惠州房价为什么涨不动了?

惠州楼市出现降温的趋势，房价为什么涨不动了？深圳3·25楼市政策对深圳客影响明显，不少投资客开始选择等待或者观望，直接导致了惠州市场近期成交数据的走低，随着市场热度的衰减，成交量价出现下滑，部分恐慌性购房客户回撤。客户回归理性，不再追涨而是出现阶段性观望，看清形势再入市，换句话说，就是本地刚需客这一轮“韭菜”已经割完，下一轮需要一定周期，连续的火爆行情不会成为常态。

原因解析

客户对惠湾片区房价上涨过快产生抗性

解析：从4月下旬开始，惠州市场此前量价齐升的涨幅明显收窄，临深片区的惠阳、大亚湾片区的成交有近3成的下挫，南都记者调查发现，惠湾片区市场大趋势的变化直接对开发商的预期产生明显影响，截至5月18日，临深惠湾片区至少有10个楼盘有明确的降价行为，其中降幅较大的和瑞深圳青年社区降价3000元/平方米，本周大亚湾西区标杆性楼盘龙光城意料之外推出所谓的3年保值回购计划，旨在提振购房者的信心，而且未经证实的渠道称，其均价也从此前的15000元/平方米降至12000元/平方米。

此前大亚湾片区的相关业界人士在深圳3·25之后受访时称，深圳3·25政策理论上是利好大亚湾，理由是将会有更多在深圳无法购房的深圳刚需客群被挤入大亚湾。但从市场反馈显示，这种乐观忽略了一个基本事实，即是在年后深圳投资客在大亚湾的占比相当高，尤其是在深圳东进战略和地铁规划之后，投资客的比例明显偏高，而3·25政策对于刚需的客户影响不大，但显然对大部分投资客有明显的影响。

惠州世联行的周报观点称，惠湾片区近期的开发商明确的降价态势，主要是与市场的大基本面相关，而市场的成交持续回落以及成交均价的显著下跌，导致客户对此前惠湾片区的房价上涨过快产生了明显的抗性，具体表现在开发商的预期不足，客户到访上门量的下跌，预计在临深的惠湾片区，深圳3·25政策后交易双方的博弈期将持续相当长一段时间。

深圳客撤退持续量价齐升的动力消失

解析：市场各方面的反馈都显示，深圳客近期的批量退场才是惠州房地产市场出现波动的主要原因，3·25之后此前热闹的临深惠湾片区此前蜂拥而至的深圳客开始退潮，这种退潮现象很快从惠湾片区传导到惠州城区，从4月中下旬开始，惠湾片区、惠州城区的成交开始批量下滑，尤其是惠湾片区的成交下滑幅度超过30%以上。

而在惠州城区，此前受深圳客推涨影响最厉害的仲恺片区，在4月初，南都记者的调查统计显示，深圳客的退潮比例超过3成，很多项目的周成交至少下滑一半以上，房价相较此前的排名前列季度也不再是每周上扬的态势，城区一些项目的成交开始放缓。

业界观察人士把惠州市场近期成交放缓的原因归结为深圳客的持续萎缩导致了惠州市场房价失去了持续上涨、成交持续放量的动力。其内在本质原因则是，惠州前五个月市场的火爆，不是惠州市场的内需真正爆发，而是大批的深圳客户受深圳房价剧烈上涨影响导致购买力外溢。而深圳客在惠州楼市无论是临深片区亦或是惠州城区，投资的权重都相当高，3·25政策后，深圳投资客的部分客户基于对政策的认知不清以及后市的犹豫开始选择等待或者观望，直接导致了惠州市场近期成交数据的走低，也让市场的基本面开始发生变化。