6月多盘"杀入"市场楼市持续"超低"库存

踏入6月，楼市成交持续低位徘徊，买卖双方进入博弈阶段，市场进入“蓄客期”，开工及供应节奏均相应减缓。东莞楼市库存在经历连续15个月减少后，近来有所上升，但上升幅度不明显。按照过去6个月月均消化速度计算，消化库存仅需不足3个月，仍然处于严重偏低水平。东莞楼市“超低库存”局面短期内难以改观，由于洋房是市场消化的主体，住宅库存紧张压力未能缓解。

市民到售楼中心现场咨询

6月十数项目上市或加推

据笔者不完全统计，预计18个楼盘在2016年6月开盘或加推，其中有一部分是新盘首开，包括少有、中央美地和碧桂园天誉等即将入市的新房源。相对以往，6月的刚需项目开盘占多数。从预计6月入市项目的分布来看，几乎遍及东莞的各个镇区，其中以临深片区和东北片区居多。

据合富辉煌东莞市场研究部分析，东莞5月上半月20个镇街一手住宅均价已超万元，其中凤岗、塘厦、黄江和松山湖房价步入“2万”时代。从近几周成交数据来看，莞深两地楼市成交虽平淡，但随着莞深数倍的房价差不断增大，对于供应有限的深圳来说，东莞仍处价格“洼地”，加上上月东莞首条地铁开通，未来将对接深圳地铁线路，交通的通达性及配套的完善性，使得莞深融城加速，东莞宜居度上行，这将加快深圳人置业东莞的步伐。

库存消化周期不足3个月

东莞楼市库存在经历连续15个月减少后，上升幅度不明显。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至今年5月底，东莞一手住宅库存面积约264万平方米，环比4月增加约15万平方米，增幅约6%，幅度较小。按照过去6个月月均消化速度计算，消化库存不足3个月，仍然处于严重偏低水平。东莞楼市“超低库存”局面短期内难以改观，房价受到支撑，稳中有升是主流趋势。

据东莞中原研究部监测数据显示，截至今年5月31日，东莞住宅库存量为334.07万㎡，同比下降39.41%，消化周期为3.4个月，持续低位徘徊。从物业类型看，5月洋房、别墅、公寓库存分别为197.13万㎡、79.25万㎡、57.69万㎡，消化周期分别为2.4个月、7.1个月、10.5个月。截至5月底，东莞洋房库存量超过100套的项目仅有46个，主要集中在临深片区、松山湖片区、东北片区。由于洋房是市场消化的主体，东莞住宅库存紧张压力仍未能缓解，业内人士建议开发商应抓紧时机加快入市步伐。

市场供应量明显放缓

传统“红5月”虽未实现销售红火，但供应市场依然迎来高峰，连续三周供应量高达20万-30万㎡，说明开发商依然积极把握市场良机。6月乃楼市传统蓄客期，开工及供应节奏均相应减缓。随着城区土地供应减少，中心城区住宅供应短缺已成常态。从月度走势看，近两个月临深片区和水乡片区呈现持续放量态势，反映开发商意识到市场严重供不应求，明显加快推货节奏和加大推货力度，对接外溢的深圳客购房需求。

据东莞中原研究部监测数据显示，5月分别有31个项目新增供应住宅86.65万㎡，环比4月大幅上升38.24%。主要集中在临深、水乡、东北、松山湖片区中，滨海片区供应近乎断档，仅有南部湾万科城供应1.89万㎡（198套）洋房。据了解，4月推货的部分项目集中在本月新增入市，造成本月新增供应大幅放量走高。但实际市场中，5月市场整体推货力度环比4月大幅减弱，其中5月中上旬推新项目较少，直至5月底才迎来一波推货高潮。5月市场供应明显放缓，究其原因是受东莞市控规调整影响，部分项目拿预售许可证速度明显放缓。其次，比较多项目已集中在4月推货入市，造成5月开盘量减少。此外，整个市场观望情绪较重，开发商大多观望或小步加推试探市场为主。

开工市场高峰回落

东莞开工市场温度急转直下,一方面自4月以来东莞火爆楼市降温，观望情绪蔓延，房企有意减缓推货和开工节奏。瑞峰置业东莞市场研究部数据显示，5月总体开工量为36.78万㎡，环比下滑84%，基本上和历年同期的较低值持平，为今年以来开工量最少的一个月。5月全市仅有7个项目新开工,且多为非住宅项目；另一方面近几年东莞土地供应明显减少，而连续一年多的火爆旺销，房企土地储备量已基本见底，无地可建是其开工量减少的重要原因。但从1-5月开工量来看，今年开工市场已明显好于历年同期，预计东莞楼市后市货量充足。

据东莞中原研究部监测数据显示，东莞住宅新开工在前两个月集中爆发后，5月出现短暂性放缓，5月主要包括有伟隆国际二期、新城市花园、莞城碧桂园和卓为城市广场共开工住宅13.96万㎡，环比大幅下降84.64%。由于目前市场供应紧张，深圳客向莞外溢趋势持续，相应开发商的推货量会有所加大，预计接下来住宅开工量也会有所增大。业内人士表示，买卖双方进入博弈阶段，市场进入“蓄客期”，营销方式中圈层活动渐成主流，如业主联谊会、豪车展等，开发商比较少做大型的活动，以人气暖场活动为主。目前虽然依然存在购房者观望的问题，但当有好的产品入市，无论是淡季还是旺季，购房者还是会出手的。