东莞临深二手房价格涨得快 二手房首付也不低

东莞临深片区因其具有竞争力的地理优势，吸引了不少深圳买家买房自住或投资。但最近一年左右时间，临深片区的房价一路狂飙，部分新楼盘定价甚至直逼3万元，几乎与深圳部分区域看齐。在新盘“漫天要价”的情况下，不少理智的深圳买家选择到临深镇街的二手市场淘房。

虽然二手房源单价优惠一些，但鉴于东莞二手市场的特殊情况，在莞买一套二手房可能要花费超10万元的税费，且首付款金额也远超购买一套一手房的首付，这让不少深圳买家也感到吃不消。

凤岗二手两房首付近百万元 

近日，深圳一位买家陈先生看中凤岗大运城邦一套65平方米精装两房，家电齐全可以拎包入住，因为大运城邦楼盘距离深圳非常之近，月薪并不算高的陈先生打算在该小区买套两房后跟妻子每天往返莞深间工作跟生活。可出乎他意料的是，这套叫价2.4万多元，总价160万元的两房，却需要陈先生支付接近百万元的首付金额，也就是差不多6成首付了，这与只预计支付三四成首付的首套房买家陈先生的想法出入很大，无奈他只能放弃购买。

陈先生说，东莞临深160万的房子，还要准备近百万元的首付，这其中手续费加税费差不多10多万，首期款就这么大压力，都赶上让他回深圳买房了。

记者了解到，陈先生看上这套精装两房，卖家放盘160万元，可陈先生的首付款远不止160万的3成48万元。虽然这套房源成交价160万元，可银行方面对这套房源的评估价可没这么高，大概在120万元左右，也就是评估单价1.85万元左右，这表明陈先生只能从银行的贷款金额为120万元的7成，也就是84万元，那么，陈先生必须多付些首付款，也就是76万元。可这还并没算上交易费用。

中介员为陈先生算了一笔交易费用，逾10万元的费用让他大吃一惊。首先中介费就达到了4.8万，此外，因该套房源原购价低，仅有58万元，即便加上买家这两年支付的利息以及购房的契税等，这套地税系统评估总价为85万元的房源，这导致了买家需支付一定金额的个人所得税。在中介为陈先生计算的交易费用清单上，记者看到，个人所得税一栏显示这笔费用将近4.5万元。再加上数千元的契税、贷款评估费、按揭手续费、办证费等等，光交易费用就已接近12万元。

也就是说，要想买入这套两房单位，陈先生需支付的首期款项达到了88万元。而且，如果银行方面对该房源的评估总价无法达到120万元，陈先生的首付款或许要逼近百万元。接近百万元的首付，如果陈先生在深圳购买一套单价3万元的两房，首付款也就是60~70万元罢了。最终，陈先生放弃了在东莞买房的念头。

买房投资应考虑交易税费 

除了凤岗，塘厦、松山湖等地的二手买家也要面临近百万元的首付款才能买到一套刚需小房的情况。以目前市场上放盘较多的塘厦楼盘观澜凯旋城为例，目前市场在售的二手毛坯房单价在1.4~1.5万元，精装修的1.6~1.7万元，以一套160万元总价的精装三房为例，该房源的原购单价在8000元~9000元之间，目前银行评估总价约130万元，加上个人所得税等费用，买家一般也需支付80万元左右的首付款。而目前在售的单价约1.5万元的碧桂园天麓山，几年前开盘的单价仅为“7”字头，二者间不小的差额，为二手买家带来一笔不少的个人所得税费。

实际上，东莞二手房评估价远低于市场价的现象在多个区域都很普遍，记者了解到，主城区目前市场价在1.6万元的某楼盘，今年4月份地税系统评估单价还不足7000元，银行评估价也不高，这就对二手买家的首付款提出了较高要求。当然，市场价远高于银行评估价的情况，更多地存在于价格在近期飙涨的临深片区，而这一情况，也着实吓跑了一些首付不多的深圳买家。再加上深圳二手市场成交量下跌，一手房低于市场预期开盘等一系列现象，导致了临深楼盘二手成交量的下滑。

合富置业监测数据显示，此前大热的临深片区，部分深圳客的观望加重，出手更犹豫，二手房交易出现较明显回落，如塘厦、清溪、凤岗等镇街的网签量，今年4月的成交量环比下降了一到两成。

东莞中原地产市场策略研究中心总监车德锐也建议在市场热度较高的当下，想投资的买家要格外留意东莞的实际情况，他提醒说，东莞的二手评估价很低，买家能贷的额度低，这导致了二手买家首付会非常高，而实际能支付得起高首付的买家只是少数。此外，他还提醒，东莞二手房交易个人所得税是增值部分的20%，而且这部分费用都是让买家出，这笔费用一高，二手买家一般很难接受，会选择放弃购买。