售楼纠纷是楼市兴衰的"晴雨表"

说是昙花一现也许不太准确，但是发端于春节前，结束于春节后这一波短暂的楼市高烧，目前看来是真的归于平静了。如果去除元旦、春节休假期间，火爆的市场在深圳客的推动之下持续了不足三个月。最近几日，无论是一手还是二手住宅市场，成交量都在一步步缓慢下行，尤其是二手住宅交易，近期全市每天成交量难上两百套，这与市场前期两百到三百套的成交量差距实在不小。按照环比数据来看， 五月塘厦成交量下降了20%有余，莞城、东城、虎门、万江、凤岗、塘厦等传统的主力市场也同样环比下降6%~22%不等。

在楼市价稳量降的当下，一个个看上去在行业里微不足道，但是能够反映楼市兴衰的购楼纠纷开始增多。而这些纠纷与三月份业主频频毁约，要求加价，买房者坚持要买的情形截然相反，现在频频发生的纠纷是买家以各种理由退房不买。

例如，近期道滘某楼盘发生一名女士交了购楼定金后反悔，在讨还定金不成之际，挥刀刺伤售楼部经理的恶性事件；同样是在道滘另一处高档楼盘，一名商人购买别墅之后反悔，声称受到售楼人员误导，要求开发商退款……对于这些现象，业界人士早有总结：凡是楼市处于上行阶段，通常是卖方反悔引发纠纷，而楼市处于下行或者有可能下行，买方就会频频反悔。而当前，就处于买方反悔的发端期，虽然不是大量集中爆发，但是这种纠纷在春节前后的火爆市场是特别不会发生的。

将上述买家反悔案例与市场成交量下降连在一起来分析，于是可以发现，市场走势或许不是人们前期预料的进一步火爆。在房产界有一句话大家都听说过：“买涨不买跌。”同时还有一个定律是“退房纠纷越多，楼市就越萧条。”一点不奇怪，购楼者预期自己所购物业会涨价，才会出手交定金、签合同、办理按揭，而在这个过程中，只要有一点风吹草动，觉得楼市有风险，购楼者就会利用一切理由毁约或者退房，而不管给出的理由是否合理。

其实，无论开发商以及中介机构如何炒作东莞楼市所谓洼地现象，未来潜力有多大，今年排名前列季度和第二季度的市场反差，已经说明了这种论调未必靠谱，市场本身的走势充分说明，前一阶段的火爆行情经不起考验，因为，除了一波深圳客蜂拥而入，导致临深片区的楼市上涨明显外，越往北走，市场越平淡，尤其是水乡片区价格仅仅微幅上涨甚至还有下跌的现象。即使是市中心区，在今年以来也并没有出现普涨。正如前面所述，当前市场主力区域成交量正处于下行端口，量能的萎缩通常是价格下跌的征兆。对此，依然抱着楼价暴涨论调不放的利益群体，显然有些不合时宜。

不过与当前市场有些背道而驰的是，一些外来开发商无视东莞地产的当前运行情况，不顾一切在土地市场兴风作浪，由此掀起一轮又一轮的地王话题，甚至连横沥这样排在镇街第三梯队的区域也拍出了每平方米单价5800元的高价，按着这一价格，建成后的住宅卖不上13000元的单价明显亏本。而当前，该区域的楼市均价在每平方米8000元左右，如果硬要解释投资商的举措，那就是醉翁之意不在酒。因为最近出现的地王买家，不是财大气粗的国有企业，就是初来乍到的外地投资商。本地开发商甚至连万科这样的企业均没有染指高价地块。

当前市场量能的萎缩，加上本地购房群体按兵不动，一直处于观望的实际情况下，可以确定，当前市场，以塘厦、凤岗、长安等镇成交量均出现双位数下降，这一轮由深圳客掀起的楼市行情已经结束，未来的楼市运行，将以平稳的姿态出现，这种情形，才符合政府和民众的期望。