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焦点观察:轨道时代来临 茶山或成东莞枢纽新中心

2016-05-26 10:07:06 来源: 搜狐焦点网

这个五月,投资数十亿元的东莞轨道交通2号线终于迎来最后的彩排,进入正式开通倒计时。东莞大地上,一张轨道交通网络图正在逐渐铺开,未来,除了4条地铁外,东莞版图上还将有多条城轨穿行而过。与珠三角兄弟城市、港澳之间实现2小时互通的远景规划,正在逐步走入现实,东莞正在慢慢崛起成珠三角新的都市枢纽高地。

有报道称目前东莞重点建设的几大交通枢纽分别为东莞新火车站、东莞东站、虎门高铁站以及规划中的新城中心站。随着轨道交通2号线的运行,茶山成为东莞同时具备火车站以及地铁的少数镇街之一,正式迈入双轨时代。

四大枢纽中,究竟谁是正在崛起的东莞都市枢纽新高地?本期焦点关注,搜狐焦点联合东莞日报、东莞时报、南方日报、信息时报举办“轨道时代 谁是东莞下一个枢纽新高地”主题沙龙,共同探讨轨道时代对城市、茶山、楼市所带来的改变和机遇。

【活动概况】

主题:轨道时代 谁是东莞下一个枢纽新高地

时间:2016年5月24日(周二) 14:30-16:30

地点:搜狐多媒体功能会议厅 南城区元美路10号亨美商业大厦1202

媒体单位:搜狐焦点网 东莞日报 东莞时报 南方日报 信息时报

主持人:搜狐焦点东莞站主编林驰胜

与会嘉宾(排名不分先后):

碧桂园茶山首府营销经理陈辉

碧桂园茶山首府策划陈桂鑫

碧桂园茶山首府销售主任张玉梅

广源集团副总经理彭红涛

广源集团高级经理宋坪

广源集团策划谢婷

腾龙地产总经理助理刘永超

腾龙地产营销总监吕银银

天恒地产策划师袁慧萍

万润地产营销经理李曦

中原地产策略中心总监车德锐

中原地产事业四部总经理万文华

中原地产策划经理陈会雪

搜狐焦点总经理杨和

搜狐焦点编辑林燕协

南方日报房产部主任郝金鹏

信息时报记者段亚雄

1X

枢纽·城市

搜狐焦点:枢纽,意指综合交通网络交会处,由两种或两种以上运输方式组成,衔接城市与城间交通。交通是城市发展的永恒主题,枢纽的形成影响着城市格局的发展,是其中的核心环节,正如北京之于京津冀,虹桥之于长三角。交通枢纽在城市中有着不可或缺的重要地位,作为房企,如何看待枢纽与城市之间的关系?城市枢纽又是如何推进地产发展的?

枢纽打通经济桥梁 外拓“城市圈”

广源集团副总经理彭红涛

彭红涛:轨道时代到来,东莞高铁站与东莞火车站通过轨道交通被打通,东莞主要是通过火车与外界接触,比如东莞新火车站就是一个货物集散地,是东莞未来的物流中心。也就是说轨道交通打通了城市与外界接触的通道。

刘永超:轨道交通在大城市所起到作用众所周知,东莞首次开通轨道交通,大家心情也很激动。我从石龙到东莞开一个会议,开车在路上一般要堵一个小时,乘坐轨道交通十分钟就到了。这对东莞人的出行方式有很大的改变。出行方式的改变也带动了人流的改变,人流改变就带动了一个城市的改变。加上高速公路网,铁路网和口岸,未来茶山是一个拥抱点。

楼市资深人士正在热烈讨论

万文华:对枢纽和城市的关系有两个理解,一是枢纽改变了城市内部的格局。传统上来讲,虎门、凤岗离城区很远,枢纽出现后,形成新的交互网络,改变了传统城市格局。

二是改变了城市与城市之间的格局,现在经常提到的就是区域一体化,全国一体化。茶山东莞火车站这个枢纽,是一个珠三角区域的枢纽中心,是连通广州与深圳的要道,未来也会直达香港口岸。它会改变传统购房选择,比如说深圳到东莞茶山会很便利,置业需求也会更大。

袁慧萍:我本身是茶山人,茶山这几年的变化我都看在眼里,从道路方面来讲,方便了很多,除了到东城地区很便利外,到寮步、大岭山都很快捷,道路的改善会让茶山范围辐射更广,加速城市连通进程。

中原地产策略中心总监车德锐

车德锐:其实这两个话题可以一起来谈,枢纽对城市、枢纽对房地产的推动相关性很大。

首先枢纽可以理解为一个城市的中心。城市中心有很多种:行政中心、商业中心、商务中心等。交通中心东莞目前没有几个,未来也没有几个。东莞现在出现的交通中心,聚合能力和效益都非常明显。

过去几年我们认为虎门是一个枢纽,常平也是一个枢纽,东莞东站和旧火车站都在这里,广州很多生意贸易往来的商人都会在常平停留下来,带来了几十年的腾飞。大家看到常平这么多年来房价涨得不快,主要问题就在于房地产开发过量,2004年房子保有量是整个城区的2倍。

而今年的茶山枢纽还比较少被提及,但应该说出来让大家了解。它跟虎门不同,视野上升到了国际层面,这是一个物流枢纽,也是“一带一路”中重要的枢纽和桥头堡。

物流枢纽所产生的影响力是巨大的,这从华为的例子可以看出。华为在2015年基本全部从深圳撤出去,现在在东莞不断扩张,他的生产力和营业增长点,就是通过“一带一路”包括茶山把产品运向了比较大的合作伙伴,比如说韩国。

2X

东莞·枢纽

搜狐焦点:有报道称目前东莞重点建设的几大交通枢纽分别为东莞新火车站、东莞东站、虎门高铁站以及规划中的新城中心站。随着轨道交通2号线的开通,东莞的下一站枢纽高地会在哪里?

政府助力 东莞下一站枢纽高地看茶山

中原地产事业四部总经理万文华

万文华:全球化迅猛发展大背景下,东莞也进入经济转型的快速发展阶段。说到转型,肯定离不开枢纽,说到东莞的几个枢纽,我总结了一下,用“一港两站”来代表东莞目前的几大枢纽,一港是东莞港,两站是虎门白沙高铁站和茶山火车站,它们是东莞社会服务转型和经济贸易转型升级的重要窗口。

其中,东莞港是全球化电商时代的重要贸易枢纽,虎门白沙高铁站是偏重社会服务转型枢纽,而东莞火车站作为广深城际铁路、轻轨R2线、长途旅客列车的三线合一的交通枢纽,同时具备直达香港的门户口岸功能,还是“一带一路”的中亚、中欧贸易的桥头堡,所以东莞火车站是社会服务及经济贸易双转型升级的核心枢纽,更加突显,发展前景更加广阔。

车德锐:我梳理了东莞的几个交通枢纽,东莞新火车站、东莞东站和虎门高铁站。城市枢纽其实也代表着城市门户。

90年代,东莞东站是一个城市门户,但是这个时代已经结束了。虎门高铁站还不足以承载城市门户这个概念,因为他快而且小。

东莞新崛起的枢纽高地应该是茶山,出于“一带一路”的战略考虑,政府把茶山定位为“城市副中心。”当时这个概念公布时我很疑惑,但当东莞新火车站和2号线这条枢纽线形成的时候,我发现政府打造的是城市门户。

腾龙地产总经理助理刘永超

刘永超:枢纽高地不仅指交通上的枢纽,还有投资、物流、资金流高度集中的地方,这几方面我觉得松山湖、虎门、茶山能够成为未来几年的枢纽。最近茶山在地产方面,吸引了很多大地产商进驻和开拓项目。茶山最近两年经济增长的爆发也展现了这方面的潜力,我觉得茶山是未来的枢纽高地。

搜狐焦点:大家交流中比较集中的观点是下一站枢纽高地会在茶山。如果这个枢纽高地出现在茶山,它会对东莞的城市发展和片区带来哪些影响?

枢纽新高地能使东莞经济再次腾飞

天恒地产策划师袁慧萍

袁慧萍:地铁会让茶山的居民很便捷地穿梭于东莞,东莞火车站可以让我们很快速地来往珠三角地区,所以我们的活动范围很广。另外最近茶山地皮卖得比较多,比如说广源集团、碧桂园、保利都在我们茶山落户,地产巨头聚集在茶山这个地块,是肯定了未来的发展前景。

彭红涛:城市轨道交通,地铁2号线的开通,会使很多在城市中心的人群往外扩,茶山的产业、经济发展以及地产机遇很快就会显露出来。

车德锐:我的观点是让东莞的城市经济再次腾飞。上次东莞经济腾飞的背景是三来一补,改革开放,通过码头将产品运向全世界。

现在我们的贸易伙伴已经发生了变化,以往外贸通过香港港口去到欧美的方式已经慢慢走下坡路。外销转内销是趋势,茶山这个枢纽其实是一个平台,目前虎门港的合作会带来更多的贸易,比如台湾有很多的贸易会通过这个平台进入到我们所说的内销市场以及东亚中亚这些市场。这个平台承载着整个东莞贸易、内地市场以及东亚、中亚这些地方的需求,蛋糕非常大,我说能够使东莞经济再次腾飞就在于此。

沙龙现场

万文华:目前珠三角一体化的趋势在加强,莞深港率先实现一体化的趋势非常明显,首先将在产业转型和交通一体化上落地,同时,高端配套在跟进。

在这个大背景下茶山的区位优势非常明显,它通过交通核心枢纽的位置,可以畅达珠三角,将来把东莞腹地的资源跟珠三角交流后,影响力很大。

事实上,要实现珠三角一体化茶山有三大壁垒,首先是交通壁垒,随着东莞排名前列条轨道交通的打通,现在已经击破了。

其次是产业壁垒,茶山拥有大量地块去承接,背靠东莞生态园区(刚划入松山湖产业园区区重要组成部分),毗邻高新技术中心松山湖片区,而茶山拥有作为直达深圳、香港的火车站,在交通一体化上,优势更加明显有了地块和产业基础,这个问题也可迎刃而解。

最后是配套壁垒,当下茶山的配套正在全面增速,比如教育,茶山有两个东莞最知名的私立学校,东华学校从幼儿园、小学、初中、高中都有,招生面向全东莞,今年9月份入学,预计可达1.8万人,共360个班

光正实验学校学生有9000多人,212个班,师资标准很高。医疗方面东莞人民医院第五院区和第八院区都在周边。其他像文化广场、图书馆、体育馆、公园等公共设施也都陆续落实中。

3X

茶山·枢纽

搜狐焦点:茶山一直以来给人的印象比较低调,有很多土地资源未被开发,这是茶山厚积薄发的潜力,在新一轮总规中茶山被列为市中心组团,有很多重要建设会落在这里。当然,目前最引人关注的是轨道交通。那么轨道交通时代下的茶山未来是怎样的?轨道交通将会给茶山楼市带来什么改变?

未来茶山楼市品质、形象、价值都会上升


碧桂园茶山首府营销经理陈辉

陈辉:茶山已经有一个火车站,现在东莞地铁2号线开通后,它将东莞市内镇与镇之间打通,从茶山坐地铁到虎门,全程只需要40分钟26秒,茶山镇的楼市或者是其他产业更有可能吸纳到周边镇区人群来到茶山就业和工作。

在这个背景下我们对茶山楼市发展比较有信心,目前碧桂园茶山首府展厅开放时间不长,但是几乎每个星期都有几批从城区过来的客户前来咨询。

轨道交通2号线一共有15个站,茶山占了2个,加上和谐号的东莞站3个站点是非常强劲的。未来茶山的楼市会发生翻天覆地的变化,人才的涌进将会带来就业结构和产业结构的调整。

可能有人认为茶山是发展比较不成熟的地方,数据显示茶山的房价是6000元/平方米,为什么呢?因为茶山现在是缺货的,许多数据都是去年的数据,今年许多镇街楼价已经达到了1万元/平方米,连横沥的毛坯都卖到1万元/平方米。茶山的市政基础这么优越,不可能卖不上1万元,我们的目标是做茶山最贵的楼房,碧桂园现在是走品质,走较好的服务和口碑。在依托这个城市人群、轨道建设,市政配套,还有自身楼盘园林提升的基础上,碧桂园非常乐意把茶山镇的楼市,无论是品质、形象、还是价值都往上走多几个台阶。

万润地产营销经理李曦

李曦:我觉得轨道交通越来越发达会吸引更多的东莞周边的消费者,茶山楼市可能是处于缺货状况,可能价格还是之前的价格,但是现在有这么多地产商进入,我觉得将来的价格会更乐观一点。

万文华:轨道交通带来的将会是新中心服务版块崛起,主要有以下几个特征;排名前列:交通的变化。首条开通的轻轨R2线,它是东莞较具价值的排名前列条轻轨线,贯穿东莞7个经济强镇,占全东莞GDP37%,沿线常住人口232万,占总人口接近3成比例,R2线3站10分钟左右到世博商圈,15分钟左右到南城CBD。

第二,价格的变化。从东莞5月份的成交均价来看,全线均过万了,东城、南城、莞城、虎门、厚街等更是达到1.2-1.6万,只有茶山均价七千左右,目前的价格洼地效应比较明显,未来价格还有一个很大的上涨空间。

第三,城市的改变。茶山,依据“城市门户副中心”的身份,结合交通、规划、配套等优势成为新的城市中心居住板块。

第四,客户的变化。区域城市交通枢纽、商贸物流中心、沿江居住和水岸休闲等特色,直接吸引城区高端客户、珠三角区域,如深圳、香港等客户前来购买和居住。

刘永超:我觉得轨道交通对茶山房地产会带来非常大的变化,之前我们都说,枢纽已经吸引了很多的资金、人流、物流,新投资的产业和新流入茶山的人口,整个房地产刚需需求也好,投资需求也好,结构都会改变。未来茶山不仅会吸引东莞其他镇街的置业者,也有可能吸引深圳、广州等珠三角地区的人前来置业。也有可能吸引企业将产业总部设在茶山,辐射整个珠三角。

有这么多不同的消费者、投资者来到茶山,肯定会推动茶山地产产品品质,而开发商肯定要满足他们这些人对于生活、对产品的需求。怎样让他们对我们的产品有一个体验价值较大化,可能就是房地产企业要思考的问题。

彭红涛:交通枢纽会带来新的商业机会,而商业机会一定会带来房地产的发展。举个例子,龙岗中心城,如果没有交通轨道的衔接是不可能发展起来的。上下班高峰期时,到深圳中心区域开车最起码要2个小时,这是降低效率。

茶山开通轨道交通能够提升效率,对于沿线市民来说,有了轨道交通后,就能很轻松地从一个区域到达另一个区域。

举个例子,我2002年在福田做天鉴项目的时候,施工的老总说,地铁不会堵车,现在想想是真的,现在在深圳周末去吃饭,真的不用开车,直接坐地铁,也不用去找车位和付昂贵的停车费。轨道交通能大大提升生活的便利性。

搜狐焦点:刚才有观点提到接下来茶山楼价会水涨船高,各位怎么看?

茶山价格洼地时代或将很快过去

陈辉:市场环境已经起来了,起来了就没有这么容易下去,因为东莞的城市价值在提升,地铁是城市价值提升其中一个体现。随着镇政府以及东莞市政府各方面的重视和产业方面的引进,整个东莞的经济实力比以前更强。

这两天有一条消息非常火爆,华为从深圳跑到东莞了,松山湖地区离茶山是非常近的。不过茶山和塘厦、凤岗不同,现在塘厦和凤岗的房价3万/平方米,茶山几年内也不至于冒到2、3万/平方米这样的高价。不过从茶山搭动车直达深圳是很方便的,茶山到深圳35分钟,票价55元。

如果买临深片区,不仅需要比较多的首付款,还得买一辆车。如果选择茶山可能交通费花100元就够了,时间只需要35分钟,每天可以多睡半个时间,不需要担心天气和班次延误的情况,茶山能够降低深圳客的生活居住成本。事实上茶山是一颗被包裹的珍珠。

与会嘉宾合影

车德锐:交通枢纽通后对茶山房地产会起到重要作用,铁路时代已经过去了。茶山的配套其实不差,无论是茶山的幼儿园、小学、中学以及石龙学校教育资源非常好。东莞较大的沃尔玛放在这个片区,大家都质疑为什么沃尔玛放在这里,我研究过,他可以辐射日购量120万的商业圈。东莞儿童医院放在这个板块中,重大的配套茶山都具备。

价格方面,茶山现在的价格是6500元/平方米,很快就会打破,很有可能涨到8000元/平方,因为周边的楼盘都是在8000元/平方米以上。而品牌开发商打造的高品质产品会提升整个茶山楼市的档次,带动的购买力及辐射范围都会很大。

茶山的价格洼地时代或许很快就会过去,接下来是跳跃式的上涨。

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