，出租回报率越高。而同样的租金下，由于早年东莞房价合理，买房出租极为划算，租金足以抵扣月供，因此不少已持有物业的东莞业主在没有找到合适的投资渠道前，并不愿意将手上的物业抛掉。他们担心的是目前的房价太高，将持有物业转手后，手上的资金再投资房产并不划算。而按照目前的房价，租售比低，出租回报率小，也影响了不少人的投资信心。

房价飙升，东莞住宅租售比走低

2014年买房出租约29年可回本

2015年买房出租约32年可回本

月平均租金三年约涨了6元/平方米

虽然自去年开始东莞住宅成交均价飙升，但是东莞大部分区域住宅租金却变化极小。根据东莞中原地产监测数据显示，2014年东莞住宅月平均租金是26.1元/平方米，2015年为25.55元/平方米，今年至5月份住宅月平均租金为31.56元/平方米，变化幅度小。

从区域对比情况来看，租金最为稳定的是长安、东城、南城和凤岗。2014年，长安住宅的月平均租金是31.89元/平方米，2015年为30.55元/平方米，2016年为35.24元/平方米，同时2014年、2015年两年长安的租金是全市较高。此外，三年内，东城月平均租金仅涨了5.63元/平方米，南城涨幅为2.8元/平方米。凤岗三年时间月租金在25~27元/平方米左右，变化不大。对比发现，三年时间东莞住宅月平均租金约上涨了6元/平方米左右。

记者发现，一些库存量大的区域租金甚至不升反降。如二手住宅比较多的常平镇，2014年月平均租金是19.91元/平方米，2015年是19.73元/平方米，2016年是14.77元/平方米。这一情况在一些一、二手住宅库存量大的镇区也有体现。

塘厦住宅月平均租金全市较高

不过，房价的快速上涨也影响了部分区域的租金上涨，其中房价处于排名前列梯队的塘厦房价上涨迅猛，月平均租金也上涨较快，2014年塘厦住宅月平均租金为27.16元/平方米，2015年为25.98元/平方米，2016年达到了46.15元/平方米。

根据东莞中原监测数据显示，今年1~5月份，东莞住宅月平均租金达到31.56元/平方米。其中塘厦住宅月平均租金较高，达到46.15元/平方米，其次是松山湖、万江、长安、东城、寮步和南城，均达到30元/平方米以上。其中松山湖住宅月平均租金达到38.78元/平方米，万江住宅月平均租金为36.63元/平方米。

东莞中原研究部研究员庾树明介绍，塘厦平均租金高主要是因为今年有部分高档住宅成功出租拉高了整体租金均价。记者了解到，受到深圳客热捧，塘厦房价上涨至2万元/平方米以上，中心区住宅租金也水涨船高，部分位置较好的30多平方米一房一厅租金达到1500元/月，而一些别墅的租金达到15000元/平方米甚至两三万元/平方米不等。不过大部分的两至三房租金仍在2000~3000元/月之间，月租金为30元/平方米左右。

同样受到高档住宅成功出租影响的区域还有松山湖等，由于自然环境好，部分四房大户型租金达到6000元/月以上，而一些别墅租金达到几万元每月。“这两年不少企业搬迁到东莞，这种租金比较高的高档住宅一般是由企业特别是外企租下来给高管居住。”一名业内人士告诉记者。

租金回报率：万江较高 莞城较低

按照今年5月份东莞新建住宅成交均价14230元/平方米计算，东莞的租售比达到了1∶450，即需要出租450个月，约37年才能够回本。记者根据东莞中原监测的租金情况与当年的平均房价进行计算，发现2014年租售比为1∶350，2015年为1∶384，2016年由于房价快速上涨，租售比迅速走低，前五个月租售比达到1∶450，投资压力颇大。

据业内人士介绍，租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，用来衡量一个区域房产运行状况,如果租售比低，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果租售比高，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

而从东莞中原监测的今年前5月各镇街租金情况计算，如果按照今年5月份各镇街均价买房，租售比最小的是莞城和凤岗，莞城达1∶718，意味着如果现在购买莞城的房子出租，要近60年才能够回本。记者了解到，莞城租售比低主要原因是老城区旧住宅多，大部分住宅租金低，拉低了平均租金，目前莞城月平均租金仅为16.02元/平方米，但如果是学校周边的住宅，租金回报率则比较高，达到30元/平方米以上。

而凤岗则是由于房价过高，租金没有跟上上涨幅度，租售比达1∶713。紧随其后的是松山湖、厚街、沙田、樟木头。记者发现，厚街、沙田、樟木头均属于房源多，租金不高的镇区，加上房价上涨，租售比也因此较低。

租售比较高的镇街是万江，为1∶296，同样属于中心城区的万江近年来房地产得到快速发展，出租市场活跃，部分住宅小区租金上涨，但房价却处于相对低的水平，今年5月万江住宅均价为10874元/平方米，如果购买万江的房子出租，24年就能回本。

业内人士：

长远来看投资自住仍划算

出租回报率不高，租售比走低，东莞住宅还有投资价值吗？有业内人士认为，目前东莞部分区域房价处于高位，甚至触到了“天花板”，投资的风险加大。“从目前租金情况来看，早期购买的房子出租是比较划算的，租金回报率比较高。不过现在由于房价高涨，租金却没有上升，租金回报率变得比较低。”该人士建议投资者购买东莞住宅应该将租售比考虑进去，毕竟在东莞能够成功短炒的可能性很小，在转手前物业要持有较长一段时间。

有业内人士则表示，随着东莞地铁的开通，配套完善，从长远来看，东莞楼市仍有投资价值。金信联行品牌部策划主管李兰娟表示，东莞作为广州与深圳的后花园，其房价具有不可比拟的优势，尤其是地铁的开通，更拉近了东莞与广州及深圳的距离，莞深广一小时经济生活圈逐渐形成，东莞吸引了不少广州、深圳、惠州的客户前来置业。就目前来看，东莞租赁市场相对持平，但房价处于上涨阶段，从长远来看，建议有一定经济基础的购房者，可以考虑入市购买，用于投资自住仍很划算。

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虽然东莞房价上涨，但在租金方面，仍与往年基本持平。金信联行品牌部策划主管李兰娟表示，东莞住宅的租金要分区域来看，城区与镇街之间差别很大，即使是同一区域，不同板块租金也相差甚远。就东泰板块而言，两房的租金在1800元/月~2000元/月，三房租金在2500元/月~2800元/月。与往年相比，租金并无太大增幅。

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